Tutto sulle differenti tipologie di mutuo: quando il mutuo NON è solo per acquistare una casa

Quando si sente la parola "mutuo" si pensa immediatamente all'acquisto della prima casa, a un lungo finanziamento per la vita, con rate elevate e che impediscono di sostenere un ritmo di vita accettabile; la richiesta di un finanziamento "mutuo" viene visto come l'inizio di una vita di sacrifici e del pagamento di un importo mensile che potrebbe portare anche, in caso di insolvenza, al pignoramento dell'abitazione che si decide di acquistare. Insomma, non vi è altra parola al mondo, nel settore dei prestiti personali, che spaventi quanto questo termine.

Eppure, se dobbiamo analizzare e riflettere bene sulla denominazione "mutuo", questa non è connaturata a un significato negativo in sé, ma le problematiche di cui abbiamo parlato sopra dipendono esclusivamente dal conteggio corretto dell'importo delle rate e del piano di ammortamento, ovvero il periodo di restituzione del capitale erogato dall'Istituto bancario, che deve essere SEMPRE SOSTENIBILE con lo stile di vita del soggetto beneficiario del prestito.

TANTO PER INTENDERCI: se il soggetto che richiede il mutuo ha una retribuzione di 1.200 euro e solitamente arriva a fine mese con 400 euro (considerando 500 euro di spese fisse, per esempio, e altre 300 euro di spese per altri interessi) una rata del mutuo di 400-500 euro andrebbe sicuramente a intaccare il suo regime/stile di vita, portando il soggetto, a lungo andare, a condurre quella che lui stesso chiamerà una vita di sacrifici: le 300 euro di spese mensili per interessi di svariate tipologie dovranno essere devolute al pagamento della rata del mutuo.

TIPOLOGIE DI MUTUO: casa, beni e servizi, riorganizzare la propria situazione economica

Proprio per soddisfare le differenti esigenze economiche di acquisto beni e servizi, di immobili abitativi o non abitativi, o anche semplicemente riorganizzare la propria condizione finanziaria, le soluzioni di mutuo sono variabili e consistono in numerose modalità di erogazione del capitale, piani di ammortamento e politiche di rischio in base ai requisiti e garanzie offerte dal soggetto richiedente il finanziamento. Vediamo insieme le differenti tipologie di mutuo, a chi sono dedicate, e che cosa sono esattamente, con l'intento di comprendere che IL MUTUO NON E' SOLAMENTE IL PRESTITO PER ACQUISTARE LA PRIMA CASA.

MUTUO ACQUISTO PRIMA CASA: il finanziamento per un immobile abitativo

Non possiamo non dare le nozioni principali del mutuo per eccellenza: il mutuo prima casa. Soluzione primaria per l'acquisto della prima abitazione, che comprende numerose agevolazioni nel tasso di interesse ma anche nel conteggio dell'importo delle rate e del piano di ammortamento. Il mutuo prima casa prevede dei requisiti fondamentali che devono essere soddisfatti all'atto della stipula del finanziamento che riguardano la condizione economica e le garanzie apportate in caso di insolvenza. Il contratto  a tempo indeterminato o contratto a tempo detrminato (con durata non inferiore a quella della sottoscrizione del mutuo), l'ipoteca sull'abitazione, che molto spesso è del 200%, e la stipula di una polizza assicurativa rischio vita-impiego che permette di salvaguardare il soggetto e gli eventuali eredi dal pagamento di un debito non contratto costituiscono gli elementi principali per la concessione di un mutuo.

Per ottenere un mutuo per l'acquisto della prima casa è necessario avere una somma liquida per coprire il 20% del valore dell'immobile non erogato con il mutuo. Il finanziamento mutuo copre infatti fino all'80% del prezzo iniziale dell'abitazione che si desidera acquistare: se non si liquidità, non è possibile che la banca conceda questa tipologia di mutuo. Questa particolare caratteristica del mutuo prima casa è molto spesso un elemento discriminante che porta molti giovani a rivolgersi ad altre soluzioni di mutuo come per esempio il mutuo 100, (che presenta dei tassi di interesse maggiori), oltre alla necessità di soddisfare altri requisiti economici, personali o che riguardano direttamente l'abitazione, anche questi spesso criteri limitanti.

Per farsi una più chiara idea sulle condizioni di concessione di mutuo prima casa, osserva le tabelle seguenti: nella prima tabella sono evidenziati i requisiti economici e dell'abitazione necessari mentre per comprendere e analizzare le caratteristiche delle differenti tipologie di mutuo in base al tasso di interesse fisso, variabile o misto, osserva la seconda tabella:

MUTUO ACQUISTO PRIMA CASA A TASSO FISSO, VARIABILE E MISTO: cosa cambia?

