Perché conviene acquistare e vendere con il rent to buy?

Il rent to buy è una nuova metodologia di compravendita, in grado di rivoluzionare il mercato immobiliare, grazie alle dinamiche flessibili ad essa applicata. Poco conosciuto in Italia, con grande fama nel resto del mondo, il rent to buy ha realmente contribuito a rivoluzionare il panorama del settore immobiliare, stretto nella morsa della crisi, derivante soprattutto dalla concessione dei mutui subprime.
Tante volte, in Italia, il rent to buy  è stato confuso con l'affitto con riscatto, tuttavia sono parecchie le divisioni e le caratteristiche dissomiglianti che legano entrambi queste modalità di compravendita. Mentre il secondo rimane ancorato ad una vecchia forma, ovvero il riscatto, il primo, invece, fa un passo in avanti e si impone sul mercato come una modalità alternativa. Il rent to buy consiste in un programma preparatorio per il cliente compratore, il quale, alla fine di tale periodo, è in grado di richiedere e sostenere un mutuo.
Solitamente, un contratto di rent to buy ha una durata di tre anni, durante la quale il compratore può occupare la casa pur non diventandone effettivamente il proprietario. Il venditore riscuote mensilmente un pagamento che viene suddiviso in due parti: una prima parte può essere paragonata ad un vero e proprio affitto, la seconda parte serve a creare un gruzzoletto, un salvadanaio che verrà sommato con gli altri versamenti, per poi essere detratto dall'ammontare del prezzo pattuito.
Il rent to buy, inoltre, consente anche di rinforzare il passato creditizio del compratore e ciò costituisce un ottimo stimolo, per sottoscrivere un contratto di mutuo, necessario per saldare il conto finale.
Già in altri articoli presenti all'interno di questa guida, l'attenzione è stata focalizzata sul rent to buy, sulla sua definizione, sui vantaggi e i rischi che si corrono adottando tale metodologia di compravendita (per ricevere maggiori informazioni, è consigliabile consultare l'elenco dei link a piè di pagina), qui di seguito, invece, si desidera centrare al discussione sulla convenienza di comprare e di vendere con il rent to buy, analizzando i pro e i contro per entrambe le procedure.

VIDEO: CHE COSA SI INTENDE PER RENT TO BUY?

Il video che segue (in lingua inglese), consente di fare chiarezza in merito alle dinamiche del rent to buy. Sebbene in Italia questa pratica è poco conosciuta, essa rappresenta una metodologia di compravendita ben nota e apprezzata al di fuori dei nostri confini; proprio per tale motivazione, pochi sono i video illustrativi in lingua italiana, relativi al rent to buy. 

IN CHE COSA CONSISTE LA CONVENIENZA DI ACQUISTARE CON IL RENT TO BUY? QUALI SONO LE FIGURE ALLE QUALI CONVIENE ACQUISTARE CON IL RENT TO BUY?

Il rent to buy può essere considerato un'ottima metodologia di compravendita, conveniente sia per il venditore sia soprattutto per il compratore, il quale, al termine della durata del programma si ritrova a poter supportare tranquillamente il peso di un mutuo, pari all'85% del prezzo totale dell'immobile. Tuttavia, il rent to buy si mostra essere una metodologia molto più conveniente per alcune tipologie di compratori, ovvero i seguenti:

• coloro i quali, che pur potendo sostenere ugualmente le rate del mutuo (per affidabilità creditizia e per disponibilità economica), non dispongono della liquidità iniziale, pari al 30% del prezzo totale dell'immobile, al momento della compravendita;
• coloro i quali non possiedono uno storico creditizio, affidabile per la banca, sia per la giovane età si per il fatto che risiedono da poco all'interno del territorio italiano;
• coloro i quali devono ricreare un proprio storico creditizio, a causa di problemi di insolvenza o ritardi, accumulati durante gli anni precedenti per le operazioni finanziarie;
• coloro i quali iniziano un nuovo rapporto di coppia e preferiscono attendere che tale legame sia ben più solido per poi iniziare ad accollarsi un mutuo che li coinvolge entrambi;
• colore che, prima di acquistare una nuova casa, devono necessariamente venderne un'altra; il rent to buy, in questo caso, risulta essere il metodo migliore, in quanto l'acquirente, una volta firmato il contratto di rent to buy, può risiedere nella nuova casa come coinquilino, ma allo stesso tempo, sistemare quella vecchia per poterla rendere più appetibile al mercato immobiliare e, una volta venduta, rimborsare l'importo per la casa nuova, in modo tale da poter diventare a tutti gli effetti il nuovo proprietario; il saldo finale può essere fatto o mediante la sottoscrizione di un mutuo, oppure mediante un classico trasferimento di fondi da un conto all'altro;
• coloro che hanno redditi molto alti capaci di accumulare, in tre anni, un flusso di cassa moto elevato, in grado di rendere non più necessaria la sottoscrizione di un mutuo o di consentire comunque l'accesso ad un prestito, ma con condizioni differenti, contenute e calibrate alle effettive necessità del momento;
• coloro i quali preferiscono non intestarsi subito la proprietà di una casa, ma preferiscono attendere il trascorrere dei tre anni per decidere solo al momento del rogito a chi intestarla.

