Leasing immobiliare: cos'è e che differenza c'è con il mutuo?

Il leasing immobile consiste in una sorta di affitto da corrispondere per entrare e avere direttamente un'abitazione o un ufficio per svolgere la propria attività lavorativa. Per questo motivo, la scelta di un leasing immobiliare è la soluzione ideale e vantaggiosa per tutte le imprese e le aziende che necessitano di un fabbricato ma in tempi ridotti rispetto alla richiesta di un mutuo. Vediamo insieme i dettagli di questa tipologia di acquisto immobile.

Il leasing immobiliare: COS'E'?

Se si ha la necessità di avere un immobile ma non si ha tempo di accedere ad un mutuo (sopratutto se si ha a che fare con l'immediato avvio della propria attività lavorativa o ad un immediato trasferimento) una soluzione vantaggiosa e veloce è quella di corrispondere un affitto anziché acquistare casa o ufficio con un mutuo. Questa soluzione non è però conveniente economicamente in quanto i denari investiti per l'affitto andrebbero persi. Il leasing immobiliare permette invece di riscattare l'immobile alla fine del contratto di finanziamento, pagando in un'unica soluzione la quota residua.

Il leasing immobiliare: RISCATTARE o NO L'IMMOBILE

Con la sottoscrizione di un leasing immobiliare, si sceglie l'immobile che si preferisce (anche senza dare troppa attenzione al prezzo complessivo) e i vantaggi sono plurimi: si ha la possibilità di avere subito un immobile per trasferire la propria attività lavorativa, pagare una somma quale affitto, che corrisponde anche alla somma di un mutuo ma con una tempistica, una documentazione e richiesta garanzie inferiore, con la possibilità di ottenere l'immobile alla fine del contratto di leasing.

Con la sottoscrizione di un contratto di leasing è anche possibile, invece, far decadere il contratto e non riscattare l'immobile ma sceglierne un altro stipulando un nuovo contratto di leasing. In questo caso, la somma versata ogni mese per il leasing è persa e non può essere chiesta indietro, ma è ciò corrisponde a un vero e proprio affitto. Al momento in cui non si ha più bisogno dell'immobile ci si trasferisce.

Il leasing immobiliare: gli IMMOBILI per le IMPRESE

Il leasing immobiliare permette di acquistare un immobile ad uso professionale, commerciale e industriale in modo veloce, con una tempistica ridotta rispetto alla richiesta di un mutuo, che necessita di una compravendita, di richiesta di garanzie, documentazione, erogazione di capitale, etc. Si consideri, inoltre, che la richiesta di un mutuo per un imprenditore che desidera acquistare o necessita di un immobile potrebbe non essere conveniente se la propria attività è appena avviata e non si ha nemmeno l'idea di collocare la propria azienda in quel territorio.

NOTA BENE: si pensi alle attività di produzione e vendita diretta, in cui cambiare ufficio in base alla vendita e alla commercializzazione potrebbe essere un'importante strategia di marketing. Strategia non valida per le grandi attività imprenditoriali.

Il leasing immobiliare: il VIDEO INFORMATIVO

Per comprendere meglio, si propone qui di seguito un video informativo che in pochi munti spiega le caratteristiche del leasing immobiliare e i vantaggi per le imprese di scegliere questa tipologia di acquisto successivo degli immobili a uso professionale, commerciale, industriale. I vantaggi vanno dalla riduzione dei costi iniziali, che non vengono detratti dal bilancio della stessa azienda, come nella sottoscrizione di un mutuo oneroso, fino alla deducibilità della quota di interessi, del capitale e dell'Iva:

Il leasing immobiliare: la STIPULA DEL CONTRATTO

Il leasing degli immobili costituisce uno strumento di finanziamento innovativo nel mercato dell'erogazione di mutui e prestiti personali, che per le aziende e le imprese sono diventati sempre più onerosi e con tempistiche elevate. Una società di leasing immobiliare ha la possibilità di finanziare l'intero valore degli immobili che si intendono acquistare (successivamente al termine del contratto di leasing) riscattando il fabbricato, o semplicemente lasciare l'immobile, senza richiedere indietro la somma versata a titolo di utilizzo dell'immobile.

