Come confrontare due proposte di mutuo

Per molte famiglie l'accensione del mutuo finalizzato all'acquisto di un immobile è uno dei maggiori traguardi in assoluto. Si tratta di una vera e propria scelta di vita e di un investimento teso a mettere in sicurezza il nucleo, dandogli un tetto sotto il quale ripararsi nel caso di improvvisi rovesci. Proprio per questo motivo, la scelta dello strumento finanziario sotto il quale sarà posto questo sforzo economico deve essere oggetto di ponderata riflessione. Soprattutto in un periodo di crisi economica come l'attuale che ha sconvolto l'esistenza di molte persone e messo in discussione alcuni parametri che sembrano indiscutibili.

I tassi negativi hanno cambiato il quadro

Chi avrebbe detto qualche anno fa che si sarebbe un giorno parlato di tassi negativi? Eppure in Spagna sono già realtà e presto lo potrebbero diventare anche da noi. Un evento epocale che ha peraltro avuto conseguenze ben precise, spingendo molti mutuatari che avevano optato per il tasso variabile a riconsiderare la loro scelta in favore di un tasso fisso, rottamando il vecchio contratto. 

I mutamenti epocali del mercato del lavoro

Va poi considerato il tramonto del posto fisso, un caposaldo del mercato del lavoro che secondo gli esperti, con l'arrivo del Jobs Act, è destinato a sparire entro un decennio. Il nuovo regime prevalente nei rapporti lavorativi è quello a tempo determinato, che si somma con un precariato sempre più diffuso. Ne consegue anche una serie di linee guida da parte degli istituti bancari, proprio in rapporto alla mutata situazione, con riflessi sulla durata del mutuo e sulle garanzie da presentare.

Primo consiglio: non affrettarsi

Il primo consiglio che gli esperti danno a chi si accinge a chiedere un mutuo per l'acquisto della casa è di non recarsi soltanto presso l'istituto di credito dove abbiamo attivo il nostro conto corrente, ma di procedere ad un confronto tra le proposte di più banche, avendo magari l'accortezza di rivolgersi ai comparatori al fine di ottenere preventivi anche online e di rapportarsi con intermediari.

(Mutui, le differenze esistono anche se a prima vista possono non risultare)

Soltanto in questo modo sarà possibile avere un quadro più chiaro sui tassi di interesse e le formule messe in campo da ogni istituto bancario. La decisione che scaturirà al termine di questo processo, sarà caratterizzata dalla giusta oculatezza e, soprattutto, dalla consapevolezza derivante dalla gravosità dell'impegno assunto.

Secondo consiglio: guardare alle agevolazioni fiscali

Non tutti coloro che chiedono un mutuo partono dalle stesse condizioni. C'è chi ha una situazione florida derivante da un posto di lavoro sicuro e ad alto reddito, chi invece non possiede garanzie e magari svolge una mansione di lavoro precaria, che dipende dall'andamento dei mercati. Proprio per questo si deve dare uno sguardo molto attento alle agevolazioni fiscali cui si potrebbe avere diritto in base a determinati requisiti, sia nel caso di acquisto, che di costruzione o ristrutturazione dell'immobile.

Terzo consiglio: non sovraccaricarsi

Andrebbe poi ricordato con particolare forza che, essendo il mutuo un impegno molto gravoso, prima di accollarsene uno sarebbe il caso di fare una ricognizione sulla propria condizione economica. Soprattutto per capire se si è in grado di sostenere un peso simile e rapportare il tutto alle finanze disponibili. Con un occhio di riguardo alla presenza di finanziamenti pregressi. Non solo per avere una accoglienza migliore da parte dell'istituto bancario o dalla società finanziaria chiamati ad erogare il capitale per l'acquisto dell'immobile da noi scelto, ma anche per non sovraccaricarsi con un peso che potrebbe presto rivelarsi impossibile da sostenere. Possiamo comunque affermare che in totale gli impegni finanziari non devono superare il 35% del reddito mensile dichiarato.

Mutuo: quale scegliere?

Una volta che avremo effettuato il confronto tra le varie proposte di mutuo presenti sul mercato, dovremo passare all'analisi del tipo di contratto. Si tratta di una valutazione in grado di far comprendere quali sono i costi reali che saremo chiamati ad affrontare. Il calcolo che dobbiamo fare in questo caso è moltiplicare la differenza di rata per il numero dei pagamenti.

Per farlo, possiamo porre come primo termine di paragone un mutuo:

• dell'importo di 100.000 euro;
• della durata di 20 anni;
• con tasso variabile con tetto massimo al 5%;
• con rata mensile di 660 euro.

Il quale andrà rapportato al un secondo:

• dell'importo di 100.000 euro;
• della durata di 20 anni;
• con tasso variabile classico al 4%;
• con rata mensile di 606 euro.

