La normativa che disciplina il mutuo fondiario è il decreto legislativo n. 385 del 1993/01/09 (Testo Unico Bancario Omnibus), articoli da 38 a 42.I 38.
Che cosa si intende per mutuo fondiario? Quali sono i vantaggi? Quali le differenze con le principali forme di credito?
Hai sempre confuso il mutuo fondiario con quello ipotecario? Ecco a te tutte le differenze! Scopri quali sono i vantaggi del mutuo fondiario, le normative e i presupposti necessari per poter richiederne uno.
Il credito fondiario rientra tra la classificazione più ampia di credito ipotecario; il mutuo fondiario è regolato dal TUB, ovvero dal Testo Unico Bancario, all'interno del quale si legge la seguente definizione: il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
In questa sede, si desidera fornire tutte le indicazioni necessarie per comprendere a fondo il funzionamento del mutuo fondiario, le modalità di richiesta e la differenza rispetto alle principali tipologie di credito.
CHE COSA È UN MUTUO FONDIARIO?
Il mutuo fondiario prevede una durata particolare che supera i 18 mesi, proprio per tale motivazione, esso viene definito credito a medio e lungo termine; inoltre, la proporzione tra la somma presa in prestito e il valore della garanzia non deve essere superiore all'80%, secondo quanto previsto dalla legislazione vigente.
Con il contratto di mutuo ipotecario, la banca fornisce al richiedente una somma di denaro che è pari al 80% del valore della bene ipotecato; il beneficiario dovrà rimborsare quanto ricevuto secondo un piano di ammortamento stabilito al momento della firma del contratto.
La banca può invocare la risoluzione del contratto di mutuo fondiario, nel caso in cui il cliente non abbia provveduto al pagamento di almeno sette rate, anche non consecutive (secondo quanto previsto all'interno del TUB, nell'art.40, comma 2 del D. Lgs. 1 set 1993, n.385).
QUALE È LA REGOLAMENTAZIONE SULLA QUALE SI FONDA IL MUTUO FONDIARIO?
QUALI SONO I PRESUPPOSTI NECESSARI PER POTER RICHIEDERE UN MUTUO FONDIARIO?
Si parla di mutuo fondiario quando le richieste avvengono alle seguenti condizioni:
- il credito viene erogato da una Banca;
- il piano di ammortamento deve rientrare nel medio e lungo termine;
- il credito deve essere garantito da un'iscrizione ipotecaria di primo grado sugli immobili;
- viene applicata la formula dell'80%.
In base a ciò che è previsto nella delibera CICR, del Comitato interministeriale del credito e risparmio, il limite massimo finanziabile per il mutuo fondiario è dato dal valore dell'immobile o dal costo dei lavori da realizzare, ridotto del 20%: il questo calcolo viene incluso anche il prezzo del terreno o dell'area da ristrutturare.
La banca può accettare di elargire il mutuo fondiario anche in presenza di un'ipoteca di primo grado già gravante su un immobile (finanziamento integrativo), in ogni caso, l'ipoteca deve sempre essere parallela all'erogazione.
Le banche possono anche superare la soglia dell'80%, giungendo al 100% e richiedendo ulteriori garanzie, quali la fideiussione o le polizze assicurative, pur mantenendo le medesime caratteristiche del mutuo.
QUALI SONO I VANTAGGI DEL MUTUO FONDIARIO?
Sottoscrivere un mutuo fondiario può essere vantaggioso per entrambi gli attori coinvolti, ovvero per la banca e per il richiedente.
La convenienza che una banca ha nell'erogazione di un mutuo fondiario consiste nella possibilità di beneficiare di una maggiore protezione nel caso di insolvenza da parte del cliente o nel caso di fallimento dello stesso.
Anche al mutuatario, richiedendo un mutuo fondiario, spettano numerosi vantaggi, ovvero i seguenti:
- nel momento in cui termina il rimborso del quinto del debito originario, egli ha diritto ad una riduzione dell'importo de mutuo;
- nel caso in cui l'immobile fornito come garanzia fosse compreso in un edificio o in un complesso condominiale, egli ha diritto a dividere il frazionamento delle azioni e dei finanziamenti ipotecari, in proporzione alla quota di unità abitative;
- le spese notarili sono dimezzati.
QUALE È LA DIFFERENZA TRA MUTUO FONDIARIO E MUTUO EDILIZIO?
La differenza principale tra mutuo fondiario e mutuo edilizio è che il secondo è solitamente concesso alle imprese edili per la costruzione di un edificio e viene somministrato in differenti momenti, in base allo stato di avanzamento dei lavori; invece, il mutuo fondiario è elargito in un'unica soluzione al momento dell'acquisto di un edificio.
Molte volte si tende a confondere il mutuo ipotecario con il mutuo fondiario, in quanto si pensa erroneamente che si tratti della stessa tipologia di prestito, ma non è così. Spesso gli operatori del mercato non spiegano le differenze tra i due crediti, o perché si da per scontata la conoscenza o per altri motivi. Inoltre, in passato, è successo molte volte di stipulare mutui ipotecari invece che fondiari.
In realtà, tra le due tipologie di credito le differenze sono notevoli, basti pensare al fatto che con la sottoscrizione di un mutuo fondiario è possibile risparmiare molti soldi, ad esempio le spese notarili e quelle relative alla cancellazione di ipoteca.
Le differenze tra le due tipologie di credito riguardano anche i tassi di interesse, molto più vantaggiosi nel mutuo fondiario .
Per comprendere a fondo la differenza tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario si fornisce il seguente video; in questo focus, il lettore interessato non solo troverà una chiara definizione di entrambe le tipologie di credito, in riferimento soprattutto alla normativa, ma anche un approfondimento sui vari step perseguibili per la richiesta di entrambi i mutui.
FOCUS: IL MUTUO FONDIARIO DAL PUNTO DI VISTA DELLA NORMATIVA
In base a quanto si legge nel TUB (testo unico bancario), secondo l'art. 39.
- Per l'iscrizione ipotecaria la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.
- Quando la stipulazione del contratto e l'erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell'iscrizione già presa, l'annotazione dell'avvenuto pagamento e dell'eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso l'ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall'annotazione stessa.
- Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente dovuto per effetto dell'applicazione di dette clausole. L'adeguamento dell'ipoteca si verifica automaticamente se la nota d'iscrizione menziona la clausola di indicizzazione.
- Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L'articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.
- I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'articolo 38.
- In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore e il terzo acquirente del bene ipotecato hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia. Il conservatore dei registri immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento a margine dell'iscrizione presa.
(Fonte Commento al testo unico delle leggi bancarie e creditizie)
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Dott.ssa Sara Tomasello
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