Il leasing permette al soggetto che sottoscrive un contratto di questa tipologia di utilizzare l'immobile senza disporre delle risorse della stessa azienda, cosa che avverrebbe invece con la stipula di un mutuo tradizionale, per pagare le rate del quale verrebbe investito il capitale della stessa impresa. Il leasing immobiliare è un'operazione più veloce rispetto alla sottoscrizione di un mutuo casa o di acquisto di immobili, prevedendo due fasi fondamentali:

• fase di istruttoria e controllo delle credenziali del richiedente;
• firma del contratto di leasing;
• versamento anticipo leasing;
• emissione ordine di acquisto da parte della società di leasing;
• consegna immobile pronto per la fruizione.

Il leasing immobiliare: il TERMINE DEL CONTRATTO

Al termine del contratto del leasing immobiliare, il soggetto sottoscrittore può decidere di acquistare l'immobile corrispondendo la somma residua stabilita nella prima fase contrattuale. L'immobile che viene fornito nel leasing ha infatti un costo stabilito in accordo tra le due parti prima della sottoscrizione del contratto. La quota versata mensilmente dall'utilizzatore dell'immobile, in questo caso un imprenditore, è una sorta di cumulo.

Alla scadenza del contratto di leasing, la differenza tra quanto versato durante il leasing e la somma complessiva del valore dell'immobile è la quota da versare per riscattare il fabbricato. La somma residua deve essere pagata in un'unica soluzione ma per il pagamento può anche essere richiesto un mutuo o un prestito personale. Il vantaggio è nella riduzione del capitale da richiedere quale finanziamento, con quota di interessi inferiore da corrispondere e un piano di ammortamento ridotto. Per comprendere meglio, si osservi la tabella ricapitolativa seguente:

Il leasing immobiliare: FAC-SIMILE DEL CONTRATTO

Giusto per avere un'idea, si offre qui di seguito un fac-simile del contratto di leasing immobiliare che al momento della stipula del contratto si forma in presenza della società che concede il leasing, il soggetto sottoscrittore e il notaio, come un vero e proprio mutuo di acquisto di un immobile: è possibile anche copiare il documento e leggerlo con attenzione per trovarsi preparati al momento della sottoscrizione e della valutazione delle voci che da controllare sul costo complessivo dell'immobile, il piano di ammortamento e il prezzo complessivo stabilito per l'immobile, per comodità evidenziate in azzurro:

CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE

L'anno duemila ….............., addì.......................... del mese di..............., in.................................. in Via...............................civico.........scala ….. interno ….. innanzi il Notaio...........................................................................................................................................       

Alla continua presenza dei signori testimoni:

Sig..............................., nato a..............................il     residente a..................................in via    C.F.     
Sig..............................., nato a..............................il     residente a..................................in via    C.F.     

E dei:

Sig. …........................... A …....................................., rappresentante la società..................................con sede in.................. Via.....................................   n° …..
Cod.Fiscale e Partita IVA.................................................. di seguito denominato parte concedente,

Sig. …............................ B ….., rappresentante la società.................................. con sede in........................ Via................................................................  n°  ….. ...
Cod.Fiscale e Partita IVA.................................................................     di seguito denominato parte concedente......................................................................
Società.........................................................................................    

PREMESSO

Che la Società.......................   dopo diversi sopralluoghi e verifiche di mercato ha proposto al concedente di acquistare il complesso immobiliare ubicato in     
Via      meglio identificato al NCEU al fg. …..  mappale ….. subalterno ….. cat. ….. cl. ….. del Comune di.............................................................................    

Che il concedente, a seguito di opportuna istruttoria, si è determinato ad accettare la proposta della società........................  impegnandosi a finanziare e perfezionare l'intera acquisizione di cui sopra.

