Pro e contro dei mutui sulla nuda proprietà

Nel corso degli ultimi anni, il perdurare della crisi economica ha prodotto variazioni di non poco conto sul mercato immobiliare, portando alla ribalta soggetti diversi dagli acquirenti della prima casa, ad esempio coloro che decidono di fare un investimento sulla nuda proprietà, magari a vantaggio dei propri figli. Nuove situazioni che hanno comportato tutta una serie di nuove problematiche sul mercato del credito, tali quindi da rendere sempre più necessario riuscire a conoscere nel dettaglio, e di conseguenza a maneggiare, i prodotti finanziari. 
Va ricordato in particolare che ottenere un mutuo finalizzato all' acquisto di un immobile in regime di nuda proprietà, è in questo momento abbastanza complicato. Le motivazioni delle difficoltà frapposte dagli istituti bancari sono duplici. A partire dal rischio di mercato che va ad impattare sul finanziamento dell'acquisto della nuda proprietà. Il valore della nuda proprietà è infatti una percentuale del valore peritale di stima dell'immobile il quale tende a salire insieme all'età del venditore. Nella realtà, però, può accadere che tra la stipula del contratto e il decesso del venditore possono passare interi decenni. Il rischio insito nel finanziamento dell'acquisto anche di una porzione ridotta del valore di mercato della casa che sia oggetto del contratto di cessione della nuda proprietà va peraltro ad aumentare con la durata del contratto, in quanto nel frattempo l'immobile potrebbe svalutarsi al di sotto del valore che è stato finanziato dall'istituto bancario.

(I mutui sulla nuda proprietà difficilmente vengono concessi dalle banche)

Da quanto detto sinora, dovrebbe essere chiaro come la concessione del finanziamento da parte delle banche al compratore, sia un rischio la cui grandezza dipenda in proporzione al tempo: più il tempo trascorre e più il valore dell' immobile diminuisce per effetto della svalutazione e a causa delle instabili condizioni del mercato immobiliare, soprattutto in un momento di crisi, come l'attuale. Se a questa considerazione si aggiunge il fatto che le condizioni fiscali sono molto meno favorevoli rispetto a quelle riservate ai mutui per l'acquisto della prima casa, si comprende come il mutuo sulla nuda proprietà comporti rilevanti problemi non solo per le banche, ma anche per chi decida di ricorrervi. Questo tipo di abitazioni, viene infatti equiparato dal punto di vista della fiscalità agli acquisti voluttuari. A volte lo sono, come ad esempio le seconde case poste in località di villeggiatura, in altri no, in particolare nei casi in cui sono magari i genitori ad accollarsi la decisione di investire in favore dei propri figli dirottando ad esempio risorse sul mattone invece che su titoli di Stato. Inoltre ai fini del pagamento di Imu, Tasi e Tari i comuni possono optare per l'utilizzazione di criteri presuntivi al fine della determinazione delle tariffe riguardanti i non residenti. Mentre l'imposta di registro nel corso del 2014 è passata dal 10 al 9%. 

(I mutui sulla nuda proprietà non sono molto diffusi)

Nonostante ciò, nel corso degli ultimi mesi la percentuale di questa forma di finanziamento si è attestata stabilmente intorno all'8% del totale del mercato creditizio. La spiegazione di questo fatto è che il mercato delle seconde case richiama abbastanza da vicino quello delle case di lusso e vede la partecipazione di soggetti che molto spesso non hanno problemi di liquidità. Potenziali compratori i quali possono permettersi di investire e che quindi sono in grado di approfittare al meglio della discesa dei prezzi che ha interessato negli ultimi anni anche le nude proprietà.  
Proprio questa ultima considerazione può aiutare a comprendere perché bussare allo sportello delle banche al fine di ottenere un mutuo per la nuda proprietà sia un esercizio abbastanza inutile, tale da essere premiato solo nel caso di soggetti particolarmente facoltosi. In pratica, secondo una inchiesta condotta da Plus24, non esisterebbero allo stato attuale offerte standard da parte del settore bancario in tal senso. Se nella teoria un istituto può decidere di intervenire al fianco di un cliente per mettere a disposizione una somma in grado di agevolare l'acquisto della nuda proprietà di un immobile, nella pratica è difficile che ciò avvenga realmente. Sia nel caso della classica versione all'italiana, con il pagamento dell'interno ammontare della nuda proprietà al rogito, sia in quello del viager, formula che prevede un esborso iniziale detto bouquet, seguito da un vitalizio versato all'usufrutturario lungo tutta la durata della sua vita, con un tasso di capitalizzazione solitamente compreso tra il 3 e il 3,5%.