Quali sono i casi in cui può essere applicato il rent to buy? Oltre gli immobili residenziali anche quelli industriali e i terreni edificabili

Il rent to buy non è uno strumento finanziario, come talvolta ci si convince, in quanto esso rappresenta una modalità alternativa e innovativa di compravendita. Tante volte, il rent to buy è stato confuso con l'affitto con riscatto, ma da esso se ne distacca in quanto la pratica e i rapporti tra i venditori e i compratori vanno completamente verso direzioni opposte.
Soprattutto in Italia, il rent to buy non è stato compreso a pieno, in quanto confusione e reticenza, hanno sempre allontanato tale metodologia di compravendita dall'elenco di quelle maggiormente in uso.
Il rent to buy, anche noto come programma preparatorio, consente di abituare, formare, preparare, per l'appunto, il compratore alla sottoscrizione di un mutuo. A differenza dell'affitto con riscatto, il rent to buy non impegna il venditore a "finanziare" l'acquirente, attendendo che quest'ultimo lo corrisponda con il pagamento delle rate mensili, fino al completamento del rimborso; nelle pratiche di rent to buy il venditore riceve dall'acquirente un rimborso mensile che viene suddiviso in due parti: la prima può essere considerata a tutti gli effetti un affitto, mentre a seconda serve a creare un cospicui salvadanaio che verrà detratto dal pagamento finale.
Un contratto di rent to buy prevede una durata di tre anni, al termine dei quali, il compratore è in grado di richiedere e sostenere un mutuo, grazie sia al merito creditizio costruito durante quest'arco di tempo sia al gruzzoletto di denaro accumulato con il pagamento mensile.
All'interno di questa guida è possibile trovare altri articoli che trattano del rent to buy (per ricevere maggiori informazioni, è consigliabile consultare l'elenco dei link a piè di pagina), ma qui di seguito, si desidera focalizzare l'attenzione sulle varie tipologie di rent to buy, ovvero in quali casi esso può essere applicato.

IN CHE COSA CONSISTE LA CONVENIENZA DEL RENT TO BUY?

Il rent to buy rappresenta un'ottima metodologia di compravendita, in quanto consente di raggiungere un ampio risparmio per l'acquisto di un immobile, soprattutto se paragonato al tradizionale metodo, o alla richiesta di un mutuo.
Inoltre, il rent to buy consente ai venditori di avvicinare al settore immobiliare una grande fetta di mercato che era scappata a causa del rialzo dell'innalzamento della soglia di liquidità necessaria per l'acquisto di una casa, oltre che all'inasprimento della stretta creditizia sui mutui e l'innalzamento anomalo degli spread.
Per far comprendere il reale risparmio derivante dall'attività di rent to buy, si riporta un esempio già citato all'interno di un altro articolo presente all'interno di questa guida.

"Si prenda come esempio una tradizionale metodologia di acquisto mediante un mutuo e una mediante rent to buy. Con un prezzo del bene che è pari a 150.000€ per entrambi i casi e un acconto iniziale anch'esso analogo e pari a 9.000€, la percentuale di mutuo per la metodologia di acquisto tradizionale è pari al 94%, mentre per il rent to buy è pari all'85%; inoltre, mentre per il primo caso la durata del mutuo è di trent'anni, per il secondo, essa si accorcia a venticinque anni. In entrambi i casi si considera un tasso fisso applicato al 5%, con una rata mensile pari a 756,92€ per l'acquisto tradizionale e 745,35€ per il rent to buy. Considerando che gli interessi maturati nell'acquisto tradizionale sono pari a 131.489,83€ e nel rent to buy sono 96.105,68€, si può facilmente asserire che il risparmio di interessi con l'acquisto in rent to buy è pari a 35.389,15€. Se da tale cifra si detraggono circa 13.500€ derivanti dall'affitto pagato durante i tre anni di programma preparatorio, ci si accorge come il risparmio aumenta enormemente".

QUALI SONO I CASI IN CUI L'ATTIVITÀ DI RENT TO BUY PUÒ RISULTARE FATTIBILE E CONVENIENTE?

Una volta chiarito il concetto che il rent to buy può sicuramente condurre ad un risparmio considerevole, sia per ciò che riguarda l'attività di vendita, sia per ciò che riguarda l'acquisto, adesso, è importante precisare quali sono i casi in cui tale metodologia di compravendita può essere messa in atto.

IL RENT TO BUY A SCOPO DI INVESTIMENTO

Negli Stati Uniti d'America, il rento to buy viene impiegato come tecnica di investimento immobiliare ed esso è meglio noto come Sandwich Rent to Buy.
All'interno del nostro territorio italiano esso prevede delle condizioni leggermente differenti da quelle tradizionali. Per chiarire tali dinamiche si ricorre ad un esempio. L'investitore sottoscrive un contratto di rent to buy per l'acquisto di un immobile in pronta consegna, con i seguenti vincoli:

• il prezzo pattuito, bloccato per tre anni è pari a 150.000€;
• l'acconto iniziale da pagare, pari al 20%, è di 30.000€;
• il pagamento mensile è di 625e, di cui 125 per l'affitto e 500€ vanno ad aggiungersi all'acconto iniziale per il pagamento del prezzo totale dell'immobile;
• in questo modo, l'accantonamento dopo tre anni, pari al 32%, è di 48.000€ , di cui 30.000 equivalgono all'acconto iniziale e 18.000€ sono quelli accumulati durante tutta la durata del programma;
• l'importo da saldare al rogito notarile, sarà 102.000e, pari al 68%, da regolare o con mutuo o mediante assegni circolari.

