Quale è l'incidenza economica delle spese accessorie in un prestito?

Sottoscrivere un contratto di finanziamento, si sa, comporta una spesa complessiva che riguarda non solo il rimborso del denaro erogato, ma anche un insieme di elementi che insieme contribuiscono a far sì che la pratica di approvazione del finanziamento vada in porto. Tali spese aggiuntive, vengono chiamate accessorie.
Sebbene all'interno di questa guida sia già presente un articolo che tratta delle spese accessorie in generale, qui di seguito, invece, si vuole puntare l'attenzione su un altro fattore determinante: l'incidenza economica delle spese accessorie sul mutuo.

CHE COSA SONO LE SPESE ACCESSORIE?

Le spese accessorie costituiscono una serie di costi che incidono, parecchie volte in maniera rilevante sull'intera operazione finanziaria. In pratica, il costo di un mutuo dipende fortemente dalle spese accessorie che la banca, gli enti e i professionisti coinvolti richiedono.
Le spese accessorie sono contenute nell'ISC, ovvero nell'Indicatore Sintetico di Costo, presente nelle banche aderenti al Codice di Condotta Europeo per i Mutui Casa: tale documento deve essere reso pubblico da parte della banca, la quale deve anche preoccuparsi di farlo conoscere ai propri clienti.
Infatti, il cliente deve conoscere in tempo il costo complessivo del muto, in modo tale da non ricevere spiacevoli sorprese in relazione agli oneri economici dunque è premura dello stesso preoccuparsi di aggiornarsi ed informarsi al riguardo.
Sebbene qui di seguito si fornirà una panoramica delle spese accessorie più comuni, è doveroso affermare che tali costi possono subire variazioni da una banca ad un'altra, a scopo esclusivamente promozionale: effettuare un confronto tra le varie proposte è il miglior modo per cercar di risparmiare.
Va da sé che il costo più basso dell'ISC non sta ad indicare la convenienza di un contratto rispetto ad un altro con un valore più alto; infatti, è importante controllare se all'interno di tale indicatore sono incluse anche le spese normalmente presenti dunque evitare che esse vengano aggiunte in un secondo momento, quali ad esempio, il preammortamento tecnico, la perizia, le spese di tenuta conto o la parcella del notaio. Il consiglio rimane quello di informarsi bene sul costo reale del finanziamento. 

QUALI SONO LE SPESE ACCESSORIE?

Sebbene sia oramai noto, è bene ricordarlo, le spese accessorie che gravano su un mutuo sono le seguenti:

• le spese bancarie di apertura;
• le spese per le certificazioni;
• i costi per i professionisti;
• le imposte;
• i premi di assicurazione;
• le spese di incasso rata;
• le spese di gestione;
• i costi di estinzione;
• cancellazione dell'ipoteca.

