La surroga del mutuo e i costi: è davvero senza spese? Cosa dice la normativa per non essere fregati

Richiedere la surroga del proprio mutuo è la sola soluzione se ci si trova in difficoltà nel pagamento della rata. Diverse possono essere le motivazioni, che vanno dalla perdita del lavoro, all'importo elevato nel caso di un mutuo sottoscritto con tasso variabile, ad altre cause legate alle risorse economiche disponibili. La surroga del mutuo permette di rinegoziare l'importo della rata e della durata del prestito, allungato in base alla riduzione della rata e dalle modifiche apportate.

La surroga del mutuo: davvero a ZERO SPESE?

L'operazione di surroga del mutuo è effettuata direttamente dall'Istituto bancario con il quale si è sottoscritto il mutuo, facendone richiesta presso la filiale. Non vi sono delle tempistiche elevate e per questo è possibile sanare la propria situazione economica in poco tempo. L'unico neo, un fattore per lo più confuso tra i soggetti mutuatari è il costo di tale operazione, sponsorizzato a zero spese. In realtà tali costi esistono e vengono scoperti all'atto della richiesta e della sottoscrizione della surroga, quando oramai operazione necessaria a risolvere il pagamento delle rate del mutuo, non è più vantaggioso non sottoscrivere.

Come fare allora per non prendersi delle fregature da parte degli Istituti bancari che propongono la formula di surroga del mutuo, ancora prima di richiedere l'operazione? Quali informazioni è necessario avere, quali dati è importante conoscere per poter meglio valutare la convenienza di richiedere la surroga del proprio mutuo proprio nel momento in cui è maggiormente in difficoltà? Ecco un breve elenco delle cose che si devono assolutamente sapere prima di richiedere la surroga del proprio mutuo e i costi complessivi e reali in base al nuovo Decreto Bersani.

La surroga del mutuo: PRIMA COSA DA SAPERE

La prima cosa da sapere è che con il Decreto Bersani e l'introduzione della portabilità dell'ipoteca sull'immobile mutuato è possibile richiedere a costo zero, senza spese aggiuntive, la rinegoziazione del proprio mutuo. Ciò significa che il soggetto mutuatario che si ritrova in difficoltà nel pagamento delle rate può richiedere e pretendere che l'istituto bancario gli offra delle condizioni migliori. Se l'ente di credito rifiuta di modificare, per esempio, l'importo della rata rendendolo maggiormente sostenibile, il soggetto mutuatario può anche decidere di cambiare banca e trasferire il proprio mutuo nell'Istituto bancario che reputa maggiormente conveniente.

La surroga del mutuo: SECONDA COSA DA SAPERE

La seconda cosa importante da considerare è che anche sul web è possibile trovare numerose proposte di Istituti bancari che offrono la surroga del mutuo on-line. Non sono da considerare delle fregature, se si pensa che il solo fine è quello di aumentare la propria clientela, proprio con i soggetti che si trovano insoddisfatti della propria banca. Concedere la surroga del mutuo a un soggetto che ha sottoscritto un mutuo prima casa con un altro Istituto bancario significa per acquisire un altro mutuo, in quanto viene completamente trasferito.

La surroga del mutuo: TERZA COSA DA SAPERE

La terza cosa da sapere è che tramite la surrogazione del mutuo dall'Istituto bancario ad un nuovo ente di credito, non è necessario sottoscrivere una nuova ipoteca ma è possibile fruire della stessa che si è stipulata al momento della firma del mutuo. Diffidate, dunque, se vi richiedono di estinguere l'ipoteca sulla vostra abitazione e di sottoscriverne un'altra: l'operazione ha dei costi.

NOTA BENE: si ricordi dunque che con la surroga del mutuo non si sottoscrive nessun'altra ipOteca e l'Istituto bancario che subentra nel mutuo finanzia completamente il debito residuo, ciò che resta ancora da pagare al momento in cui decide per il trasferimento del mutuo. Il soggetto mutuatario dovrà ora corrispondere una nuova rata, idi importo inferiore, alla nuova banca.

La surroga del mutuo: QUARTA COSA DA SAPERE

La quarta cosa importante da sapere è che la surrogazione del mutuo è richiesta per ridurre l'importo della rata perché diventato insostenibile. Per questo motivo è molto importante che le condizioni proposte dal nuovo Istituto bancario siano realmente più convenienti. Tra le variazioni che maggiormente sono offerte vi è la modifica del tasso di interesse, per esempio dal tasso variabile al tasso fisso, in modo da ottenere un importo della rata costante e non più in base all'andamento di mercato, causa dell'aumento della somma dovuta.

E', infatti, un fattore da considerare se la nuova banca vi offre di ridurre l'importo della rata ma il tasso del mutuo rimane comunque variabile. L'aumento insostenibile della rata potrebbe riverificarsi e ritrovarsi nella medesima situazione. I costi della variazione del tasso di interesse del mutuo non sono dovuti in quanto fanno parte delle condizioni della surroga stessa del mutuo, che implica un trasferimento di banca in banca per ottenere delle migliori condizioni. Se ci fossero dei costi anche in questa variazione significherebbe non avere un senso nella modifica stessa dell'importo del mutuo.

La surroga del mutuo: QUINTA COSA DA SAPERE

Una quinta cosa da sapere è che le variazioni che l'Istituto bancario può apportare nella sua nuova proposta del mutuo non terminano nella riduzione della rata o della variazione del tasso di interesse, ma particolare importanza assume anche lo spread. La banca può decidere di ridurre lo spread dovuto e la durata del mutuo, che con la riduzione dell'importo della rata potrebbe subire degli incisivi allungamenti.

La surroga del mutuo: SESTA COSA DA SAPERE

Naturalmente è facile comprendere che l'operazione di surroga del mutuo migliore è quella che potrebbe offrivi la banca con la quale è stato sottoscritto il mutuo per la prima volta. Se non riuscite ad ottenere una surroga è importante anche sapere che è possibile richiedere l'operazione di rinegoziazione, una sorta di rivalutazione delle condizioni del mutuo, quale l'importo della rata, del tasso di interesse e della durata del piano di ammortamento, senza dover aver una proposta bancaria con condizioni migliori solo nell'importo della somma dovuta (come abbiamo esposto precedentemente).

La surroga del mutuo: COME RICHIEDERLO

Per avviare la richiesta di surrogazione del mutuo è necessario rivolgersi all'istituto bancario al quale si desidera richiedere il trasferimento del mutuo e sarà questo Istituto ad avvisare la vostra banca dell'operazione richiesta. In seguito all'accettazione da parte di entrambe le banche, la surroga è formalizzata con la sottoscrizione di un atto unico, in cui devono essere presenti le voci di:

• quietanza di pagamento rilasciata ente bancario originario;
• consenso di surroga del mutuo;
• i dati su surroga e ipoteca dell'immobile.

La surroga del mutuo: il DECRETO BERSANI

In base alla normativa espressa con il Decreto Bersani, convertito poi nella Legge 40/2007, richiedere al proprio Istituto bancario la surroga del mutuo presenta numerosi vantaggi economici, soprattutto in un momento in cui si hanno delle difficoltà economiche ma anche solo per ridurre la rata del proprio mutuo. Le commissioni e il costo delle imposte sostitutiva non sono più dovute dal soggetto mutuatario che richiede l'operazione sul suo finanziamento. Il Decreto Bersani prevede che l'operazione di surrogazione non abbia nessuna spesa di estinzione o di accensione.