Quali sono le imposte gravanti su un mutuo? Quali sono le percentuali di imposta sostitutiva sui finanziamenti?

L'erogazione di un mutuo è accompagnata da molteplici costi accessori che talvolta sono piuttosto consistenti. Pagare la rata del mutuo, infatti, significa non sono rimborsare la quota ricevuta, ma anche tutta una serie di ulteriori percentuali gravanti sul totale.
Le spese accessorie gravanti sul pagamento di un mutuo sono le seguenti:

• le spese bancarie di apertura;
• le spese per le certificazioni;
• i costi dei professionisti;
• le imposte;
• i premi di assicurazione;
• le spese di gestione;
• i costi di estinzione.

Non è questo il luogo per soffermarsi su tutte le spese accessorie gravanti sul mutuo poiché all'interno di questa guida è già possibile trovare una trattazione dettagliata al riguardo; inoltre, per ricevere maggiori informazioni, in un altro articolo è possibile attenzionare l'incidenza economica che tali voci aggiuntive hanno sul mutuo.
Le imposte sul mutuo sono considerate, tra le spese accessorie, quelle che forse in maniera maggiore incidono sull'importo da restituire. Qui di seguito si daranno tutte le informazioni per comprendere meglio tale ambito, fornendo anche alcuni esempi per verificare, praticamente, l'effettiva incidenza delle imposte sul mutuo.

CHE COSA È UN'IMPOSTA?

Per prima cosa è necessario definire l'imposta, in quanto, inserirla all'interno delle spese accessorie di un mutuo risulta essere troppo generico e superficiale.
In base alla definizione di imposta fornita da Wikipedia, risulta abbastanza chiaro che l'imposta sul mutuo possiede tutte le caratteristiche e gli elementi peculiari di tale tipologia di tributo. Infatti, l'imposta sul mutuo consiste in una delle tante voci di entrata dello stato, relativa ad un particolare servizio fornito al cittadino da parte di un ente finanziatore.
L'imposta sul mutuo si fonda sui seguenti elementi costitutivi:

• un presupposto, ovvero, un fatto giuridico, quindi il contratto di finanziamento;
• un soggetto attivo, cioè un ente erogatore del finanziamento;
• un soggetto passivo, ovvero il mutuatario;
• la base imponibile, ovvero la ricchezza, quantificata in denaro o in termini fisici, sulla quale viene calcolata l'aliquota dell'imposta;
• l'aliquota, per l'appunto, ovvero la percentuale derivante dalla base imponibile, con la quale si determina l'imposta stessa;
• la fonte da aggredire per il pagamento dell'imposta, solitamente il reddito o il patrimonio del mutuatario.

QUALI SONO LE IMPOSTE SUL MUTUO?

Le imposte che vengono applicate al contratto di finanziamento differiscono in base al soggetto che concede il muto. Ad esempio, nel caso di un mutuo ipotecario, se esso è stato stipulato con una banca, lo stesso sarà soggetto all'imposta sostitutiva sui finanziamenti; nello stesso caso di mutui finalizzati all'acquisto di un bene immobile, concessi ai dipendenti, l'imposta sostitutiva sui finanziamenti deve essere corrisposta anche dagli enti previdenziali, siano essi degli istituti, dei fondi o le casse.
Nel caso in cui il mutuo ipotecario venisse erogato da un ente non bancario, come ad esempio una società finanziaria, ad esso verrebbero applicate le imposte ordinarie a carico del richiedente, ovvero del soggetto finanziato.
Nella tabella qui di seguito si forniscono tutte le tipologie di imposte ordinarie con i corrispettivi valori in euro o in percentuale.