Che in ragione di quanto sopra in data odierna il concedente ha acquistato innanzi il Notaio......................... l'immobile identificato al NCEU al fg. ….. mappale ….. subalterno ….. cat. ….. cl. ….. del Comune di ................................................  Proprietà vista e accettata e identificata dal concedente anche in planimetria con tutti gli inerenti diritti, servitù apparenti, non apparenti o di fatto, passi, accessi, pertinenze, dipendenze, con le relative quote di comproprietà noto e gradito alla parte promettente compratrice.

Che l'immobile di cui sopra è stato venduto al concedente dal Sig..............................................................  già proprietario in ragione dell'atto di compravendita n° ….. di repertorio registrato a  …................ al n° …............ e che il medesimo Sig........................... ne garantisce l'assoluta libertà da oneri, ipoteche, debiti e trascrizioni pregiudizievoli in genere.

 Tutto ciò premesso

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE

Le premesse di cui sopra costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.

L'immobile allibrato al NCEU al fg. ….. mappale ….. subalterno ….. cat. ….. cl. ….. del Comune di     è stato acquistato dal concedente su scelta e indicazione della Società.......................  In qualità di intermediario finanziario, il concedente è quindi esonerato da tutte le responsabilità che riguardano il bene i cui rischi sono pertanto assunti dall'utilizzatore ovvero la società................................, il quale ha diritto di far valere le proprie ragioni agendo direttamente nei confronti del venditore, comunque senza interrompere o sospendere il pagamento del corrispettivo della presente locazione finanziaria di seguito precisato.

Con il presente atto il concedente si impegna formalmente a finanziare l'intera operazione immobiliare incluso oneri accessori e a concedere in godimento pieno ed esclusivo alla società............................... il compendio immobiliare di cui in premessa.

Il concedente riconosce formalmente alla società................................ il diritto di opzione per l'acquisto di tale complesso immobiliare con le relative pertinenze.

La società......................... si obbliga a fornire al concedente idonee garanzie di adempimento, si impegna a prendere in consegna il complesso immobiliare acquistato dal concedente e si impegna a pagare al concedente il corrispettivo pattuito di seguito.

Il concedente divenuto proprietario dell'immobile in premessa, con il presente atto, lo concede in locazione finanziaria a far data da oggi alla Società................che accetta.

Le parti concordano sulla necessità di redigere al momento dell'ingresso nello stabile apposito verbale di consistenza corredato da ampia documentazione fotografica. In questa funzione sia il concedente che la Società      potranno farsi coadiuvare da personale tecnico di loro fiducia.

Analogo sopralluogo, finalizzato alla verifica dell'adeguata conservazione del bene e della giusta effettuazione della manutenzione ordinaria a carico dell'utilizzatore (Società..........................................) potrà essere effettuato ogni anno a semplice richiesta del concedente.

La durata della locazione finanziaria viene fissata in anni 10 con decorrenza dalla data di oggi e ultimazione fissata per il giorno................................................................................................................................   
Le parti prendono esplicitamente atto che, laddove al termine della locazione finanziaria, l'utilizzatore non intendesse esercitare l'opzione di acquisto, per la riconsegna del bene non sarà necessaria alcuna formale disdetta. All'atto della riconsegna dovrà essere compilato apposito verbale di riconsegna corredato da ampia documentazione fotografica attestante la giusta conservazione del bene.

Il concedente si manleva per eventuali danni arrecati a terzi, cose o persone imputabili all'attività dell'utilizzatore o causati da materiali e depositi trattenuti dalla società    
all'interno dei locali oggetto della presente locazione finanziaria. Parimenti la società..................................... rimane responsabile per danni causati da perdite di acqua, diffusione di energia elettrica, perdita di gas, esplosione.

La società.............................. resta obbligata a sottoscrivere polizza assicurativa R.C. dell'importo assicurato pari a €.....................................................     
con clausola di vincolo a favore del concedente.

La società.......................si impegna a consegnare al più presto, e non oltre due mesi dalla firma del presente atto, al concedente una copia delle predette polizze di assicurazione con l'appendice di vincolo emessa a suo favore, oltre alla prova dell'avvenuto pagamento di ogni premio dovuto.

