Vendere casa: come calcolare il valore del proprio immobile

Quando si pensa a mettere in vendita la propria attuale casa ai fini dell'investimento in un acquisto migliore, fondamentale ai fini della realizzazione di un ottimo affare è il saper definire correttamente l'effettivo valore dell'immobile, condizione importante non solo in termini di vendite ma anche per essere in grado di effettuare corrette stime in relazione a una futura scelta abitativa e di compravendita.

Ogni casa ha il suo prezzo e calcolarne il valore di mercato non è semplice. Inoltre, per vendere, sarà necessario chiedere una cifra d'acquisto superiore, in quanto sottintesa di trattative da parte dell'acquirente.

Vediamo insieme quali siano i parametri da tenere in considerazione ai fini di calcolare il valore del proprio immobile.

I parametri fondamentali

Per prima cosa è bene sottolineare che il calcolo del valore commerciale di un'immobile differisce dal cosiddetto valore catastale, che si ottiene tramite la moltiplicazione della rendita catastale per i coefficienti di legge in vigore, in quanto quest'ultimo viene utilizzato ai fini della determinazione degli importi di pagamento di tasse e imposte.

In termini di valore di un immobile, il riferimento va a indicare il costo globale dello stesso in base alla stima sul mercato immobiliare.

La base della stima si costituisce

• dal prodotto tra la superficie commerciale
• dal costo medio al metro quadrato in riferimento alla zona di ubicazione dello stabile

Successivamente, dovranno essere aggiunte alla stima una serie di variabili aggiuntive di incremento del valore quali ad esempio

• Lo stato di conservazione dello stabile
• Fattori di esposizione e luminosità
• La presenza di servizi pubblici di importanza fondamentale
• La presenza di aree verdi
• La presenza di parcheggi 

Il calcolo

Dati i suddetti parametri, per il conteggio della valutazione si dovrà operare

• moltiplicando la superficie totale dell'immobile con la media della quotazione di mercato al metro quadro al momento in vigore

Per calcolare la superficie totale dell'immobile si dovrà provvedere all'effettuazione della somma di tutte le superficie interne ed esterne in percentuale

• del 100% a riguardo di superfici interne calpestabili e superfici perimetrali esterne non condivise con altri inquilini
• del 75% a riguardo di box auto coperti
• del 50% a riguardo di superfici condivise
• del 35% a riguardo di superfici esterne coperte
• del 30% a riguardo di box auto non coperti
• del 25% a riguardo di superfici esterne non coperte 
• del 15% a riguardo di giardini di appartamenti
• del 10% a riguardo di giardini di ville

Effettuato il calcolo della superficie, si dovrà moltiplicare il valore ottenuto con il prezzo medio al metro quadro applicato alla zona, parametro variabile anche su basi notevoli a seconda della localizzazione dell'immobile, della città e del quartiere, facilmente reperibile tramite la banca dati per le quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio.

Al calcolo finale, bisognerà quindi aggiungere eventuali cifre determinate dalle variabili elencate precedentemente come comodità ai servizi, presenza di aree verdi ecc, quindi determinare le conclusioni di prezzo finale con eventuale maggiorazione ai fini del margine di trattativa.

Per una valutazione più precisa, sarà comunque eventualmente possibile rivolgersi a un'agenzia immobiliare locale.