Rent to buy: comprendere il funzionamento per conoscere i pregi e i difetti

Solitamente, un rapporto di compravendita coinvolge due figure, ovvero l'acquirente e il venditore, i quali risolvono il tutto con un contratto, previo un pagamento che può essere rateale o unitario, e il successivo passaggio di possesso. Oggigiorno, esistono altre modalità di compravendita che consentono all'acquirente di poter già diventare inquilino della struttura, prima ancora di aver saldato l'intero ammontare dovuto. In questo caso, si parla di rent to buy: questa è una pratica che sta prendendo sempre di più piede come modalità di compravendita alternativa, la quale consente di creare al contempo reddito (nel caso del venditore) e capitale immobiliare (nel caso dell'acquirente).
Un nuovo modo di affittare o un nuovo modo di vendere casa? Da qualsiasi parte si guardino le facce della stessa medaglia, il rent to buy costituisce un nuovo modo di concepire la compravendita, un modo in grado di facilitare sia gli affitti ma sia soprattutto le vendite dei beni immobiliari, così da contribuire positivamente al rilancio del settore.

IL RENT TO BUY IN POCHE PAROLE: CHE COSA È E COME FUNZIONA?

Il rent to buy non può essere classificato come uno strumento finanziario, bensì come una moderna modalità di compravendita.
Il rent to buy nasce nei paesi anglosassoni, a seguito della crisi del settore immobiliare generata dai mutui subprime (per avere delle informazioni al riguardo si consiglia di consultare il seguente link Che cosa sono i mutui subprime? Il punto della situazione in merito alla crisi da essi generata).
Il rent to buy consiste in un programma preparatorio all'acquisto, per mezzo del quale il compratore riesce a entrare subito all'interno della casa che desidera acquistare, prima però passando da una fase di affitto (rent) e dopo ad una fase di piena proprietà (buy): il programma ha una durata di tre anni e si conclude con il pagamento del prezzo pattuito e bloccato oggi.
Le attività di rent to buy si svolgono entro due figure e non è previsto alcun intervento di un terzo soggetto, in quanto tutti i rapporti sia giuridici si economici si svolgono tra venditore e compratore, proprio come un comune caso di compravendita immobiliare. Il compratore diviene immediatamente anche l'inquilino della casa che intende acquistare, ma è indispensabile che egli versi un acconto nelle tasche del venditore, pari al 6% del prezzo di compravendita, pattuito e fissato per tre anni.
Durante tutto il tempo che l'inquilino risiede all'interno dell'immobile affittato (o meglio dire quasi acquistato), egli stesso deve al proprietario primario una quota fissa mensile, come se stesse provvedendo al pagamento di un normale affitto.
Tale pagamento viene suddiviso in due parti, la prima è destinata a coprire il pagamento del canone di locazione a fondo perduto, ovvero il reale affitto, mentre la seconda viene conservata per creare un deposito che, accumulato nel tempo e sommato al versamento della percentuale iniziale del 6%, a termine dell'accordo di affitto,  servirà a coprire ben il 15% del prezzo iniziale concordato.
Al momento della stipula del contratto di compravendita, al compratore non rimarrà che versare il restante 85% del prezzo totale; l'acquirente può anche decidere di scegliere di richiedere un prestito per coprire la restante somma da pagare.
Il rent to buy risulta un metodo di compravendita molto versatile, adatto a qualsiasi tipologia di contratto immobiliare.
Il prezzo di compravendita dell'immobile in rent to buy non viene stabilito diversamente rispetto a quello deciso in un rapporto tradizionale: esso deve essere fissato a seguito di una negoziazione tra le parti; la modalità rent to buy non deve influire sul prezzo di vendita.

UN ESEMPIO PRATICO DI UN RENT TO BUY

Prima di iniziare il discorso sui vantaggi e sulle pecche del rent to buy, si è ritenuto opportuno fornire un esempio pratico di tale modalità di compravendita. Per fare ciò, qui di seguito, si forniscono i dati specifici, in riferimento ad un contratto di rent to buy.

• Prezzo pattuito (bloccato per tre anni): 150.000€;
• acconto iniziale pari al 6%: 9.000€;
• versamento mensile: 750€ di cui 375€ di affitto e 375€ salvati come acconto;
• accantonamento dopo tre anni pari al 15%: 22.500€ di cui 9.000€ di acconto iniziale e 13.500€ salvati in tre anni;
• importo da saldare al rogito, pari all'85%: 127.500€.

COME AVVIENE LA SOTTOSCRIZIONE DI UN CONTRATTO DI RENT TO BUY?

Il contratto di rent to buy, in realtà, presume la stipula di due documenti previsti dal Codice Civile, ovvero: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione. Entrambi i contratti sono tra di loro collegati e ugualmente autonomi e vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate.
Il preliminare di compravendita deve anche essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. I documenti devono anche essere sottoscritti da un notai, il quale, mediante la sua supervisione, consente di tutelare l'acquirente nei seguenti casi:

• fallimento del venditore;
• decesso del venditore;
• ipoteca giudiziale o pignoramento dell'immobile.

