La nuda proprietà: cos'è e come funziona

Comprare casa in tempi di crisi è sempre più difficile e, per questo motivo, il mercato della compravendita immobiliare propone sempre più spesso soluzioni alternative, espedienti che in realtà, sono da tempo conosciuti, fra cui figura ad esempio quello della nuda proprietà, una proposta che permette di concludere interessanti acquisti immobiliari.

Ma che cosa s'intende esattamente per nuda proprietà e quali possono essere i vantaggi di una soluzione di questo tipo sia per chi vende che per chi acquista? Scopriamolo insieme.

Che cos'è la nuda proprietà?

Il termine nuda proprietà viene riferito ad un valore immobiliare decurtato dell'usufrutto. In pratica si tratta di una soluzione che consente a chi vende il mantenimento dell'usufrutto abitativo che sarà invece ceduto a chi acquista al momento del decesso o secondo una data tempistica detrminata in fase di contratto.

Il proprietario viene detto usufruttario e cede la nuda proprietà dell'immobile ma ha il diritto di goderne l'uso per tutta la vita o entro un dato periodo temporale determinato in fase di contratto. Può inoltre decidere se affittare l'immobile o vendere l'usufrutto a terze persone rispettando i limiti dei termini previsti nel contratto di vendita.

L'usufruttario può essere rappresentato da un singolo o da una coppia di coniugi. Generalmente si tratta di persone anziane e senza eredi, che dalla vendita dell'immobile puntano a ricavare mezzi finanziari per vivere serenamente senza però rinunciare ad abitare la propria casa.

L'acquirente è invece definito nudo proprietario e ha il diritto di proprietà sull'immobile ma non il diritto di goderne l'uso. Può trasferire a terzi, in qualsiasi momento, la nuda proprietà dell'immobile. Generalmente può trattarsi di chi decide di acquistare un'immobile pensandolo come soluzione abitativa futura per un figlio, alla morte del venditore.

Come si calcola il prezzo di vendita?

Per calcolare il prezzo di vendita di un immobile in nuda proprietà, si dovrà partire da una perizia professionale inerente il valore del mercato dell'immobile redatta da un esperto in materia a cui verrà applicato un coefficiente variabile in base all'età dell'usufruttario, secondo valori redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze, basati sulle statistiche inerenti le aspettative di vita in italia e sul tasso di interesse in vigore.

Più è anziano il venditore, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e maggiore sarà la tassazione prevista dall'atto di compravendita.

Chi paga le spese?

Le spese di manutenzione ordinaria saranno a carico dell'usufruttario mentre le spese straordinarie saranno a carico del nudo proprietario.

Cosa significa usufrutto a tempo?

L'usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell'immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un dato periodo di tempo.

Se un usufrutto a tempo è ad esempio della durata di 10 anni, il valore dell'immobile sarà calcolato su una stima ipotetica di 75 anni di età dell'usufruttario con valore commerciale al 65% del valore della piena proprietà.

Qualora l'usufruttuario decedesse durante l'usufrutto a tempo, la nuda proprietà diverrebbe piena proprietà con immobile a piena disponibilità del nudo proprietario.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?

Chi vende un immobile secondo la formula della nuda proprietà, può incassare subito un capitale e riservarsi il diritto di abitare e godere l'immobile per tutta la vita.

Chi acquista invece, si troverà in possesso di un immobile a un prezzo agevolato che aumenterà il proprio valore nel tempo. Durante infatti il periodo in cui l'usufruttario permarrà nell'abitazione, la nuda proprietà si rivaluterà grazie all'incremento del valore di mercato e per l'avanzamento dell'età dell'usufruttario.