Le agevolazioni fiscali di un mutuo: in quali casi esse vengono applicate?

Nel corso degli anni, le normative in merito alle agevolazioni fiscali per i mutui hanno subito numerose modifiche: oggigiorno, infatti, tali privilegi economici sono indirizzati esclusivamente a coloro i quali sottoscrivono un finanziamento finalizzato all'acquisto di una prima casa.
Tali aiuti finanziari possono rappresentare un vero e proprio alleggerimento per la situazione economica familiare, in quanto consentono di fronteggiare il pagamento rateale del rimborso.
L'argomento delle agevolazioni fiscali sui mutui è alquanto complesso e la legislazione al riguardo è alquanto articolata e complessa, tuttavia, qui di seguito, si farà chiarezza su alcuni aspetti, in modo tale da fornire tutte le informazioni necessarie, in modo tale da consentire, a chiunque fosse interessato, di approfondire questo ambito; in particolar modo si indicheranno i casi e i modi in cui le agevolazioni possono essere applicate.

IN CHE COSA CONSISTE LA DETRAZIONE FISCALE DI UN MUTUO?

L'agevolazione fiscale applicata ad un finanziamento consiste in una detrazione sull'Irpef, pagata ogni anno.
La normativa in vigore consente di detrarre fiscalmente alcuni costi legati al mutuo e, in questo caso, tale finanziamento prende il nome di mutuo agevolato.
Per i mutui destinati all'acquisto di un immobile la detrazione spetta fino al raggiungimento della somma delle seguenti componenti:

• il prezzo dichiarato per la compravendita;
• i compensi pagati per mediazione immobiliare;
• le parcelle dei professionisti;
• le imposte di compravendita e di mutuo. 

Nel caso in cui si superasse tale importo,  il  finanziamento sarebbe detraibile solo  in maniera proporzionale.
Invece, per i mutui destinati alla ristrutturazione e alla costruzione, la detrazione è indirizzata all'importo di mutuo effettivamente utilizzato durante gli anni di lavoro. 

IN QUALI CASI VENGONO APPLICATE LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER I MUTUI?

Come già accennato, le agevolazioni fiscali sui mutui vengono messe in atto solamente per la sottoscrizione di quei finanziamenti indirizzati all'acquisto o alla ristrutturazione di un immobile, che sia esso una casa, una cantina, un box o un solaio, il quale viene adibito ad abitazione principale, ovvero risulti avere i requisisti di prima casa.
Tali agevolazioni vengono applicati solamente in alcuni casi, ovvero per alleggerire il carico di alcune spese legate al mutuo. In pratica, sia gli interessi sia le spese dei mutui ipotecari risultano essere due degli oneri ancora detraibili dal reddito. In maniera specifica, è possibile applicare le agevolazioni fiscali nei seguenti casi, ovvero:

• per la parcella del notaio per la stipula del contratto di mutuo;
• per le spese di perizia;
• per le spese di istruttoria;
• per un'eventuale commissione di intermediazione pagata agli istituti di credito;
• per il pagamento dell'imposta di iscrizione;
• per il pagamento dell'imposta di cancellazione dell'ipoteca;
• per l'imposta sostitutiva sul mutuo
• per il pagamento della penale per l'estinzione anticipata del mutuo;
• per le perdite sul cambio, valide per i mutui con valuta estera;
• per il pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo prima casa;
• per le quote di rivalutazione, calcolate in base alle clausole di indicizzazione.

La detrazione fiscale prevista per le spese dei mutui è pari al 19%; l'IRE (ex IRPEF) viene ridotta di 19€ ogni 100€ ammessi in detrazione, in pratica chi non provvede al pagamento dell'Ire non può trarre alcun vantaggio dalla detrazione.

QUALI SONO I REQUISITI PER OTTENERE UNA DETRAZIONE FISCALE SU UN MUTUO?

Per usufruire delle detrazioni fiscali sul mutuo è necessario sottoscrivere un finanziamento (come si è già detto) finalizzato all'acquisto di una casa e che al contempo essa sia garantito da un'ipoteca con una durata di vent'anni; nel caso in cui il mutuo abbia una durata maggiore, l'ipoteca dovrà essere reiterata al momento della scadenza.
Nei mutui finalizzati all'acquisto di un immobile, l'ipoteca può riguardare sia il bene da comperare sia anche quello di proprietà di altri soggetti, differenti dai mutuatari.
La detrazione fiscale spetta anche ai contraenti che acquistano solamente la nuda proprietà di un immobile, pur utilizzandolo come abitazione principale, ad esempio come nel caso di usufrutto.
Inoltre, è importante che le finalità del mutuo siano ben espresse e rientrino tra le seguenti:

• l'acquisto di un'abitazione (come prima casa) e degli eventuali box o cantine;
• l'acquisto di unità già locata, ad esempio nel caso in cui si decide di finalizzare un mutuo all'acquisto di un'abitazione in affitto, con l'intendo di adibirla ad abitazione principale appena disponibile;
• la costruzione di un'abitazione principale
• la ristrutturazione e trasformazione, totale o parziale, di un'abitazione principale, a seguito di concessione edilizia o atto equivalente;
• la sostituzione di altro mutuo detraibile, così facendo si conserva una quota proporzionale commisurata al debito residuo, la quale viene maggiorata in base alle spese necessarie alla sostituzione, mantenendo così le agevolazioni del mutuo originario.

Le detrazioni non possono essere applicate nel caso in cui il mutuo fosse indirizzato all'acquisto delle sole pertinenze di un immobile: ad esempio non è possibile godere delle agevolazioni fiscali se il finanziamento viene richiesto per acquistare un box o una cantina, non adibite ad abitazione principale.
La normativa al riguardo impone che per ottenere la detrazione fiscale sul mutuo deve esserci coincidenza tra il proprietario dell'immobile e colui il quale ne fa richiesta. Inoltre, i benefici delle detrazioni fiscali non possono essere estese ai prestiti personali, anche se essi sono destinati ai lavori per l'abitazione; allo stesso tempo, le detrazioni non possono essere applicate a formule analoghe all'ipoteca ma differenti dal mutuo, come ad esempio nel caso dell'apertura di un credito con garanzia ipotecaria.

QUALI SONO I LIMITI TEMPORALI PER USUFRUIRE DELLE DETRAZIONI FISCALI? QUALE È L'IMPONIBILE?

Limiti temporali

Come già detto, le detrazioni fiscali applicate ai mutui valgono sia per l'acquisto, sia per la costruzione o la ristrutturazione di un immobile principale.
Se la finalità del mutuo è quella dell'acquisto di un immobile, è necessario che esso sia adibito ad abitazione principale entro un anno dell'atto di mutuo; nel caso dei mutui stipulati prima del 2001, il tempo viene ridotto a sei mesi. La pena è quella di perdere l'agevolazione fiscale, ad eccezione fatta per cause di trasferimento per motivi di trasferimento per lavoro.
Il limite massimo di tempo per usufruire della detrazione fiscale può essere esteso a due anni nel caso in cui l'immobile da acquistare debba essere soggetto a ristrutturazione: in questo caso l'agevolazione partirà dal momento in cui l'immobile viene adibito come abitazione principale.
Nel caso in cui un'unità sia locata, è necessario notificare all'inquilino l'atto di intimazione di sfratto entro tre mesi dall'acquisto e entro un anno adibire ad abitazione principale l'immobile.
Nel caso di mutui finalizzati alla costruzione e alla ristrutturazione di un immobile, quest'ultimo deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine previsto dalla concessione edilizia.

Limiti di importo

Per usufruire delle detrazioni fiscali è opportuno anche rispettare precisi tetti massimi di imponibile, specifici per ogni tipologia di contratto, variabili in base alle finalità; gli importi massimi ammessi alle detrazioni fiscali sono i seguenti:

• per i mutui destinati all'acquisto di un'abitazione, bisogna mantenersi entro i 4.000€ annui
• per i mutui destinati alla costruzione o all'acquisto di un immobile, bisogna mantenersi entro i 2.582,28€ annui.

Il tetto massimo di spesa si riferisce alla somma complessiva delle percentuali di tutti i destinatari coinvolti nella stipula del contratto di mutuo; allo stesso modo, se fossero stati stipulati più contratti di finanziamento, essi verranno sommati e considerati un unico mutuo.
Nel caso in cui l'importo delle detrazioni fosse superiore, l'eccedenza non può essere sommata alle detrazioni degli anni successivi.

SUGGERIMENTI

Nel caso in cui sia previsto di stipulare un contratto di mutuo a cavallo di due anni, è sempre preferibile sottoscriverlo alla fine di quello che sta per finire, in modo tale da poter detrarre, interamente o quasi, le spese di accensione. Se così non fosse, gli interessi passivi cumulati in un anno potrebbero azzerare il beneficio della detrazione, a causa del superamento della soglia massima ammessa. 
Nel caso in cui, prima del pagamento dell'ultima rata annuale, sia stato raggiunto l'importo massimo ammesso dalla detrazione, sarà il caso di valutare la convenienza di ritardare il rimborso e posticiparlo, così da spostare all'esercizio successivo i benefici della detrazione.