Il mutuo per acquistare un immobile a uso NON abitativo: tutto ciò che c'è da sapere

Non è detto che la soluzione di mutuo sia esclusiva per l'acquisto della prima casa o di un'abitazione: il mutuo può essere richiesto anche per l'acquisto di un immobile ad uso non abitativo come un loft, un ufficio, uno spazio commerciale. Le modalità di erogazione del capitale finanziato sono le stesse, anche se le agevolazioni, il tasso di interesse e gli importi da corrispondere possono subire delle variazioni rispetto a un mutuo per l'acquisto di un immobile a uso abitativo.

Il mutuo per l'acquisto di immobili ad uso diverso di quello abitativo si classificano tra le tipologie di prestito personale finalizzato e prevedono delle condizioni di finanziamento, di calcolo rate e di piano di ammortamento differenti rispetto ad un mutuo tradizionale per l'acquisto della prima casa. Le unità o anche gli immobili con uso NON abitativo sono solitamente acquistati da imprenditori o da società che intendono avviare la propria attività produttiva e per questo necessitano del locale in cui collocare il proprio laboratorio artigianale, il proprio ufficio, la propria attività commerciale.

Il mutuo per l'acquisto di questa tipologia di immobile è la soluzione alternativa al pagamento di un affitto che costituisce una spesa nel tempo a fondo perduto. Accendere un mutuo significa invece investire nella propria attività che seppur dovesse terminare per qualsiasi motivo vedrebbe l'immobile restare di esclusiva proprietà.

Il mutuo per gli immobili a uso NON abitativo: REQUISITI E DOCUMENTAZIONE

Le condizioni applicate dagli Istituti bancari sulla tipologia di mutuo per l'acquisto di un immobile ad uso diverso dall'abitazione non sono di molto differenti nelle linee generali e nelle politiche di recupero del capitale di un mutuo tradizionale ma si differenziano per i requisiti e la documentazione richiesta. Il soggetto che intende richiedere un mutuo per l'acquisto di un immobile ad uso non abitativo deve presentare:

• il rapporto LTV in base alla destinazione d'uso dell'immobile [1];
• documentazione dell'immobile da mutuare;
• contratto a tempo indeterminato;
• contratto a tempo determinato di durata non inferiore al periodo di ammortamento del finanziamento.

[1] Il LTV, anche conosciuto come Loan to value, è il valore che esprime in percentuale il rapporto tra il capitale richiesto e il valore di mercato dell'immobile.

Il mutuo immobili a uso NON abitativo: TABELLA REQUISITI E DOCUMENTAZIONE

Per ricapitolare i requisiti e la documentazione necessaria per accedere alla richiesta di un mutuo per l'acquisto di un immobile a uso NON abitativo per la propria attività commerciale, osserva anche la tabella seguente:

[1] La durata del contratto del mutuo per immobile a uso non abitativo non può essere superiore alla durata del contratto di lavoro.

Il mutuo per gli immobili a uso NON abitativo: cos'è il Loan to value?

Il LTV o anche conosciuto come Loan to value è il valore che esprime in percentuale il rapporto tra il capitale richiesto e il valore di mercato dell'immobile da mutuare che con la sottoscrizione dell'ipoteca diventa la garanzia di restituzione del finanziamento.

Nella soluzione di mutuo per l'acquisto di un immobile a uso non abitativo il Loan to value è inferiore rispetto al valore di un mutuo tradizionale e si aggira intorno alle 50-70% contro l'80% del mutuo prima casa.

Il mutuo per gli immobili a uso NON abitativo: PIANO DI AMMORTAMENTO

Il mutuo per l'acquisto di un immobile ad uso abitativo prevede un finanziamento di capitale variabile in base alle garanzie apportate dal soggetto richiedente ma non può superare un piano di ammortamento di 20 anni. Ciò significa che il piano di rimborso è di molto ridotto implicando un importo della rata molto elevato o un capitale massimo erogabile molto basso o ridotto rispetto alla somma che si potrebbe ottenere con un mutuo tradizionale.

In questa tipologia di mutuo, le rate sono solitamente semestrali per cui si ha un maggiore lasso di tempo per procurarsi la somma richiesta. Dal momento che si tratta di apertura di attività commerciali, questa scadenza è molto comoda in quanto i guadagni in questo settore oscillano e non si incorre nel rischio di dover corrispondere una rata mensile proprio nel periodo in cui non si ha disponibilità. Inoltre, il mutuo per l'acquisto di un immobile a uso non abitativo solitamente prevede un tasso di interesse fisso che permette di avere una rata costante nel tempo.

Il mutuo per gli immobili a uso NON abitativo: LIMITI  e OBBLIGHI

Il mutuo per l'acquisto di un immobile a uso non abitativo prevede l'obbligo di non cedere o alienare l'immobile mutuato e/o di non modificare la destinazione d'uso per un periodo definito in sede di rogito. Nel caso in cui il soggetto beneficiario del mutuo su un immobile a uso non abitativo ne modifichi la destinazione, l'Istituto bancario può richiedere la restituzione del capitale finanziato con in aggiunta una somma che costituisce il pagamento di una penale.

Un'alternativa al mutuo per spendere meno: IL LEASING IMMOBILIARE

Una situazione differente si può ottenere con la richiesta di mutuo per un immobile a destinazione d'uso NON abitativa se a richiederlo è un soggetto con partita IVA: il contratto di finanziamento può essere stipulato anche con un Leasing immobiliare. Dal punto di vista fiscale questa tipologia di prestito permette di ammortizzare i costi dell'acquisto dell'immobile in un periodo minimo di 18 anni.

Il leasing immobiliare consente di ottenere il finanziamento del capitale fino al 100% del valore dell'immobile e non prevede la sottoscrizione obbligatoria di un'ipoteca: la riduzione dei costi nell'acquisto è dunque data anche dall'assenza delle spese di registrazione dell'operazione da parte del notaio. Inoltre nella soluzione di leasing immobiliare la rendita derivante dall'abitazione non è considerata per il calcolo del reddito imponibile in quanto le società che concedono il finanziamento detraggono i costi dell'IVA non gravando sul prezzo finale dell'immobile.

PER RICAPITOLARE: il mutuo per gli immobili a uso NON abitativo

Per comprendere meglio, osserva anche la tabella qui sotto riportata in cui si riassumono i caratteri fondamentali della tipologia di mutuo acquisto immobile a uso NON abitativo, i limiti e gli obblighi da seguire per mantenere il finanziamento e non incorrere in sanzioni o il pagamento di una penale: