Rubinetti chiusi per i mutui, ma la surroga altera i dati

Le statistiche rese note negli ultimi mesi sembrerebbero prefigurare una ripresa del credito alle famiglie, in particolare sotto forma di mutui per l'acquisto della prima casa. Statistiche supportate a loro volta da una strategia di comunicazione da parte degli istituti bancari che sembrerebbe confermare la svolta in atto, dopo anni di chiusura a riccio del sistema finanziario tricolore. Se si scende però nel dettaglio, si scopre che in effetti la situazione è molto diversa, poiché se è vero che in base ai calcoli di Abi (Associazione Bancaria Italiana) i mutui sono in crescita nei primi otto mesi del 2014, con un +28 %, a trainare e drogare il dato sono le surroghe, ovvero le operazioni di sostituzione sui mutui erogati in precedenza.

Proprio le surroghe, infatti, hanno ormai raggiunto il 47,7% del complesso, mentre ancora nel 2003 rappresentavano appena il 10%. Il tutto in un momento non proprio felicissimo del mercato immobiliare, che ha visto le compravendite crescere appena dell'1,4% nel corso della prima metà dell'anno.
In conseguenza di questo dato si può dire che il settore immobiliare tiene le sue posizioni non per effetto di nuovi finanziamenti rivolti all'acquisto della casa, bensì grazie alle operazioni tese a dare nuova linfa ai vecchi contratti.

(Nonostante i proclami di Abi, in Italia sono le surroghe a sostenere il mercato dei mutui) 

Va ricordato come la surroga, sia stata definitivamente rilanciata dalla legge 40/2007, quella  nota  come Bersani bis, in base alla quale chi ha contratto un mutuo può trasferire l'ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio prestito per la casa in un nuovo contratto stipulato con un'altra banca dietro la ridefinizione delle condizioni e senza costi aggiuntivi. Le condizioni da ridefinire sono la durata, il tipo di tasso di interesse (ovvero se sia fisso o variabile) e lo spread, mentre l'importo deve rimanere invariato.

A spiegare il successo di questa forma di mutuo, concorre il fatto che il sostanziale calo fatto registrare dagli spread nel corso dell'ultimo biennio ha aperto notevoli possibilità di risparmiare anche per chi è stato costretto a sottoscrivere un mutuo quando gli stessi si stavano impennando. Nel peggiore dei casi, infatti, la banca per non perdere il cliente decide di accettare la ridefinizione del tasso, con riduzioni che possono arrivare ben oltre il punto percentuale. Per capire l'entità del risparmio, basti pensare che su un muto da 120mila euro, la riduzione dell'1,5% del tasso può comportare un risparmio di oltre cento euro al mese, molto più di quanto pure è stato immesso in busta paga dal governo Renzi con il suo bonus. Nell'arco dell'intera durata del mutuo, inoltre, il risparmio totale derivante dagli interessi passivi può arrivare ad oltre 20mila euro per un mutuo ventennale e ad oltre 30mila euro per quello a 30 anni.

Il fatto che sia la surroga a prevalere in questo momento del mercato, fa capire come lo stesso continui a mostrare segnali non proprio positivi. Va ricordato al proposito come dalle circa 807mila compravendite del 2007, ovvero in epoca pre-crisi, si è passati alle poco più di 400mila dell'anno passato, in pratica la metà. Il volume degli scambi è dunque tornato al livello del 1984, un dato dovuto ad una anomalia abbastanza evidente, ovvero il fatto che nonostante il calo della domanda, i prezzi siano rimasti pressoché invariati. 
In definitiva, si conferma ancora una volta come il mercato immobiliare del nostro paese sia ben lontano da una vera ripresa, a causa di alcuni comportamenti del tutto anomali, ma anche di un sistema creditizio che nonostante i proclami tende a chiudere i rubinetti, a meno di non trovare interlocutori in famiglie completamente affidabili o dotate di solide garanzie in grado di limitare al minimo i rischi.