La società............................. nel pieno rispetto di tutta la normativa vigente, previa autorizzazione scritta del concedente, potrà intervenire apportando modifiche e nuove rifiniture all'interno dell'immobile. La valutazione della miglioria proposta e della sua validità viene rimandata al solo ed esclusivo giudizio del concedente che potrà quindi impedire, a sua esclusiva discrezione, ogni eventuale intervento. Resta inteso che per ogni intervento eseguito nulla sarà dovuto dal concedente alla società........................., intendendosi quindi l'intervento come realizzato a completo ed esclusivo onere dell'utilizzatore (società...................................)

Il corrispettivo per il godimento pieno ed esclusivo dell'immobile la società................................... si impegna a riconoscere al concedente la somma annua di €....................
Tale somma dovrà essere consegnata secondo modalità discrezionali del concedente in rate trimestrali anticipate con scadenza 1 gennaio 1 aprile, 1 luglio, 1 ottobre. Il pagamento del corrispettivo e di ogni altra somma dovuto dalla Società................................................ dovrà essere effettuato, entro quindici giorni dalla data di scadenza. L'obbligo si estende per tutta la durata del contratto con termine fissato il..................................    

Le parti convengono che dall'inizio del secondo anno della locazione finanziaria e così per ogni anno successivo, il corrispettivo sia, automaticamente, e senza bisogno di richiesta scritta, aggiornato in relazione alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatesi nell'anno precedente. La misura dell'aggiornamento sarà quella prevista dalla legge, in oggi indicata del 75% dell'indice sopra indicato e potrà subire eventuali variazioni esclusivamente a seguito di modifiche normative.

La società........................................... si obbliga ad utilizzare l'immobile in conformità all'uso al quale è destinato ovvero a    nel pieno rispetto di tutte le disposizioni di legge, regolamentari e eventuali usi vigenti.

Qualora il bene dovesse andare totalmente o parzialmente perduto l'utilizzatore (società,.................................................     ) dovrà risarcire il concedente del danno, periziato da tecnico di fiducia del concedente, nel caso di sinistri parziali l'utilizzatore è tenuto al ripristino , senza riduzioni o sospensioni del pagamento del corrispettivo. La società ........................................ avrà diritto a ricevere l'indennizzo assicurativo qualora ed eventualmente liquidato.

La società      non potrà cedere il contratto di locazione finanziaria, né locare o cedere in comodato, uso o sotto qualsiasi forma, anche parziale o temporanea. Senza il preventivo consenso scritto del concedente, il quale di contro è autorizzato a cedere i diritti derivanti dal contratto, nonché quelli assicurativi.

Ogni onere di manutenzione ordinaria, riparativa, straordinaria rimane a carico esclusivo e totale della società.................................
La società......................... si obbliga quindi a provvedere a proprio onere e carico alla manutenzione delle parti interne ed esterne dell'immobile, incluse le coperture, le condutture, i macchinari, i fissi e gli infissi e ad ogni altra opera richiesta da disposizioni di legge, regolamentari o di qualsiasi altra specie, anche per quanto concerne la sicurezza e la prevenzione degli infortuni, nonché all'eventuale sostituzione o rifacimento totale o parziale degli impianti.

 Il concedente rimane quindi sollevato da ogni onere.

La società......................................con la sottoscrizione del presente atto si impegna ad assumersi, per l'intera durata del contratto, a suo completo carico, ogni onere fiscale, le tasse, le imposte patrimoniali di qualsiasi natura, presenti o future.

Il concedente riconosce alla società.........................     un diritto di opzione per l'acquisto dell'immobile identificato al NCEU al fg. ….. mappale ….. subalterno ….. cat. ….. cl. ….. del Comune di................................ al prezzo di mercato da determinarsi con apposita stima redatta da tecnico di fiducia del concedente (scelto dalla società...............su una triade proposta dal concedente)

Le parti riconoscono e danno atto che il diritto di opzione di cui sopra è direttamente ed indissolubilmente inerente alla locazione finanziaria, regolata dal presente contratto e che, conseguentemente, la risoluzione o lo scioglimento del presente contratto anteriormente alla prevista data di scadenza, comporterà la decadenza ipso jure del diritto di opzione sopra riconosciuto, senza che alcuna delle parti abbia diritto ad indennità o risarcimento alcuno.