UNA PANORAMICA SULLE SPESE ACCESSORIE E SULLA LORO INCIDENZA SUL MUTUO

Al fine di fare ulteriore chiarezza sulle spese accessorie, qui di seguito si fornisce una panoramica su tali elementi caratterizzanti.
Ad esempio, le spese bancarie sono conosciute anche come spese di istruttoria, che riguardano la banca, ovvero le richieste che essa fa per valutare la domanda di mutuo. L'incidenza economica che le spese bancarie hanno sul mutuo varia da istituto ad istituto ed il loro valore in percentuale può andare da 0% fino ad un massimo del 2%.
In generale, però, tutti gli istituti bancari variano tale percentuale tra lo 0,50% e l'1% e il costo delle di tale spesa accessoria viene solitamente detratto dalla somma erogata.
Altre spese accessorie sono le certificazioni, ovvero alcune delle documentazioni che devono essere consegnate alla banca al momento della richiesta di mutuo.
Tra le certificazioni rientrano quelle personali come, per esempio, il certificato di residenza e lo stato di famiglia, sottoposte ad una marca da bollo obbligatoria di 14,62€ per ogni elemento: il costo aumenta se si tratta di un mutuo cointestato. Inoltre, ai professionisti che sono iscritti all'albo basterà il certificato che attesti tale iscrizione, ai lavoratori autonomi verrà richiesto il certificato che attesti, invece, l'iscrizione alla Camera di Commercio.
Nel caso di un mutuo ipotecario, sarà indispensabile ricorrere ad un perito che verifichi il valore dell'immobile; in questo caso, il tecnico abilitato alla redazione del documento, scelto direttamente dalla banca richiederà anch'egli una parcella che solitamente si aggira intorno ai 200€ o 300€, ai quali vanno aggiunti sia l'IVA del 20% sia il Contributo Cassa Previdenza che spazia da una percentuale minima di 2% ad una massima di 4%, a seconda della categoria, in più vanno sommati anche le spese del viaggio, nel caso in cui l'immobile fosse collocato in una posizione remota.
Il notaio è un'altra figura molto importante nella stipula di un contratto di mutuo; in questo caso il tariffario del professionista varia in base alla zona geografica di appartenenza, ma solitamente la parcella si aggira intorno ai 2.000€ o 3.000€.
Tutti queste ulteriori spese vengono elencate sotto il nome di costi per i professionisti.
Sebbene già in un altro articolo presente all'interno di questa guida sia già stato trattato ampiamente il tema delle imposte, è d'uopo ritornare sul discorso per rinfrescare le idee. Tutti i mutui ipotecari sono soggetti ad un'imposta, trattenuta dalla banca stessa per conto dell'erario: tale imposta viene calcolata e detratta direttamente dall'importo finanziario.
L'imposta sul mutuo varia da un minimo dello 0,25% ad un massimo del 2%, in base se il finanziamento è destinato alla costruzione o alla ristrutturazione, rispettivamente, dell'immobile che possiede i requisiti di prima o di seconda casa.
Tra i premi di assicurazione la polizza incendio è quella più nota, soprattutto quando si tratta di mutuo ipotecario; infatti, la banca pretende che il mutuatario stipuli una polizza incendio per tutelare l'immobile da possibili rischi: la polizza dunque rappresenta una garanzia del debito per la banca, poiché è vincolata dalla liquidazione danni a proprio favore.
La banca richiede il versamento della polizza incendio anticipatamente: essa ha valore annuale e si aggira intorno ai 50€.
Oltre alla polizza incendio, un'altra tipologia di garanzia pretesa dalla banca è costituita dalla polizza  sulla vita: tale richiesta viene fatta quando a sottoscrivere il mutuo è un cliente che ha raggiunto un'età di 65/70 anni. Il costo di questa polizza sulla vita varia in base al sesso, all'età e alla durata della polizza, ma mediamente si aggira intorno ai 30€ mensili.
Con la polizza fideiussoria la banca tutela i propri investimenti nel caso in cui si faccia richiesta di un mutuo che copre circa l'80% del valore immobiliare; tale polizza è una garanzia aggiuntiva a tutela della quota eccedente. Molte banche includono tale polizza fideiussoria all'interno del calcolo del tasso di interesse, ma generalmente il costo di tale garanzia si aggira intorno allo 0,20% annuo (da versare anticipatamente).
Le spese di incasso rata vengono addebitate in occasione di ogni singolo pagamento rateale e si aggirano intorno a 1€ o 3€. È sempre consigliabile attenzionare bene tale voce, in quanto molte banche rincarano tale spesa, elevandola fino a 8€.
Le spese di gestione costituiscono una serie di voci che inglobano tutte le azioni di management di ciò che riguarda tutta la storia del mutuo; ad esempio, tra tali spese rientrano quelle relative al rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o quelli relativi alla spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso, o ancora le spese amministrative periodiche, oppure le spese di gestione pratica: in qualsiasi caso il costo di tali spese è molto modesto, in quanto si tratta di movimenti postali.
Sempre tra le spese di gestione rientrano anche quelle relative al rinnovamento dell'ipoteca, ma ciò vale solo per i mutui ultraventennali.
Per avere maggiore informazioni riguardo alle spese di gestione è possibile consultare il Foglio Informativo, disponibile presso gli sportelli di qualsiasi banca.
I costi per l'estinzione del mutuo costituiscono un'aliquota somministrata sottoforma di penale per il cliente che decide di versare anticipatamente una parte del rimborso finanziario. Per i mutui ipotecari finalizzati all'acquisto o alla ristrutturazione di un immobile, stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 in poi, la legge impone di considerare nulli gli addebiti di qualsiasi penale di estinzione. In qualsiasi caso la banca non può trattenere gli interessi maturati successivamente l'estinzione del mutuo.
A seguito dell'estinzione anticipata di un mutuo bisogna provvedere anche alla cancellazione dell'ipoteca che solitamente si aggira tra i 500€ e 1.000€.

RIASSUMENDO

Al fine di fornire un quadro esaustivo, ma anche sintetico e immediato, circa le influenze economiche che le spese accessorie hanno sul mutuo, si fornisce qui di seguito una tabella riassuntiva, una veduta d'insieme dell'argomento. Si è preferito partire da un esempio chiaro, reale, prendendo come riferimento un mutuo su una prima casa di 100.000€.