FOCUS: IMPOSTA SOSTITUTIVA SUI FINANZIAMENTI

Tutti quei mutui con durata superiore ai 18 mesi, effettuati da banche, sono soggetti ad un particolare regime fiscale, ovvero la cosiddetta imposta sostitutiva sui finanziamenti.
Quest'ultima serve a determinare l'esenzione da tutte le altre imposte gravanti, tra i quali quella di bolla, quella di registro, le imposte ipotecarie e catastali, oltre che dalle tasse sulle concessioni governative, in base alle disposizioni presenti nel Decreto legge 168/2004.
Invece, l'imposta sostitutiva sui finanziamenti non esenta l'imposta sulle cambiali; quest'ultime, soggette ad imposta di bollo dello 0,1 per mille, sono emesse in relazione alle operazione di finanziamento bancario a medio e a lungo termine.
L'imposta sostitutiva sui finanziamenti viene applicata indipendentemente dalla presenza di garanzie, in quanto essa costituisce una gravante che pesa direttamente sui clienti, ai quali la banca erogatrice addebita la somma dovuta, incidendo sul costo complessivo del finanziamento.
Prendendo ad esempio i mutui ipotecari, il valore dell'aliquota dell'imposta sostitutiva nei confronti delle persone fisiche è pari allo 0,25 se l'importo del finanziamento è finalizzato all'acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile considerato come prima casa. Nel caso in cui l'immobile non abbia i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni di prima casa, ma rientri, ad esempio, nelle condizioni di seconda casa, allora, l'aliquota sarà pari al 2%.
Nel caso in cui il finanziamento bancario fosse finalizzato all'acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili che non possono essere considerati abitativi, come ad esempio i locali allestiti e adibiti per le attività commerciali, o i terreni e i magazzini, anche ad essi viene applicata un'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25%.
Viene applicato indifferentemente il 2% (sia che si tratti di prima o di seconda casa) nel caso in cui il finanziatore non è una banca , bensì una società finanziaria non parificata.

UN ESEMPIO PRATICO: L'IMPOSTA SUL MUTUO IPOTECARIO

Come già visto, i muti ipotecari sono sempre assoggettati ad un'imposta: la banca trattiene tale importo finanziario direttamente dall'erario. L'imposta sul mutuo ipotecario ammonta a 0.25%, ma essa può raggiungere il 2% nei casi in cui il finanziamento riguarda l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della seconda casa.
Nella tabella qui di seguito si fornisce un esempio pratico di quanto detto precedentemente. Si prenda in considerazione un mutuo di 100.000 €.

IN QUALE CASO L'ALIQUOTA NON PUÒ ESSERE MAGGIORATA? OVVERO IN QUALE CASO UN IMMOBILE È CONSIDERATO PRIMA CASA E QUANDO INVECE NO?

Come già chiarito l'imposta sul mutuo ipotecario corrisponde ad una tassa che varia dallo 0,25% al 2% del finanziamento, in base se l'immobile vien considerato prima o seconda casa.
Al fine di non incorrere in qualche improvviso aumento dell'aliquota sull'imposta è indispensabile conoscere i casi in cui un, secondo il Decreto Legge 220/2004, un immobile può godere dell'imposta di registro agevolato sulla prima casa, ovvero quando esso soddisfa le seguenti condizioni stabilite:

• l'immobile non deve essere di lusso, in base a quanto specificato nel Decreto 1072 del 2/8/69;
• l'immobile deve trovarsi nel Comune di residenza dell'acquirente, oppure in quello dove egli lavora
• il richiedente del mutuo non deve risultare proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di un'altra abitazione presente all'interno dello stesso comune
• il richiedente non deve risultare proprietario di qualsiasi altra abitazione presente all'interno del territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni di prima casa
• il richiedente non deve essere usufruttuario di un immobile considerato prima casa.

Al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo, il richiedente dovrà sottoscrivere una dichiarazione in merito, in quanto la responsabilità di accertare l'effettiva sussistenza dei requisiti sopra esposti non può essere affidata alla banca.
Nel caso in cui il mutuo fosse cointestato e solamente alcuni dei mutuatari fossero in possesso dei requisiti di prima casa, il calcolo della percentuale dell'aliquota sull'imposta viene effettuato con modalità proporzionale.
Ad esempio, se tre fratelli fanno richiesta di un mutuo con un importo pari a 100.000€, ma solamente uno di loro possiede i requisiti necessari per l'applicazione dell'imposta ridotta sulla prima casa, in questo caso, poiché la suddivisione del debito è pari a 33.000€ (ovvero 100.000/3), l'imposta da applicare sarà pari a 0,25% su tale somma; al contrario sull'importa complementare, la percentuale di imposta applicata sarà pari al 2%.