Come detto sopra, in questa seconda tabella sono riassunte le tre tipologie di mutuo distinte per TASSO DI INTERESSE, mettendo in evidenza le caratteristiche principali e la convenienza dell'uno e dell'altra in base alle spese e le imposte da sostenere:

MUTUO 100: coprire tutto il valore della casa SE NON SI HA LIQUIDITA'

Il mutuo 100 consente di coprire l'intero valore dell'immobile da acquistare e per questo può essere considerato la tipologia di mutuo ideale per chi non ha una liquidità elevata da disporre come caparra da versare all'atto della sottoscrizione del finanziamento, considerando che, a quella somma, devono essere aggiunte anche le imposte e le spese per l'acquisto casa (lo abbiamo visto sopra nella tabella precedente).

Il mutuo 100 permette l'erogazione di un capitale pari al 100% del valore dell'immobile consentendo anche a coloro che non possiedono la liquidità necessaria per coprire il 20% del valore dell'immobile richiesto in anticipo dall'Istituto bancario di accedere comunque al finanziamento mutuo. Per comprendere meglio la tipologia di mutuo 100, i requisiti, le condizioni di accesso e erogazione del capitale, osserva anche la tabella seguente in cui sono riassunti gli elementi fondamentali:

Il MUTUO ETERNO: per chi ha una retribuzione minima, rimborso fino a 40 anni

Il mutuo eterno è una tipologia di finanziamento per l'acquisto della prima casa che prevede un piano di ammortamento che può andare oltre i 40 anni, consentendo anche di lasciare il pagamento dell'abitazione agli eredi.

Il vantaggio di questa particolare tipologia di mutuo perpetuo è l'importo ridotto delle rate, soluzione ideale per chi ha una retribuzione molto bassa e non avrebbe la possibilità di accedere ad un prestito personale tradizionale per l'acquisto dell'abitazione.

Per comprendere meglio le caratteristiche di questa tipologia di mutuo, osserva anche la tabella seguente in cui sono riportate le caratteristiche principali, requisiti e modalità di restituzione del capitale:

MUTUO GIOVANI COPPIE: agevolazioni e finanziamenti ANCHE DA PRECARIO

Il mutuo giovani coppie è una tipologia di finanziamento per l'acquisto della prima casa che si propone di aiutare le giovani coppie, anche con contratto atipico o precario ma che possiedono una retribuzione sufficiente per pagare una rata mensile, a realizzare il sogno di avere un immobile: le due buste paga costituiscono un cumulo in base al quale cacolare un importo mensile sostenibile con un piano di ammortamento calcolato in base ai contratti di lavoro.

Per comprendere meglio, osserva anche la tabella seguente in cui sono riportati i requisiti fondamentali che il soggetto richiedente il mutuo giovani coppie deve possedere, oltre ai requisiti dell'abitazione da mutuare:

MUTUO PER IMMOBILI a uso NON abitativo: il finanziamento per il locale di un'attività

Il mutuo per un immobile ad uso NON abitativo è una tipologia di finanziamento per acquistare un immobile differente dalla propria abitazione principale ma il locale di un'attività commerciale o artigianale, diventando una soluzione alternativa al pagamento di un affitto. Con la tipologia di mutuo per l'acquisto di un immobile non abitativo si ha la possibilità di investire nella propria attività produttiva e/o del capitale di cui si ha disponibilità.

Differenti sono le condizioni applicate dagli Istituti bancari nell'accensione di questa tipologia di mutuo che non prevede le stesse agevolazioni concesse per l'acquisto della prima casa ma delle altre anche piuttosto vantaggiose: osserva la seguente tabella per comprenderne i caratteri fondamentali, i requisiti, la documentazione e le garanzie richieste.

[1] Il Loan to value è il valore espresso in percentuale del rapporto tra capitale richiesto e valore dell'immobile da mutuare: con la sottoscrizione dell'ipoteca questo diventa la garanzia di restituzione della somma finanziata e si aggira intorno al 50-70% ( nel mutuo per l'acquisto immobile ad uso abitativo è dell'80%).

MUTUO LIQUIDITA': per ottenere denaro con un immobile

Anche in questo caso la parola mutuo non intende l'acquisto della prima casa ma una soluzione di finanziamento per ottenere un capitale utile per avviare la propria attività lavorativa: una sorta di prestito personale che ha il nome di mutuo liquidità. E perché mai allora questo nome? Il mutuo liquidità permette di ottenere una somma liquida per avviare una propria attività ponendo come sola garanzia un immobile di proprietà, che in caso di impossibiità nella restituzione del capitale diventa l'unico mezzo con il quale la banca può recuperare il finanziamento erogato.

