Il mutuo a stato di avanzamento (SAL): il piano di rimborso, il pre-ammortamento, gli interessi da pagare e... Conviene?

Se si ha intenzione di costruire la propria abitazione è possibile valutare la soluzione di mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL), il quale prevede l'erogazione del capitale necessario all'esecuzione degli interventi di realizzazione dell'immobile in proporzione al termine di ogni intervento stabilito nel contratto. In questo modo, a ogni esecuzione di intervento, il soggetto mutuatario corrisponde un pagamento con la liquidità che l'Istituto bancario concede sbloccando la somma corrispondente nel conto del soggetto, che ha il dovere di provvedere al saldo in tranche pre-stabilite.

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL): COS'E'?

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL), similmente a un mutuo tradizionale, permette di ricevere un capitale variabile in rapporto al costo complessivo degli interventi, in base a un progetto di costruzione prestabilito. L'erogazione della somma è eseguita direttamente sul conto corrente del soggetto mutuatario ma ogni somma liquida è bloccata sul conto e sbloccata in base agli interventi realizzati nell'abitazione: il pagamento avviene infatti a stato di avanzamento dei lavori, che non stabiliti da contratto con tipologia di interventi da effettuare, tempistica e costi.

La soluzione di mutuo a stato di avanzamento dei lavori è la tipologia di finanziamento impiegata per la costruzione e realizzazione di immobili, di interventi di ristrutturazione di costo elevato ma anche per la realizzazione di piccole case private ex novo, con un progetto ben definito, che stabilisce interventi, tempistica di realizzazione e costi. In base al progetto di costruzione, l'Istituto bancario che concede il capitale può erogare la somma richiesta per ogni intervento e valutare lo stato di avanzamento dell'immobile. Questa forma di mutuo consente infatti all'ente di credito di verificare la reale destinazione del capitale erogato, per evitare che questo sia utilizzato per scopi differenti da quelli edilizi.

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL): CAPITALE MASSIMO EROGABILE

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL) permette di ottenere un capitale a copertura fino all'80% dei lavori di costruzione dell'intero immobile, in base ai costi complessivi stesi nel progetto di realizzazione dell'abitazione. Come detto precedentemente, l'erogazione del mutuo avviene in un'unica soluzione nel conto corrente bancario del soggetto beneficiario e sbloccato nella somma necessaria per corrispondere in tranche definite la somma richiesta per il pagamento degli interventi al loro termine.

Il contratto di mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL) è sottoscritto per l'importo complessivo degli interventi realizzazione dell'abitazione, in rapporto anche alle previsioni dell'impresa costruttrice, che potrebbe prevedere delle modifiche o degli ulteriori interventi di realizzazione. La prima erogazione del capitale per il pagamento del primo intervento di costruzione avviene quando la struttura abitativa ha il tetto e le part esterne, corrispondendo alla prima tranche di sblocco del capitale per il pagamento di questo primo intervento. le successive tranche prevedono comunque degli interventi più profondi e più numerosi.

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL): l'EROGAZIONE DEL CAPITALE

L'erogazione del capitale che corrisponde alle tranche per il pagamento di ogni intervento alla sua conclusione è concesso in base al responso positivo della verifica di un perito incaricato dall'Istituto bancario incaricato alla valutazione della stato di avanzamento dell'abitazione, il quale certifica la regolare realizzazione degli interventi in base al progetto costruttivo, determinando anche il nuovo valore immobiliare, definendo la cifra dell'intervento successivo. E' inoltre importante sapere che il costo della prestazione del perito e dei sopralluoghi comprende una esclusiva verifica preliminare dei lavori di costruzione.

NOTA BENE: l'erogazione del mutuo con stato di avanzamento dei lavori è stabilito per una quota capitale presumibile al termine della realizzazione di tutti i lavori sull'immobile, ma per il calcolo degli interessi si tiene conto solo del capitale effettivamente erogato.

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL): GLI INTERESSI PASSIVI

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori (SAL) permette di conteggiare gli interessi in base al capitale rilasciato in tranche, il quale numero non è preventivamente definito nel progetto di costruzione. Il rimborso del capitale avviene tramite un piano di ammortamento che comprende un periodo di preammortamento dai 24 ai 36 mesi, il quale periodo di tempo corrisponde alle fasi di erogazione del capitale in tranche. Alla termine del periodo di ammortamento, durante il quale si rimborsano solamente gli interessi e nessuna quota capitale, ha inizio il piano di ammortamento con durata dai 10 ai 30 anni, in base al finanziamento precedentemente stabilito.

PER RICAPITOLARE: TABELLA MUTUO SAL

Per ricapitolare e comprendere meglio, qui di seguito si propone una tabella in cui si mettono in evidenza le caratteristiche della tipologia di mutuo a stato di avanzamento (SAL), la modalità di erogazione del capitale in tranche al termine dell'esecuzione di ogni intervento, la modalità di rimborso della somma liquida concessa, il pagamento degli interessi e il piano di pre-ammortamento e di ammortamento dell'intero finanziamento:

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori: se la quota mutuo è più alta?

Può accadere che la termine dei lavori, la nuova definizione del valore dell'immobile sia inferiore al valore concesso con il mutuo, per cui sia stato erogata una somma capitale maggiore rispetto a quella occorrente per pagare la totale realizzazione dell'immobile. In questo caso, la somma liquida eccedente è utilizzata per estinguere una parte del debito contratto con l'accensione del mutuo. Per comprendere meglio il meccanismo di erogazione del capitale di questa tipologia di mutuo si deve pensare che ogni intervento di realizzazione dell'immobile ha aumentato man mano il suo valore, che veniva ridefinito a ogni perizia per l'avvio dell'erogazione delle tranche di pagamento.

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori: AMPLIAMENTO e IPOTECA

E' possibile richiedere la concessione del mutuo a stato di avanzamento anche nel caso gli interventi siano destinati all'ampliamento di una parte dell'immobile. In questo caso, la sottoscrizione dell'ipoteca sul fabbricato grava anche sulla parte dell'immobile esistente e non solo su quella sulla quale si stanno eseguendo gli interventi. Se si avvia alla richiesta di questa tipologia di mutuo per l'esecuzione di tali lavori è consigliabile dunque richiedere l'erogazione del capitale in un'unica soluzione, in base al valore della frazione dell'immobile terminata.

Il mutuo a stato di avanzamento dei lavori: A CHI RIVOLGERSI?

Per darvi un'idea e indirizzarvi verso la soluzione di mutuo a stato di avanzamento (SAL), si propone qui di seguito una tabella in cui si elencano i maggiori Istituti bancari che propongono questa forma di finanziamento la costruzione della propria abitazione: