Mutuo edilizio e mutuo fondiario: erogazione del capitale con stato di avanzamento o in un'unica soluzione?

Il mutuo edilizio e il mutuo fondiario sono due soluzioni di finanziamento per acquistare la prima casa ma si differenziano per la modalità di erogazione del capitale. Inoltre le due tipologie di mutuo possono essere richieste in maniera differente in base alla tipologia di abitazione da acquistare: casa in costruzione o da costruire e casa già terminata.

Il mutuo fondiario e il mutuo edilizio possono essere richiesti per il pagamento di un'unica unità immobiliare o anche su condomini con più appartamenti: il capitale finanziato è sempre erogato in base alle modalità descritte sopra. Entrambe le soluzioni di mutuo sono disciplinate dalle norme sul credito fondiario, materia trattata espressamente negli art. 38-42 del D.L. n. 385/1993, il Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, il quale documento classifica come mutuo fondiario quello che ha per oggetto "la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili".

Il mutuo edilizio e il mutuo fondiario: NOZIONI PRINCIPALI

Il mutuo edilizio è la soluzione di mutuo che può essere richiesta nel caso in cui l'abitazione sia da costruire ex novo o sia in costruzione: il capitale concesso durante la sottoscrizione del mutuo viene erogato in base allo stato di avanzamento di costruzione dei lavori. Il capitale viene erogato al soggetto richiedente direttamente sul suo conto corrente ma le somme sono vincolate all'effettuazione degli interventi sull'abitazione e solo in seguito a questi le somme vengono svincolate e possono essere utilizzate per i pagamenti.

Il mutuo fondiario è la soluzione di mutuo per l'acquisto della prima casa già completata e conclusa sulla quale non devono essere eseguiti interventi: il capitale finanziato viene versato interamente nel conto corrente de soggetto beneficiario del mutuo, in un'unica soluzione, e viene utilizzato per pagare l'abitazione acquistata senza nessun vincolo da parte dell'Istituto bancario. In questo caso il finanziamento e l'utilizzo della somma del capitale erogato è molto più flessibile rispetto al mutuo edilizio anche se entrambe le soluzioni di mutuo sono pensate per evitare la variazione della destinazione del denaro (saldare altri debiti etc.)

Il mutuo edilizio e il mutuo fondiario: EROGAZIONE CAPITALE E IPOTECA

La tabella seguente mette in evidenza le caratteristiche principali del mutuo fondiario e del mutuo edilizio, la modalità dell'erogazione del capitale finanziato e i requisiti dell'abitazione in base alla tipologia di mutuo. Nella tabella è riportata anche la condizione necessaria di ipoteca che per il mutuo fondiario è sottoscritta sull'immobile, in quanto esistente al momento dell'acquisto, mentre nel mutuo edilizio l'unità immobiliare è in fase di costruzione o inesistente per cui si necessita di sottoscrivere l'ipoteca sul terreno sul quale andrà a sorgere l'abitazione:

Il mutuo fondiario: REQUISITI DI FONDIARIETA'

Con entrambe le tipologie di mutuo, durante la fase della stipula del contratto di mutuo, sia che l'abitazione da mutuare sia in costruzione o già costruita, il soggetto richiedente il finanziamento deve sottoscrivere un'ipoteca sull'immobile che costituisce la garanzia per l'ente erogatore del prestito del recupero del capitale finanziato. Il mutuo fondiario si basa sui dei criteri denominati requisiti di fondiarietà con i quali si intendono delle condizioni necessarie per l'ottenimento del mutuo e dell'erogazione del capitale:

• iscrizione dell'ipoteca di primo grado sull'immobile da mutuare;
• durata del contratto superiore ai 18 mesi;
• copertura del capitale finanziato fino all'80% del valore immobiliare;
• copertura del capitale finanziato fino all'100% del valore immobiliare in caso di presenza di ulteriori garanzie e con la presenza di un garante o fideiussore.

Il mutuo fondiario: VANTAGGI

Il soggetto richiedente un mutuo fondiario per l'acquisto di un'abitazione già completata presenta dei vantaggi che favoriscono le condizioni di rimborso del finanziamento e limitano le situazioni di difficoltà economica. Il soggetto mutuatario con la soluzione di mutuo fondiario può:

• richiedere la riduzione della somma ipotecaria iscritta in rapporto alla diminuzione del capitale residuo da rimborsare;
• richiedere il frazionamento contabile e ipotecario in proporzione alla quota stabilita dalla propria unità;
• versare il corrispettivo della metà dell'importo dovuto all'onorario notarile per l'atto di sottoscrizione del mutuo;
• possibilità di estinzione del mutuo in modalità parziale o totale;
• dilatazione dei tempi di azione legale nel caso di insolvenza o di mancato pagamento di due o più rate del mutuo.

Il mutuo edilizio: CARATTERISTICHE

Il contratto di mutuo edilizio è la soluzione di finanziamento per la costruzione di un'abitazione e consiste molto spesso nell'erogazione di capitali elevati che vengono erogati in rapporto all'avanzamento dello stato di costruzione dell'immobile, previa perizia tecnica ogni qualvolta ci sia una nuova erogazione delle somme vincolate da parte dell'Istituto bancario che ha concesso il mutuo.

Il mutuo edilizio, similmente al mutuo fondiario, è garantito nei casi di insolvenza dalla sottoscrizione di un'ipoteca sul terreno su cui andrà costruita l'abitazione. Come detto precedentemente, il capitale erogato concesso con il mutuo è rilasciato dalla banca in tranche in base all'avanzamento dei lavori di costruzione e in linea generale le somme svincolate sono crescenti: all'inizio si avranno degli importi minori andando ad avanzare in base allo sviluppo del fabbricato.

Il mutuo edilizio su più abitazioni: IL MUTUO FRAZIONAMENTO

E' importante sottolineare che nella fase di costruzione di più abitazioni non è possibile individuare la quota di mutuo di ogni immobile:  il soggetto che desidera effettuare un rogito su un determinato immobile ha l'obbligo di rispondere all'ente erogatore del capitale un importo in proporzione. Solo alla conclusione dei lavori di costruzione dell'intero fabbricato e in seguito alla vendita delle unità immobiliare, è la stessa banca a richiedere la sottoscrizione di un mutuo di frazionamento che stabilisce la quota complessiva del mutuo stesso.

In seguito alla vendita di quasi tutte le unità immobiliare e l'individuazione della quota del mutuo in base alla tipologia di abitazione, entro il limite di copertura dell'80% del valore dell'immobile, alcune unità abitative potrebbero anche restare esclusi dalla sottoscrizione dell'ipoteca, ovvero svincolati dall'ipoteca. Il mutuo frazionamento corrisponde dunque ad un grande mutuo che comprende gli importi di tutte le unità immobiliari e che viene suddiviso tra più soggetti mutuatari che si accollano la quota del mutuo rubricando il debito sotto proprio nome: il mutuo diventa individuale.

Il mutuo edilizio: SE L'80% DI COPERTURA NON BASTA

Nella sottoscrizione di un mutuo edilizio il capitale finanziato dall'agenzia creditizia copre fino all'80% del controvalore dell'immobile per cui è impossibile avere un finanziamento pari alla somma complessiva dell'immobile: per acquistare l'immobile è necessario avere una quota di liquidità che copra il csto residuo dell'unità abitativa che si intende mutuare. Nel caso non si abbia la liquidità necessaria, l'unica possibilità di acquisto è quella di richiedere un secondo mutuo anche se potrebbe diventare particolarmente gravoso sulla propria situazione economica.