Accollo del mutuo, a cosa serve?

Accollo del mutuo: ne abbiamo sicuramente sentito parlare più volte, ma non tutti conoscono esattamente cosa sia questo tipo di finanziamento che mira a supportare coloro che intendono acquistare una casa. Con questa espressione si vuole, infatti, indicare la circostanza in cui si prende in carico il mutuo che già preme sull'immobile che si vuole acquistare, rilevandolo dal proprietario.

Ipotizziamo che abbiamo scelto l'appartamento da acquisire ma che in precedenza tale immobile sia stato già comprato da chi oggi vende con un mutuo ipotecario. Con l'accollo del mutuo si sceglie di prendere il posto del proprietario nel pagamento delle rate, a fronte, naturalmente, del passaggio di proprietà. Tale negozio giuridico è regolato dall'articolo 1273 del Codice civile: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore".

(L'accollo del mutuo consente di ereditare il mutuo del vecchio proprietario a fronte del passaggio di proprietà)

Qualora decidessimo di "ereditare" il debito altrui, potremmo trovarci di fronte a due contratti diversi. L'accollo del mutuo è infatti liberatorio o cumulativo. Si parla di contratto di tipo cumulativo quando vecchio e nuovo proprietario sono debitori nei confronti dell'istituto di credito che ha erogato il mutuo. Obbligazione in solido per accollante e accollato vuol dire che sono tutti e due obbligati per la stessa prestazione e l'adempimento di uno libera l'altro. Se l'accollante non provvederà, infatti, ad onorare il debito, sarà l'accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona. L'accollo del mutuo è, invece, contratto di tipo liberatorio se il vecchio proprietario è del tutto escluso dai futuri obblighi di pagamento del debito residuo. La banca deve espressamente dichiarare di essere soddisfatta dall'accollante come unico nuovo debitore per liberare l'accollato: non esiste tacito consenso.

L'acquirente si trova di fronte a due strade: richiedere al venditore di estinguere il mutuo per avere una casa priva di ipoteche o richiedere di subentrare al suo posto nel debito della banca ed in questa seconda ipotesi si parla di accollo del mutuo. Ci si impegna al pagamento delle rate di mutuo residue. Tale accordo viene formalizzato nel rogito notarile. Nel caso di accollo del mutuo i soggetti coinvolti sono dunque tre: la banca creditrice, l'accollato, ovvero l'intestatario originario del contratto di mutuo e l'accollante, il soggetto che subentra nel contratto di mutuo. La banca continuerà ad essere tutelata dalla garanzia dell'ipoteca del mutuo, iscritta nel momento in cui è stato erogato il finanziamento.

Anche se ad alcuni potrà sembrare strano delineare la possibilità di farsi carico di debiti altrui, l'accollo del mutuo rappresenta una scelta conveniente in diversi casi. Bisogna infatti considerare il tipo di contratto e impegno che è stato sottoscritto dal vecchio proprietario, che potrebbe aver ricevuto dalla sua banca condizioni più agevolate che magari ad altri non sarebbero concesse. Nel momento in cui si "eredita" il mutuo altrui, si prendono anche le stesse condizioni contrattuali che aveva sottoscritto il vecchio proprietario con la sua banca. Il consiglio degli esperti è infatti quello di leggere con molta attenzione il suo contratto di mutuo. Spesso l'istituto di credito chiede, inoltre, anche il pagamento di una commissione per sancire la sostituzione.