Comprare casa: come controllare un immobile prima dell'acquisto al fine di evitare brutte sorprese

L'acquisto di una casa è un passo importante, che include categoricamente un'azione di verifica inerente determinate condizioni che l'immobile deve possedere.

La valutazione preventiva di queste condizioni, è molto importante al fine di evitare l'insorgenza di successive difficoltà e complicazioni collegate ad un acquisto sbagliato e compromettente problematiche negative se non una più grave e consistente perdita di denaro.

Vediamo insieme quali siano i passi principali da compiere al fine di controllare senza sbagli la regolarità di un immobile prima di effettuarne l'acquisto ed incorrere in spiacevoli sorprese ad esso seguenti.

Regolarità edilizia

Nel corso della loro esistenza, gli immobili devono trovarsi a soddisfare determinati requisiti e ad attenersi costantemente a particolari regolamentazioni e normative, le quali necessitano imprescindibilmente di essere rispettate oltre che aggiornate a seguito delle differenti e possibili variazioni messe in atto dalle decisioni nazionali in materia di edilizia.

Ogni stabile è infatti depositario, nelle proprie sezioni comunali residenziali apposite e specifiche, del progetto di costruzione o aggiornamento dello stesso, approvato e conforme alle normative edilizie vigenti che, nel tempo e ai fini della permanenza nella regolarità, dovrà essere categoricamente aggiornato secondo le eventuali variazioni e modificazioni del progetto iniziale.

E' bene dunque effettuare tutti i controlli inerenti le documentazioni e la conformità normativa, al fine di evitare brutte sorprese così come noie amministrative.

Vediamo come.

Conformità urbanistica e catastale

Prevalentemente ci si dovrà muovere attraverso la verifica

• della conformità urbanistica dell'immobile
• della conformità catastale dell'immobile

La conformità urbanistica rappresenta il paragone tra lo stato dell'immobile al momento dell'eventuale acquisto e lo stato in deposito all'archivio comunale di riferimento residenziale.

Le condizioni di paragone dovranno essere le medesime poichè, in caso contrario, una differenza non sarebbe altro che la prova inconfutabile di variazioni subite dall'immobile nel corso degli anni non regolarmente denunciate.

In questo caso si dovrà invitare il proprietario a sanare il progetto altrimenti, a vendita avvenuta, l'acquirente diverrebbe nuovo responsabile anche per quanto riguarda i vizi presenti.

La conformità catastale rappresenta invece  il confronto tra la planimetria catastale e lo stato attuale dell'immobile, la rispondenza tra quanto indicato e rappresentato all'interno del documento planimetrico a confronto con lo stato reale dei luoghi.

Questi controlli potranno essere effettuati

• in accordo con il venditore richiedendo i dati al Comune di localizzazione dell'immobile 
• tramite incarico conferito a un tecnico specializzato

La seconda opzione è certamente la più consigliata al fine dell'ottenimento del risultato migliore. Un tecnico specializzato infatti, avrà l'obbligo di effettuare tutti i controlli previsti rilasciando una dichiarazione ufficiale inerente l'assenza di abusi edilizi.

Attenzione alle ipoteche

Una cosa di fondamentale importanza e a cui bisogna fare molta attenzione quando ci si avvicina all'acquisto di un immobile, è la verifica di eventuali ipoteche nei confronti di cui sia stato vincolato lo stesso a causa di un debito di tipo finanziario esistente e in essere, condizione la cui presenza comporterebbe problematiche vincolanti in previsione di vendita o cessioni.

Per evitare questo rischio, sarà possibile eseguire un'ispezione ipotecariaal fine di ottenere informazioni circa

• iscrizioni ovvero presenza di ipoteche connesse a contratti di finanziamento o mutuo
• trascrizioni ovvero presenza di vincoli connessi a sequestri, pignoramenti o decreti ingiuntivi gravanti sull'immobile
• annotazioni ovvero modifiche nei confronti degli atti precedenti

messe a disposizione dalle Conservatorie dei Registri Immobiliari provinciali.

Per effettuare l'ispezione ipotecaria sarà possibile compilare un apposito modulo scaricabile direttamente online attraverso il sito dell'Agenzia del Territorio, quindi restituirlo all'ufficio provinciale competente oppure procedere direttamente con il tutto per via telematica, sempre attraverso il sito dell'Agenzia del Territorio.