La sottoscrizione dell'ipoteca sull'immobile per la stipula di un mutuo liquidità non ne implica la perdita ma costituisce la garanzia di recupero del capitale da parte dell'ente erogatore in caso di insolvenza. Per comprendere meglio le caratteristiche di questa tipologia di mutuo che può essere considerata alla stregua di un prestito personale visto la modalità di erogazione e rimborso del capitale, osserva anche la seguente tabella in cui sono riassunti i punti principali:

MUTUO RISTRUTTURAZIONE CASA: non sempre si deve acquistare!

Il mutuo ristrutturazione casa è una tipologia di finanziamento che non implica l'erogazione di una somma di denaro per acquistare un immobile ma semplicemente per apportare delle modifiche all'interno o all'esterno dell'abitazione, delle migliorie o modificarne il confort abitativo. Questa tipologia di mutuo permette di ottenere un finanziamento fino all'80% del valore futuro dell'immobile, ovvero il valore che avrà alla fine degli interventi di ristrutturazione.

PER INTENDERCI: se l'immobile ha un valore di 50.000 euro prima della ristrutturazione e in base al progetto di modifica avrà un valore di 100.000 euro, il capitale massimo erogabile sarà di 80.000 euro, ovvero l'80% del valore futuro, completati gli interventi di migliorie. Per comprendere meglio e farsi un'idea delle caratteristiche principali, dei requisiti, del piano di ammortamento e della documentazione necessaria per la richiesta di questa tipologia di mutuo, osserva anche la seguente tabella:

MUTUO EDILIZIO E MUTUO FONDIARIO: una modalità di erogazione del capitale per ACQUISTO o COSTRUZIONE dell'immobile

Il mutuo edilizio e il mutuo fondiario sono due tipologie di finanziamento per acquistare la prima casa che prevedono l'erogazione del capitale necessario in due modalità: in un'unica soluzione sul conto corrente postale fino all'80% del valore dell'immobile; in base allo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell'immobile se ex novo oltre i 70.000 euro con somme dilazionate.

Il mutuo edilizio è concesso nel caso in cui l'immobile è da costruire: il capitale è erogato in proporzione allo stato di avanzamento di costruzione della casa sul conto corrente del soggetto beneficiario del finanziamento; le somme sono vincolate dall'esecuzione degli interventi in programma sul progetto. In questo caso, la sottoscrizione dell'ipoteca avviene sul terreno di locazione e costruzione della casa.

Il mutuo fondiario è concesso per l'acquisto della prima casa già realizzata: il capitale è erogato nel conto corrente de soggetto beneficiario del mutuo, in un'unica soluzione e utilizzato per pagare l'immobile. La sottoscrizione dell'ipoteca è sull'immobile. Per comprendere meglio la differenza tra le due tipologie di mutuo, osserva anche la tabella seguente in cui sono riassunti le caratteristiche fondamentali di erogazione, i requisiti dell'abitazione e le modalità di erogazione del capitale e gli elementi che accomunano entrambi i mutui

MUTUO CONSOLIDAMENTO DEBITI: quando si desidera riunire tutte le finanziarie in un SOLA RATA

Anche in questo caso il termine mutuo non corrisponde certo all'acquisto di un immobile, all'esecuzione di interventi di ristrutturazione o all'erogazione di un prestito per ottenere la liquidità necessaria per avviare un'attività ma si tratta di riorganizzare la propria situazione finanziaria caduta in dissesto a causa di più di due rate mensili che opprimono il nostro stile di vita. Con la tipologia di mutuo consolidamento debiti è infatti possibile racchiudere tutte le rate mensili delle finanziarie stipulate in un'unica rata con una sola scadenza, estinguendo tutte le finanziarie prededentemente in corso e stipulando un nuovo e unico finanziamento. Naturalmente per permettere che la situazione finanziaria migliori è necessario che l'importo mensile complessivo di tutte le rate sia inferiore rispetto a quello che si corrispondeva precedentemente. Per fare ciò è necessario che il consolidamento debiti aumenti il piano di ammortamento.

Il mutuo consolidamento debito è anche conosciuto come mutuo/prestito ipotecario dalla sottoscrizione obbligatoria proprio dell'ipoteca di un immobile di proprietà che il soggetto beneficiario del mutuo consolidamento debiti deve apporre. Con questa tipologia di finanziamento è anche possibile richiedere una maggiore somma di liquidità per sostenere spese improvvise. Per comprendere meglio e farsi un'idea più dettagliata sulla tipologia di mutuo con consolidamenti debiti, osserva anche la tabella seguente in cui sono racchiusi i caratteri principali:

[1] Con l'LTV si stabilisce che l'importo complessivo delle rate di tutti i finanziamenti e della somma di liquiditànon deve superare l'80% del valore dell'immobile sottoposto a ipoteca.