La donazione di un immobile, problemi e soluzioni per i mutui

Sono davvero poche quelle persone così fortunate da ricevere in donazione, magari da un lontano parente, una bella casa già ristrutturata.

Chi, da un giorno all'altro, si trovi d'improvviso in possesso di un immobile di provenienza donativa infatti, dovrà fare i conti con diverse complicazioni e difficoltà, soprattutto in caso decida di chiedere un mutuo alla propria banca al fine di eseguire lavori di ristrutturazione del suddetto immobile.

Gli istituti di credito infatti, difficilmente concedono ipoteca su immobili provenienti da donazione. Scopriamone i motivi.

Immobili e donazione

I beni provenienti da donazione possono essere soggetti all'azione di revoca da parte di legittimi eredi defraudati dei loro diritti.

Se il proprietario di un bene ne decide la donazione trascurando degli eredi, questi ultimi avranno facoltà legale di opporsi alla donazione ottenendone la revoca e comportando la perdita di titolarità per chi ha ricevuto il bene in dono.

La medesima condizione avverrebbe anche per eventuali acquirenti sopravvenuti, che dovrebbero restituire l'immobile ai legittimi eredi.

Inoltre, un'eventuale ipoteca iscritta successivamente alla donazione, perderebbe automaticamente la propria efficacia.

La revoca può essere eseguita

• fino a 10 anni dalla morte del donatario
• fino a 20 dalla firma dell'atto 

Anche se passati vent'anni dalla donazione, tempi che dovrebbero mettere al sicuro chi ha ricevuto la donazione il cui decorrere non comporterebbe più pretese ereditarie, è possibile comunque una reticenza da parte degli istituti di credito a riguardo della concessione di un mutuo. 

Vediamo quale può essere la soluzione.

La fideiussione

Gli istituti di credito possono decidere di concedere un mutuo su un immobile donato in caso di fideiussione del donante ancora in vita o di uno dei propri eredi quale garante cointestatario del mutuo e fideiussore in sede di concessione di ipoteca dell'immobile donato.

Questa mossa è finalizzata ad assicurare all'istituto di credito che, in caso di azione legale da parte degli eredi, questi si faranno carico di rispondere direttamente alla banca per il mutuo erogato e per l'ipoteca sull'immobile, fatto che, nella maggior parte dei casi, scoraggerà gli eredi dall'intenzione di impugnare la donazione.

Chi riuscisse dunque ad aggirare l'ostacolo e ottenere un mutuo ipotecario per finanziare i lavori di ristrutturazione per la prima casa, potrà detrarre su questa gli interessi passivi, anche se il bene è stato ricevuto in donazione: anche se l'immobile è stato ricevuto a titolo gratuito infatti, sarà possibile usufruire di agevolazioni fiscali purchè la stipula del contratto avvenga 6  mesi prima o 18 mesi dopo l'inizio dei lavori.