QUALI SONO I VANTAGGI OFFERTI DAL RENT TO BUY?

Il rent to buy consente di creare un importante salvadanaio, pari al 50% dell'affitto, da usare come acconto sul prezzo pattuito.
Questa particolare modalità di compravendita consente anche si creare un'importante storico creditizio per il compratore, in quanto anche il rent to buy può essere considerato come prova della propria affidabilità, in quanto la banca si accorgerà del pagamento costante delle rate: in pratica, pagando costantemente una rata mensile per circa tre anni, il rent to buy può essere paragonato a tutti gli effetti ad un mutuo. Il rent to buy, dunque, consente all'acquirente di presentarsi con un rating eccellente.
Inoltre, durante i tre anni, l'acquirente riesce ad accantonare la liquidità relativa alle spese necessarie per il contratto, quali ad esempio la parcella del notaio e le imposte, dunque a posticiparle al momento della sottoscrizione.
Il rent to buy non prevede una maggiorazione dei costi rispetto ad acquisto tradizionale, in quanto, trascorsi tre anni, accedere ad un mutuo caratterizzato da un importo inferiore e un miglior tasso di interesse, può solamente generare un risparmio, persino doppio, rispetto all'affitto pagato al venditore. In generale, il rent to buy conviene persino rispetto ad un mutuo, in quanto esso rappresenta una vera e propria leva finanziaria gratuita.
Tuttavia, per rendere reale tutto ciò, è necessario che realizzare una sorta di personalizzazione del rent to buy, in modo tale che esso rimanga sempre bilanciato tra le due parti, anche nel caso in cui l'importo di compravendita fosse soggetto a variazioni.
Il rent to buy prevede anche un periodo di prova, durante il quale, se dovessero mutare le esigenze del compratore, è anche possibile vendere l'immobile ad un soggetto terzo: in qualsiasi caso, il venditore ne trarrebbe un guadagno.
Grazie alla sua enorme versatilità, il rent to buy consente di risolvere particolari problematiche, in particolare, quella di un compratore che per acquistare un immobile nuovo deve necessariamente vendere il precedente. Mediante il rent to buy, la nuova casa può essere abitata già da subito, mentre quella precedente può essere risistemata per essere venduta, senza fretta e alla migliore offerta. Una volta ottenuta la liquidità della vendita, si potrà provvedere al pagamento del rogito.

QUALI SONO I RISCHI CHE SI POSSONO CORRERE CON UN CONTRATTO RENT TO BUY?

I principali rischi che si possono correre con i contratti di rent to buy sono collegati alle clausole che legano i due contratti, ovvero il preliminare di compravendita e il contratto di locazione. Nel momento in cui tali collegamenti non vengono realizzati a regola d'arte, esistono una serie di conseguenze negative che ne deriverebbero:

• contratto atipico e scorretto, causa di contenziosi;
• movimentare la fiscalità sulla vendita sin dal momento della sottoscrizione dei contratti, anziché alla stipulazione dell'atto notarile.

Va da sé che è importantissimo affidarsi ad un esperto in materia per la redazione dei contratti di rent to buy. 

IL RENT TO BUY PUÒ ESSERE CONSIDERATO UN CONTRATTO SICURO?

Il rent to buy è un particolare contratto di compravendita che consente di mantenere un certo stato di equilibrio tra il venditore e acquirente; tale rapporto è stato il frutto di uno studio accurato e collaudato, svolto nelle svariate situazioni di compravendita, quali ad esempio immobili nuovi, immobili usati, immobili ristrutturati o immobili in corso di costruzione.
Tuttavia, per rendere più sicuro l'intero processo di compravendita rent to buy, è necessario che i contratti vengano registrati presso l'Agenzia delle Entrate, oltre ad essere sottoscritti in presenza di un notaio, solitamente scelta dall'inquilino compratore. In questo modo, è possibile creare i presupposti necessari affinché al venditore sia consentito di farsi anticipare dalla propria banca l'importo relativo alla futura vendita.

FOCUS: IL RENT TO BUY TRA RISCHI E OPPORTUNITÀ

Oltre ad una precisa definizione del concetto di rent to buy, il video seguente analizza attentamente le cause che hanno visto la nascita di tale tipologia di contratto di compravendita; la spiegazione della crisi economica e bancaria si unisce in questa trattazione a tutti i vantaggi e i rischi che dal rent to buy derivano.
È possibile stabilire se è meglio affidarsi al rent to buy o ad un mutuo per l'acquisto di una casa? Facilmente no, difficilmente sì: il resto a coloro i quali vorranno approfondire l'argomento.