Berlino teme una bolla immobiliare

Berlino è ormai una delle città in grado di fungere da richiamo anche per gli stranieri, al pari di Londra o Parigi. Un polo di attrazione che ha visto nel corso degli ultimi anni una espansione sempre più marcata del mercato immobiliare, che però ora inizia a far paura, soprattutto dopo l'allarme lanciato dalla Bundesbank. Un allarma motivato dal fatto che l'espansione del mercato immobiliare si è accompagnato ad un largo intervento del settore creditizio che potrebbe aver creato uno squilibrio, soprattutto nei mutui al 100%, il quale potrebbe trasformarsi in un vero e proprio boomerang nel caso di una congiuntura economica poco favorevole. Uno squilibrio che peraltro si accompagna a quello già denunciato in più occasioni delle banche regionali, ove si annida una quantità impressionante di sofferenze, tali da far temere per la tenuta dell'intero sistema bancario tedesco, nonostante i lusinghieri risultati ottenuti durante gli stress test della Bce.
Una crescita destinata ad intensificarsi nei prossimi mesi, per effetto di tre fattori concomitanti: l'alto costo degli affitti, almeno per gli standard nazionali, la scarsità dell'offerta e i tassi di interesse sui mutui inchiodati al 2%.

(Anche Berlino teme gli effetti di una bolla immobiliare)

Un altro dato che va preso in considerazione, in quanto potrebbe spingere molti residenti ad optare per l'acquisto di un'abitazione nei prossimi mesi,  è un reddito pro-capite molto alto, inferiore ad esempio a quello di Amburgo, ma con un potere d'acquisto più elevato. Il desiderio di acquisto, però, potrebbe essere frenato dal fatto che la costruzione di nuove case è molto inferiore alla richiesta effettiva, come dimostrano gli appena 4600 nuovi moduli residenziali completati nel corso del 2013. Mentre nel 2014 sono stati concessi circa 14mila permessi di costruzione, che però andranno a buon fine solo nei prossimi due o tre anni.
Ai residenti si aggiungono poi gli stranieri che stanno arrivando in sempre maggior numero, con il risultato di una espansione che si avverte soprattutto nelle zone periferiche della città. Per quanto concerne i prezzi, si registra un incremento del 13% tra giugno 2013 e giugno 2014, con un prezzo medio ormai attestato sui 2700 euro al metro quadro, con punte di 6mila nelle zone centrali, 10mila nel segmento di lusso. Prezzi quindi molto più favorevoli ad esempio di città come Milano o Roma, ove pure il reddito pro capite viaggia su livelli inferiori.
In rapida salita anche i canoni di locazione, che sono cresciuti del 50% dal 2009 ad oggi, altro aspetto che concorre a far desiderare a molti berlinesi l'acquisto della propria abitazione, una tendenza che in Germania è sempre stata meno forte rispetto al nostro paese. La saldatura tra questo desiderio e un sistema bancario meno chiuso rispetto a quello italiano, ha perciò avuto come logico risultato la concessione di un largo numero di prestiti, tra i quali molti al 100%, una situazione che ora inizia a sollevare le preoccupazioni di Bundesbank. Provocate dai primi segnali di rallentamento dell'economia teutonica, che in base alle ultime statistiche disponibili dovrebbe crescere nel 2014 di un modesto 1,2%, livello che potrebbe addirittura diventare un miraggio se le tendenze rigoriste della Merkel dovessero provocare quella recessione paventata anche dal Fmi.