In questo preciso caso, il contratto di rent to buy prevede il diritto di subaffittare l'immobile, ovvero, l'investitore può cercare un inquilino-potenziale acquirente, cioè una persona intenzionata e motivata ad acquistare l'abitazione dopo averla abitata per tre anni.
L'investitore che ha già firmato un contratto di rent to buy, stipulerà con il proprio inquilino e potenziale cliente, un contratto differente, ovvero quello di affitto con riscatto, il quale deve rispettare i seguenti termini:

• un contratto di locazione che prevede una durata di 4+4 anni, con un canone mensile pari a 625€;
• nessun acconto da versare inizialmente;
• il diritto di opzione di acquisto dell'immobile, da esercitarsi alla fine dei tre anni, al prezzo pattuito e bloccato antecedentemente;
• l'elargizione di un premio finale, pari ad una detrazione dal prezzo finale concordato del 30% dei canoni di locazione pagati.

Nel formulare il canone di locazione, è previsto il conteggio di un plus, derivante dal diritto di opzione di acquisto a prezzo bloccato: un inquilino compratore, realmente interessato a comprare l'immobile pagherà un importo superiore al fine di mantenere bloccato il prezzo finale.
Al termine dei tre anni, è possibile che si verifichino due opzioni, ovvero le seguenti:

• l'inquilino decide di acquistare la casa
• l'inquilino non vuole o non riesce ad acquistare la casa.

Nel primo caso, l'investitore avrà comunque avuto un guadagno derivante dalla percentuale dell'affitto e il suo ritorno sull'investimento (R.O.I. Return On Investment) sarà pari a 87,5% nei tre anni, ovvero del 29,16% su base annua. L'investitore, inoltre, non dovrà sostenere i costi notarili e le imposte relative alla compravendita, in quanto egli non si è intestato l'immobile ma ha semplicemente ceduto al proprio inquilino la sua posizione contrattuale.
Nel secondo caso, l'investitore, con il guadagno dell'80% dell'affitto può coprire le spese per l'intestazione del bene e proseguirà il contratto di locazione con in proprio inquilino. Inoltre, ll R.O.I. sarà del 60% nei primi tre anni, con il 20% su base annua, e del 25% nei successivi cinque anni con il 5% su base annua.
A preferire il Sandwich Rent to Buy sono quegli investitori che non hanno possiedono una grandissima liquidità, ma hanno comunque facilità di accesso al credito mutuatario sull'immobile locato, nel caso in cui, al termine dei tre anni, l'inquilino non decida di procedere con l'acquisto del bene.
Va da sé che l'uso del Sandwich Rent to Buy deve essere utilizzata con la massima eticità da parte degli investitori.

IL RENT TO BUY APPLICATO AGLI IMMOBILI PER L'IMPRESA

In un accordo di rent to buy, ciò che cambia quando ci si riferisce ad un immobile ad uso industriale è la tipologia di contratto di locazione: per il resto, lo schema contrattuale rimane identico a quello usato per gli immobili commerciali.
A mutare è anche il capitale proprio da accantonare durante il corso del programma, che non ammonta al 15% (come già visto per i contratti di rent to buy per gli immobili residenziali), ma si attesta al 20% essendo questa la soglia presupposta per accedere ad un leasing o ad un mutuo immobiliare. La durata del rent to buy per gli immobile industriali può anche essere superiore ai tre anni (come normalmente previsti per gli immobili residenziale). Anche per gli immobili industriali è prevista l'applicazione del Sandwich Rent to Buy, descritto nel paragrafo precedente.

IL RENT TO BUY APPLICATO AI TERRENI EDIFICABILI

Il rent to buy rappresenta anche un'ottima metodologia di compravendita anche per ciò che riguarda l'acquisto del terreno edificabile. Tale esigenza è strettamente legata alla nascente bioedilizia, la quale impone costi molto elevati, che talvolta non è possibile fronteggiare da chiunque.
Le aziende di prefabbricati, solitamente austriache o tedesche, impongono un pagamento anticipato del 90%, ovvero, prima che la costruzione possa essere realizzata; sovente, le banche non sono disposte a finanziare una così alta percentuale, soprattutto in relazione all'affidabilità creditizia del cliente e la sua capacità di rimborso.
L'acquisto del terreno edificabile, in questi casi, può di per sé costituire circa il 95% del costo totale per un intervento di bioedilizia, il quale prevede la sistemazione del terreno, la realizzazione della platea in cemento armato, il montaggio della struttura prefabbricata, le spese tecniche, gli oneri comunali, gli allacciamenti e le eventuali spese impreviste.
Anche in questo caso, il rent to buy costituisce un rimedio essenziale, in quanto consente all'acquirente di versare al proprietario un acconto solo del 10% del prezzo pattuito per l'appezzamento di terreno, creandosi così una leva finanziaria del 90% sul prezzo totale, la quale verrà rimborsata al momento del rogito, solo dopo aver ultimato la costruzione; dopo che ciò è avvenuto, il compratore potrà sottoscrivere un unico mutuo sia per saldare il prezzo del terreno edificabile sia per colmare qualsiasi altro debito relativo alla costruzione prefabbricata.