In definitiva, c'è chi sceglie di sottoscrivere un contratto di rent to buy per la flessibilità caratterizzante il processo di acquisto e chi invece o preferisce perché esso consente di ottenere vantaggiose leve finanziarie: sovente le motivazioni della scelta si sommano.
In qualsiasi caso, tutti sembrano preferire l'acquisto mediante il rent to buy, in quanto tale metodologia di compravendita consente un sicuro e grande risparmio, rispetto sia all'acquisto tradizionale sia anche rispetto alla sottoscrizione di un contratto di mutuo finalizzato (all'acquisto di una casa). Il risparmio deriva dal fatto che il costo dell'affitto, o meglio dire dell'ammontare del pagamento mensile, è decisamente irrisorio, se paragonato agli interessi maturati con la sottoscrizione di un mutuo. Inoltre, anche se si scegliesse di richiedere un prestito per rimborsare il pagamento finale, la capitalizzazione, durante la fase preparatoria del rent to buy, consentirebbe comunque di accedere ad un mutuo con importo inferiore, mantenendo invariato l'importo della rata e riducendo la durata del mutuo stesso, con un enorme risparmio di interessi.

QUANTO È POSSIBILE RISPARMIARE CON UN ACQUISTO DI RENT TO BUY? UN ESEMPIO PRATICO

Si prenda come esempio una tradizionale metodologia di acquisto mediante un mutuo e una mediante rent to buy. Con un prezzo del bene che è pari a 150.000€ per entrambi i casi e un acconto iniziale anch'esso analogo e pari a 9.000€, la percentuale di mutuo per la metodologia di acquisto tradizionale è pari al 94%, mentre per il rent to buy è pari all'85%; inoltre, mentre per il primo caso la durata del mutuo è di trent'anni, per il secondo, essa si accorcia a venticinque anni. In entrambi i casi si considera un tasso fisso applicato al 5%, con una rata mensile pari a 756,92€ per l'acquisto tradizionale e 745,35€ per il rent to buy. Considerando che gli interessi maturati nell'acquisto tradizionale sono pari a 131.489,83€ e nel rent to buy sono 96.105,68€, si può facilmente asserire che il risparmio di interessi con l'acquisto in rent to buy è pari a 35.389,15€. Se da tale cifra si detraggono circa 13.500€ derivanti dall'affitto pagato durante i tre anni di programma preparatorio, ci si accorge come il risparmio aumenta enormemente.

IN CHE COSA CONSISTE LA CONVENIENZA DI VENDERE CON IL RENT TO BUY?

Il rent to buy diventa un ottimo metodo di compravendita ideale anche per i venditori, i quali possono trarre ugualmente un sicuro ricavo. In maniera particolare, due sono le figure di venditori che possono trarre una  convenienza reale dal rent to buy, ovvero i privati e i costruttori.
La causa della crisi del mercato immobiliare è da rintracciare nell'innalzamento della soglia di liquidità necessaria per l'acquisto di una casa, giunta al 30%, la quale ha generato un allontanamento della fascia media dei potenziali acquirenti, ovvero quella che rappresentava la quota più cospicua del mercato.
Inoltre, l'inasprimento della stretta creditizia sui mutui e l'innalzamento anomalo degli spread, rappresentano altri due fattori che contribuiscono alla depressione del mercato.
Il rent to buy consente ai venditori di catalizzare verso il proprio mercato proprio quella fascia venuta a mancare a causa dell'innalzamento delle tasse. Tutti coloro i quali non dispongono di una liquidità immediata, pari al 30%, preferiscono di gran lunga operare con il rent to buy, piuttosto che con il metodo tradizionale.
Il rent to buy conviene ai venditori privati perché fintantoché maturerà la vendita essi potranno contare su inquilini o quasi proprietario che dir si voglia, i quali cureranno l'immobile, corrispondendo puntualmente con il pagamento, in quanto, mediante tale metodologia di pagamento essi miglioreranno il loro storico creditizio. Inoltre, il rent to buy si dimostra essere il metodo più flessibile per gestire facilmente qualsiasi tipologia di compravendita, oltre a catalizzare un numero sempre maggiore di clienti perché risponde ad un reale problema della gente, ovvero la scarsa disponibilità di liquidità iniziale.
Inoltre, il venditore che mette in atto le metodologie di rent to buy consente di avvicinarsi al mondo degli acquirenti in quanto può contare su offerte e proposte di acquisto definitive, ovvero non subordinate ad alcuna condizione sospensiva; il rent to buy consente di poter vendere anche a coloro i quali, prima di acquistare un nuovo immobile desiderano liberarsi dell'usato, oltre che a tutte quelle persone che per comperare una nuova casa non desiderano o non possono accedere ad un mutuo.