Qualora il concedente intendesse alienare l'immobile, la ditta avrà, a parità di condizioni, diritto di prelazione da esercitarsi entro e non oltre sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione con la quale il concedente darà avviso alla ditta della propria intenzione di procedere all'alienazione specificandone le condizioni. Nella comunicazione sarà precisato il prezzo di vendita, le modalità di pagamento e ogni altro chiarimento significativo.

L'inadempimento dell'utilizzatore anche di una sola delle obbligazioni espressamente previste potrà dare luogo alla risoluzione di diritto di locazione finanziaria, restando comunque nella facoltà del concedente di procedere con diffida ad adempiere. Nel caso in cui la consegna del bene non sia ancora intervenuta, l'utilizzatore è comunque obbligato a rimborsare al concedente qualsivoglia spesa effettuata, fatto salvo il maggior danno.

Ogni controversia relativa all'interpretazione, esecuzione o risoluzione del contratto di locazione finanziaria è demandata alla competenza esclusiva del foro di ...............................................................................................................................................................   

Definizioni contrattuali:

concedente: è l'intermediario bancario o finanziario creditore che concede il bene in locazione finanziaria. Per il presente contratto il concedente si identifica con     

utilizzatore: è il cliente debitore che utilizza il bene ricevuto in locazione finanziaria. Per il presente contratto l'utilizzatore si identifica con la società     

opzione finale di acquisto o di proroga: è la facoltà in forza alla quale l'utilizzatore alla fine del contratto , sempre che abbia adempiuto a tutte le proprie obbligazioni, può decidere di acquistare il bene al prezzo indicato o di prorogare l'utilizzo ad un canone predefinito.

corrispettivo o canone: è l'ammontare periodico della locazione finanziaria.

Il leasing immobiliare: SIMULAZIONE QUOTA RISCATTO

Per farsi un'idea della quota necessaria per riscattare l'immobile al termine del contratto del piano di ammortamento richiesto con il leasing, si presenta qui di seguito una simulazione per un leasing immobile stabilito del costo complessivo di 500.000 euro, con canone SEMESTRALE di 1.000 euro: (SI RICORDA CHE LA TABELLA è SOLO A SCOPO INFORMATIVO PER CUI I DATI SONO INDICATIVI E ESCLUSIVI PER FAR COMPRENDERE L'ARGOMENTO ESPOSTO)

Il leasing immobiliare: DEDUCIBILITA' del canone di leasing

Un altro fattore di vantaggio da considerare nella scelta del leasing immobiliare è la possibilità di dedurre il canone del leasing, in base alla Circolare del 13/02/2006 n.6.  La deducibilità del canone leasing è possibile nella quota capitale e nella quota di interessi, riducendo le spese sensibilmente. E', inoltre, deducibile l'intero ammontare dell'I.V.A., frazionato nella quota del canone del leasing immobiliare richiesto per tutta la durata del piano di ammortamento stabilito da contratto.

Il canone relativo di leasing immobiliare può essere fisso o variabile, mensile, bimestrale o trimestrale in base alle esigenze del soggetto sottoscrittore del contratto. La quota del canone è legata al prezzo di acquisto dell'immobile, al tasso di interesse, alla durata del piano di rimborso e alle spese aggiuntive includendo l'IVA, in base alla tabella riportata sotto che riassume le voci fondamentali da dedurre con la presentazione della dichiarazione dei reddito:

Il leasing immobiliare: A CHI RIVOLGERSI?

Il leasing può essere richiesto per immobili esistenti o da realizzare, considerando che nel caso di immobile preesistente è possibile conoscere con certezza l'importo dell'immobile; nel caso di fabbricato ex novo e in costruzione, l'importo del canone leasing decorre al termine della realizzazione, ma si potrebbe avere un rialzo dei costi complessivi. A tal proposito si offre qui di seguito una tabella che elenca alcune della maggiori società che offrono il leasing immobiliare  e le rispettive informazioni generali per i prodotti offerti: