Il rent to buy: lo sviluppo di tale programma in Italia e nel mondo
Indice dei contenuti
- Che cosa è il rent to buy?
- Cosa non è il rent to buy? non è l'affitto con riscatto
- Quali sono le caratteristiche che deve possedere e che non deve possedere un contratto rent to buy?
- Il rent to buy nel mondo ed il suo sviluppo in italia
- Ulteriori informazioni
- Per il regno unito
- Per la spagna
- Per gli stati uniti
- Per il canada
- Per l'australia
Il rent to buy è un importante strumento di compravendita che consente all'acquirente di abitare l'immobile, ancor prima di averlo completamente pagato. Ciò è possibile, mediante la sottoscrizione di due contratti con i quali le due figure coinvolte, il compratore e il venditore, vengono tutelate da possibili insolvenze.
Il compratore e il venditore stabiliscono il prezzo dell'immobile oggi, ma il primo paga tale importo in tre anni, frazionandolo in rate mensili e percentuali di acconto, previste sia all'inizio di tale periodo sia al momento del rogito notarile.
Il rent to buy non è uno strumento finanziario, tuttavia, la regolarità con cui avviene il pagamento delle rate mensili, potrebbe rimandare alla struttura di un mutuo. C'è chi, da tale paragone riesce a trovare la convenienza del rent to buy sui prestiti tradizionali, mentre altri ne mettono in risalto solamente i rischi. Va da sé che, nel tempo, il rent to buy ha acquisito sempre più fama, non solo come forma di compravendita estera, ma anche made in Italy.
CHE COSA È IL RENT TO BUY?
Prima di addentrarsi nel discorso in merito alla diffusione del rent to buy all'interno del nostro territorio italiano, è indispensabile fare una precisazione in merito alla sua natura e fornirne una descrizione.
Il rent to buy non è uno strumento finanziario, ma è un contratto di compravendita che lega un'acquirente al venditore. Tale legame si fonda su un programma preparatorio che mira a preparare, economicamente e psicologicamente, il compratore al momento dell'acquisto di un immobile.
Il compratore si comporta da inquilino della casa fino al momento in cui, sottoscritto il contratto di compravendita, ne diventa proprietario a tutti gli effetti. Il tempo necessario per fare in modo che ciò avvenga è di tre anni e durante questo arco cronologico, il compratore corrisponde il venditore di una quota mensile, la quale viene suddivisa in due parti: l'una serve come pagamento dell' affitto, l'altra come quota conservata per il pagamento finale e firma del rogito notarile.
Al termine di questo programma preparatorio di rent to buy, il compratore sarà adeguatamente posizionato per procedere alla sottoscrizione di un mutuo per pagare la restante parte, prevista per corrispondere il saldo totale ( che solitamente ammonta all'85%).
COSA NON È IL RENT TO BUY? NON È L'AFFITTO CON RISCATTO
Il rent to buy nasce nei paesi di origine anglosassone, all'interno dei quali si impiegano differenti terminologie per indicare tale tipologia di accordo, come ad esempio rent to own, lease to own, lease purchase, lease option.
All'interno del territorio italiano, tale tipologia di contratto si conosceva con in termine affitto con riscatto, in realtà quest'ultimo è una forma contrattuale già nota. L'origine dell'affitto con riscatto risale agli anni 50/60 quando gli Istituti Autonomi Case Popolari attuarono il Piano Casa Fanfani, finalizzato a favorire l'acquisto della prima casa da parte delle fasce meno abbienti della società, tramite un contratto di locazione, al termine del quale, la proprietà dell'immobile veniva trasferita all'inquilino: in ciò si realizzava il riscatto. Tale affitto con riscatto poteva essere paragonato al leasing.
Invece, il rent to buy si fonda su un principio differente, che non è quello di finanziare l'acquisto di una casa, sostituendo in tutto un mutuo bancario, ma, mediante un programma preparatorio, di preparare l'acquirente ai nuovi parametri imposti dalle banche di accesso ai mutui.
Mentre nell'affitto con riscatto il venditore si comporta come una sorta di finanziatore che consente all'acquirente di rimborsarlo mediante il pagamento di rate mensili, nel rent to buy, invece, il venditore agevola il compratore nella tempistica di conclusione del rogito e nel congelamento del prezzo dell'immobile pattuito anticipatamente, in qualsiasi caso lasciando il compito finanziario alle banche.
In un contratto di rent to buy, il venditore si comporta come una sorta di incubatore, il quale consente di far crescere il compratore e il suo merito creditizio; al pari dei rapporti di private equity, il venditore si occupa di preparare l'acquirente a supportare adeguatamente sia la richiesta sia il rimborso di un mutuo, egli guida il compratore lungo la via che conduce all'acquisto di un immobile.
QUALI SONO LE CARATTERISTICHE CHE DEVE POSSEDERE E CHE NON DEVE POSSEDERE UN CONTRATTO RENT TO BUY?