Per avere il risultato, basterà sottrarre gli importi delle due rate l'uno dall'altro. Una volta che avremo ottenuta la differenza, non ci resterà da fare altro che moltiplicarla per il numero delle rate da pagare in venti anni.  Poiché la differenza tra i due mutui è di 54 euro e i mesi in considerazione sono 240, la cifra finale, ovvero la differenza tra i due mutui ammonterà a 12.960 euro.

Mutuo: come giudicare se le proposte sono uguali?

Può però accadere che dopo esserci rivolti a più istituti bancari, ci accorgiamo che le proposte sono esattamente le stesse. Una eventualità non proprio remota, del resto, in un mercato asfittico come quello del nostro paese, ove anche le banche sono accusate di fare politiche di cartello. La cosa migliore da fare, a questo punto, è andare ad analizzare il Taeg, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale.

Ipotizziamo a questo punto di voler paragonare due mutui:

• dell'importo di 100.000 euro;
• della durata di 30 anni;
• a tasso fisso.

Nel caso che il primo presenti un Taeg al 5,15%, mentre l'altro sia attestato al 5,35%, la differenza sarebbe dello 0,2%. Una rata virtuale al 5,15% costerebbe 546 euro, mentre quella al 5,35% avrebbe un costo di 558 euro, con un differenziale di 12 euro. Proprio questa è la cifra che andrà moltiplicata per 360 rate, ovvero quelle da pagare nel corso del mutuo, ottenendo infine la differenza finale di 4.320 euro.

Mutuo: e se le differenze non ci sono?

Può anche capitare che dopo una analisi di questo genere non avremo trovato apprezzabili elementi di differenza tra una formula e l'altra. In questo caso possiamo però pensare di prendere in considerazione altri aspetti importanti in grado di orientarci nella scelta. Tra di essi, vanno ricordati in particolare:

•  la praticità del finanziamento;
•  il fatto di voler mantenere il rapporto con la propria banca, apprezzandone con tutta evidenza il servizio;
•  la preferenza verso un istituto di credito tradizionale rispetto ad uno invece specializzato.

Tasso d'interesse: qual è la scelta migliore?

Nel valutare le proposte di mutuo presenti sul mercato, dobbiamo tenere in considerazione soprattutto il tasso di interesse e scegliere quello che risulti più conveniente alle nostre esigenze. Al proposito, va ricordato che:

1) Il tasso fisso prevede che la rata da corrispondere resti uguale per tutta la durata del contratto. Scegliendo questa formula si conosce il peso dell'importo della rata da pagare ogni mese. Se da un lato ciò può rappresentare una garanzia in caso di rialzi del mercato, nel caso opposto impedisce di approfittare delle agevolazioni derivanti dal caso opposto, ovvero di riduzioni dei tassi di interesse.

2) Il tasso di interesse variabile, invece, presenta rate che si diversificano a seconda delle oscillazioni del mercato. Inizialmente il tasso variabile ha sempre un importo più basso rispetto al tasso fisso ma c'è il rischio che i rialzi del mercato possano addirittura rendere le rate del mutuo insostenibili. Chi sceglie un mutuo a tasso variabile ha solitamente una situazione economica solida, tale da non temere eventuali rialzi.

(Mutui, è molto importante la scelta del tasso, tra fisso e variabile)

A metà strada tra tasso fisso e variabile, si pone il tasso di interesse misto, il quale permette di passare da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa. I vantaggi e  svantaggi assicurati da questa formula sono strettamente collegati agli altri due tassi di interesse. Al tasso di interesse del mutuo, determinato da particolari parametri dei mercati finanziari, ogni istituto di credito aggiunge una somma, detto spread. Più basso sarà il costo dello spread e minori saranno gli interessi che il mutuatario dovrà restituire. Proprio in conseguenza di ciò, gli esperti consigliano di scegliere un mutuo con uno spread basso sin dall'inizio.

Si può anche prendere in considerazione la possibilità di combinazioni miste:

• Mutuo a tasso misto con variazione periodica del tasso di interesse;
• Mutuo variabile con Cap con limite massimo all'innalzamento del tasso.

In questo caso va però messo in rilievo come lo spread risulti più alto rispetto alle formule tradizionali di mutuo, circostanza derivante dal fatto che gli istituti di credito addebitano costi superiori per le coperture aggiuntive al finanziamento.

Le spese aggiuntive

In caso di accensione di un mutuo, il tasso di interesse applicato alle rate non è l'unico elemento da considerare. Ci sono infatti altri aggravi da prendere in considerazione al fine di valutare il costo totale del finanziamento:

• il compenso spettante all'intermediario per le spese di istruttoria stabilite con importo fisso o in percentuale sull'ammontare erogato;
• le spese di perizia per la valutazione dell'immobile da ipotecare;
• le spese notarili relative al contratto di mutuo e all'iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari;
• l'importo del costo dell'assicurazione elevata a copertura dei danni sull'immobile, polizza vita o rischio impiego.