Estensione della durata del mutuo: una possibilità di respiro per tutti

L'acuirsi della restrizione del credito consumer cioè quello cui tentiamo di accedere nel momento in cui pensiamo di realizzare un importante progetto come ad esempio acquistare una casa, ha generato una soffocante spirale per molti consumatori. Le condizioni di garanzia richieste dagli istituti bancari per accendere un mutuo hanno subito negli ultimi anni un forte inasprimento. Ma cosa chiede una banca come garanzia?

• La prima garanzia richiesta è di tipo reddituale, cioè un reddito il più possibile stabile e di importo tale che la rata del mutuo non ne superi il 20-30%. Per capirci se guadagni 1200 Euro al mese la tua rata di mutuo ideale sarebbe al massimo 360 Euro. In passato tale percentuale è arrivata anche al 50% ma le possibilità di crescita del reddito erano più concrete di questo momento con PIL a segno meno.
• La seconda garanzia richiesta è di capitale cioè devi possedere un capitale di partenza. Negli anni passati alcune banche erano disposte a erogare mutui al 100% , mutui cioè in cui non devi versare alcun anticipo e la banca finanzia interamente l'importo dell'acquisto. Il valore medio era comunque l'80% del valore del bene. Attualmente su questo parametro le banche hanno tirato la cinghia dando disponibilità a finanziare mediamente il 60-70% dell'importo totale
• La terza garanzia è quella ipotecaria; un tecnico abilitato dalla banca valuterà il bene che intendi acquistare e se congruo con l'importo richiesto metterà  contestualmente alla delibera del mutuo una ipoteca sulla tua casa. In sostanza se non pagherai la rata d mutuo la banca si prenderà nella maggioranza dei casi il bene. Le ipoteche attualmente viaggiano tra il 100% e il 200% dell'importo richiesto. Quindi se tu hai chiesto 50.000 Euro di mutuo con ipoteca al 200% la banca è autorizzata in caso di mancato pagamento ad ottenere il controvalore di 100.000 dalla vendita dell'immobile.

Se sei riuscito a dare le tre garanzie sopracitate la banca delibererà il mutuo per l'importo richiesto con il tipo di tasso da te richiesto (fisso, variabile, con CAP, rinegoziabile, misto) e calcolato tenendo conto di Euribor nel caso del variabile e Eurirs nel caso del fisso più lo spread cioè il guadagno effettivo della banca sul capitale prestato.

Andiamo adesso a capire cos'è l'ESTENSIONE DELLA DURATA e perché potenzialmente potrebbe offrire una possibilità di respiro per tutti. Supponiamo che tu abbia richiesto ed ottenuto un mutuo ventennale per l'acquisto della tua casa e supponiamo che siano già trascorsi dei mesi di regolare pagamento della rata.

Per motivi personali ti accorgi che la rata del mutuo è troppo alta e rischi di non riuscire a sostenerla. A questo punto contatti l'istituto bancario e chiedi di rinegoziare la durata del mutuo. La banca procederà a calcolare il capitale residuo che ti resta da pagare e se compatibile con la tua età potrà proporti un allungamento del mutuo che verosimilmente dovrebbe comportare un abbassamento della rata.

 Perché verosimilmente: la nostra richiesta di rinegoziazione della durata porterà la banca a ricalcolare i parametri del nostro mutuo e se pur manterrà la stesso tipo di tasso potrebbe variare il valore del tasso in quanto riindicizzerebero il tasso al momento della nostra richiesta.

Quali sono i rischi?

I rischi praticamente sono nulli in quanto il cliente è libero di non accettare le nuove condizioni e mantenere il mutuo nello stato in cui era.

Quali sono gli svantaggi?

Il tasso di riferimento (Euribor o Eurirs) potrebbero essere cresciuti rispetto alla nostra prima delibera oppure la banca per una durata più lunga potrebbe chiedere a garanzia uno spread maggiore. Il tutto ovviamente avrebbe come effetto un aumento della rata e di conseguenza la manovra sarebbe da non fare.

Quali sono i vantaggi?

Maggiore tempo per pagare il mutuo con una rata più bassa

Possibile abbassamento del tasso complessivo con minori interessi quindi di pagare alla banca negli anni.

Quindi non resta che prendere in mano il proprio mutuo e valutarne la rata, la durata e il tasso. Se qualcosa in quanto applicato dalla banca è per noi troppo oneroso si può provare senza rischi particolari la strada di una rinegoziazione della durata.

E' chiaro che non è solo la nostra banca di riferimento a poterci fare un'offerta pertanto nel periodo di fine anno, quando le banche devono chiudere il loro budget previsionali, è buona norma farsi un giro tra le offerte degli istituti di credito e capire se il nostro mutuo può diventare in pochi passi e senza rischi, meno soffocante.

Cosa bisogna assolutamente sapere prima di avviare qualunque manovra di rinegoziazione:

Innanzitutto è fondamentale considerare la differenza tra ESTENSIONE e SURROGA. L'ESTENSIONE ha come obiettivo la sola variazione della durata; In questo caso l'istituto protrebbe scegliere di applicare su vostra richiesta lo stesso tasso che aveva accordato con la prima delibera. Questa scelta spetta alla banca ma va assolutamente controllato quale sarebbe il tasso che l'istituto applicherebbe per un mutuo ex novo. Infatti se ad esempio avete ottenuto il mutuo con un tasso finito del 5% è importante capire quale parte di questo tasso era l'indice (EURIBOR o EURIRS) e quale parte lo spread perchè la banca pur applicando un tasso di riferimento basso potrebbe caricare lo spread deliberandovi un mutuo con un tasso finito superiore a quello che già pagavate. E questo "giochetto" potrebbe essere camuffato dall'abbassamento della rata dovuta all'estensione della durata.

La SURROGA invece avviene passando il nostro mutuo da una banca ad un'altra che offre condizioni migliori. Per legge questo passaggio avviene a costo zero, l'istituto che lasciate non può addebitarvi alcune penale e non può mettere in atto alcune azione ostativo. Può, al più formularvi una controfferta. La SURROGA a differenza della semplice ESTENSIONE genera la ridiscussione dell'intero sistema di condizioni del mutuo. Pertanto con la SURROGA oltre che cambiare istituto si può passare da un tasso fisso ad un variabile, variare la durata o come fanno molti richiedere oltre al capitale un surplus di liquidità. Solitamente è la stessa banca a proporvi l'erogazione di un po' di liquidità oltre al capitale residuo. Attenzione però dietro questa apparentemente innocua offerta si  nasconde una pericolosa insidia finanziaria. Infatti inserendo nella causale del mutuo la parolina "liquidità" si genera un immediato aumento del tasso in quanto il capitale offerto come liquidità è un capitale per la banca più rischioso. L'insidia sta nel fatto che essendo solo uno il tasso applicato al presito si va a finanziare anche l'importo per acquistare il bene ad un tasso pensato per la liquidità, quindi più alto.

Una banca seria tuttavia è solitamente molto chiara con il cliente e condizioni come questa vengono dettagliatamente spiegate dal consulente che acquisisce la richiesta di surroga.