Il contratto di rent to buy non dovrebbe essere chiuso, ma prevedere una certa flessibilità, in grado di superare e ammortizzare gli incidenti di percorso che potrebbero coinvolgere sia l'acquirente sia il venditore.
La forma contrattuale di rent to buy più nota all'interno del territorio italiano è il contratto di locazione con opzione di acquisto, semplice ma poco garante dei diritti e dei doveri di entrambi le parti. Per rendere la compravendita rent to buy assolutamente sicura, è necessario affidarsi ad una forma contrattuale flessibile, studiata sotto ogni punto di vista, in particolar modo gli investimenti necessari, la loro tempistica e la consulenza professionale indispensabile.
Lo schema contrattuale che deve seguire il rent to buy si fonda necessariamente sulla logica commerciale, la quale prevede adeguati cuscinetti e paracadute, i quali consentono di gestire adeguatamente gli eventuali incidenti di percorso che possono verificarsi.
Tale struttura, al contempo flessibile e fondata sulla logica commerciale, indispensabile per un contratto di compravendita rent to buy, si fonda sulla stipula di due contratti tipici e noti al Codice Civile italiano, ovvero il contratto preliminare di compravendita e del contratto di locazione: entrambi devono essere collegati tra di loro ma al contempo autonomi.
Una delle condizioni essenziali affinché il contratto di rent to buy sia redatto correttamente, è che esso debba prevedere all'interno delle clausole la concessione a terzi, con il consenso dell'acquirente, nel caso in cui si verificassero incidenti di percorso e quest'ultimo non potesse corrispondere il venditore del prezzo pattuito: in questo modo il compratore potrà recuperare tutte le somme fino ad allora capitalizzate.
I due contratti e le clausole che legano entrambi devono essere studiate in modo tale da consentire di:
- non far perdere la tipicità dei contratti stessi;
- non movimentare la fiscalità prima del rogito notarile;
- creare dei rimedi contrattuali al fine di poter gestire convenientemente gli eventuali incidenti da entrambe le parti.
IL RENT TO BUY NEL MONDO ED IL SUO SVILUPPO IN ITALIA
Sebbene nel resto del mondo, soprattutto in nord Europa e negli Stati Uniti il rent to buy sia già un metodo di compravendita avvalorato, all'interno dei nostri confini esso si presenta ancora costernato da un alone confusionario.
La confusione è data dal ritardo con il quale il rent to buy si affaccia all'interno del nostro territorio. Molti sono i casi di agenzie immobiliari che ignorano tale formula di compravendita oppure la confondono con l'affitto con riscatto.
La causa che oggigiorno frena lo sviluppo del rent to buy in Italia, è legata fondamentalmente alla non curanza o alla mancanza di comprensione da parte degli operatori immobiliari di un concetto fondamentale: il rent to buy non è un semplice accordo, ma è un'operazione molto complessa che lega figure umane, le quali, al momento della compravendita di un immobile, si mostrano più propensi e rassicurati a prediligere un contratto proiettato in un arco temporale molto più lungo.
A causa di questa latente sconoscenza del rent to buy, in Italia i contratti di compravendita immobiliare che si ispirano a tale programma preparatorio, in realtà non propinano altro che forme affine, che non hanno nulla in comune con l'originale.
Sovente, i contratti proposti dagli operatori immobiliari non corrispondono a quelli di rent to buy, in quanto essi non soddisfano i seguenti requisiti:
- non forniscono chiarimenti qualora si verificassero il fallimento e la morte del venditore;
- non forniscono chiarimenti o suggerimenti sul da farsi in caso in cui l'immobile fosse aggredito da ipoteca o da pignoramento;
- non forniscono chiarimenti o suggerimenti sul da farsi nel caso in cui l'acquirente non riuscisse a rogitare entro il termine previsto.
In Italia, dunque, si assiste al proliferare di una duplice natura del fenomeno del rent to buy, ovvero: quella del finto rent to buy propinato da alcuni operatori immobiliari e quella del vero rent to buy diffuso nel web, il Rent to Buy Consulting, l'unico in grado di soddisfare i requisiti sopra esposti.
ULTERIORI INFORMAZIONI
Per ricevere ulteriori informazioni in merito alla situazione della compravendita rent to buy nel modno, è consigliabile prendere visione dei seguenti link (fonte renttobuyconsulting.it):
PER IL REGNO UNITO
PER LA SPAGNA
mealquilan.com/alquileropcioncompra.php
PER GLI STATI UNITI
howtobuyownerfinancedhomes.com
PER IL CANADA
canadianrenttoownhomes.com
strategichousing.ca
PER L'AUSTRALIA
Invece, per approfondire l'argomento del rent to buy, in particolar modo la sua definizione, i rischi e i vantaggi ad esso connesso, si consiglia la lettura dell'articolo dedicato, presente all'interno di questa guida e rintracciabile all'interno dell'elenco dei link a piè di pagina.
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