Mutuo variabile con Cap: come si calcola realmente la rata massima

E' stato tra i prodotti più scelti nel 2014 da chi ha deciso di accendere un mutuo. La presenza di una rata massima tranquillizza i mutuatari ma non sempre c' è chiarezza in merito.

Il suo nome è  Mutuo Capped Rate, ma noi tutti lo conosciamo come Mutuo Variabile con Cap. Si tratta di un prodotto piuttosto recente: un mutuo a tasso variabile che però offre il vantaggio di conoscere, a priori, la rata massima che ci si troverà a pagare. Quindi, pur essendo un mutuo a tasso variabile garantisce un limite oltre il quale il tasso d' interesse non potrà salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.

Il considerevole vantaggio del mutuo variabile con cap, è rappresentato così dalla possibilità concreta di evitare brutte sorprese mettendosi al riparo da impennate del tasso di interesse che farebbero lievitare la rata. La presenza rassicurante di un tasso massimo applicabile ha ovviamente una contropartita, si paga infatti con uno spread più alto rispetto a quello applicato al mutuo a tasso variabile classico.

I vantaggi per il cliente sono tanti, non da ultimo la possibilità di valutare più concretamente la propria capacità di solvibilità anche nel lungo periodo, conoscendo in anticipo la rata massima che ci si troverà a pagare.

Il punto di forza di questa tipologia di mutuo è quindi proprio la presenza della rata massima, sulla base di questa si decide di optare o meno per il mutuo variabile con cap, ma come si determina il suo importo? 

Mutuo Capped rate

(Il mutuo capped rate è la soluzione più scelta dagli italiani che accendono un mutuo)

Determinazione della rata massima

Diciamo subito che determinare la rata massima non è un' operazione difficile. Purtroppo spesso gli addetti ai lavori e anche alcuni simulatori sul web tendono a trattare il dato con troppa approssimazione  generando disinformazione e fornendo al cliente parametri non esatti.

Facciamo un esempio concreto. Consideriamo un mutuo variabile con cap pari al 6,5% e con un tasso iniziale pari al 3,5%. Per tasso iniziale si intende il valore euribor sommato alla spread.  Ipotizziamo un mutuo di durata ventennale e un importo di 100.000,00€. A questo punto, avendo tutti i dati che ci occorrono possiamo calcolare il valore della rata massima su un qualsiasi preventivatore on line. Il preventivatore ci chiederà infatti i soli dati elencati, e una volta inseriti ci troveremo di fronte a questo risultato:

Tabella simulazione

(Fig. 1)

Il simulatore on line ci fornisce questo dato: una rata massima equivalente a 745,57€. E' questo il modo in cui viene presentato il mutuo variabile con cap. Purtroppo l' informazione è errata. Calcolare la rata massima non è difficile, ma neanche così semplice come nell' esempio riportato. Anticipiamo subito che l' importo sarà sicuramente maggiore di 745,57€ e il calcolo da fare deve tener conto di altre variabili.

Il fatto di poter determinare la rata massima non è l' unica particolarità del mutuo variabile con cap. Questa tipologia di mutuo, infatti, presenta anche un piano di ammortamento a quote capitale prefissate al momento della stipula. In altre parole, la parte della rata che subisce il ricalcolo al variare del tasso d' interesse non è la quota capitale, come avviene per tutti i mutui a tasso variabile, ma la quota interessi. L' importo delle quote capitale è predeterminato, alla stipula del contratto di mutuo variabile con cap, infatti, viene fornito, allegato al contratto stesso, il piano di ammortamento con le quote capitale già fissate.

Come si traduce tutto questo sulla determinazione della rata massima è semplice da spiegare: oltre ai dati di cui sopra, bisogna tenere in considerazione la dola quota capitale a cui sommeremo la quota interessi calcolata al tasso Cap previsto dal contratto.

Simuliamo nuovamente la situazione del nostro esempio, e procediamo al calcolo corretto della rata massima.

Innanzitutto abbiamo bisogno di un piano di ammortamento, prendiamo in considerazione quello della Fig. 2. Si tratta di un piano tipo con un tasso d' ingresso al 3,5% e 6,5% e le relative quote capitale.

Tab 2

(Fig. 2)

Assumiamo di dover calcolare la rata massima dopo dodici mesi dalla stipula e consideriamo il tasso Cap pari al 6,5%. Calcoleremo quindi, prima la quota interessi della dodicesima rata in questo modo:

Quota interessi rata 12 = (tasso applicato/numero mesi)% del debito residuo  e quindi (6,5/12)% di 97.478,89 = 0,54% di 97.478,89 =523 euro

Dopo aver ottenuto la quota interessi della dodicesima rata possiamo passare al calcolo della Rata Massima del nostro mutuo variabile con cap, il calcolo da fare è questo:

Rata massima su rata 12= quota capitale + quota interessi (al tasso di ingresso) della rata 12 e quindi 297,00 + 523,00 = 820,00€

E' evidente che il reale responsabile della rata massima del mutuo variabile con cap è il tasso di interesse di ingresso del mutuo, il quale determina le quote capitali da corrispondere. L' invito è quello di fare molta attenzione alle calcolatrici on line che tendono, frequentemente, a sottostimare la rata massima.

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Nunzia Grasso
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