Mutuo ipotecario e mutuo chirografario: perchè sono differenti?

Sempre più spesso si sente parlare di mutuo ipotecario e mutuo chirografario, ma in che cosa consistono effettivamente queste due forme di finanziamento? quali sono le principali caratteristiche che li rendono differenti?

In questo articolo cerchiamo di spiegarle, evidenziandone anche i relativi vantaggi.

Che cosa è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario, come la stessa parola dice, è una tipologia di prestito concessa dagli istituti di credito per acquistare un immobile, richiedere la sostituzione di un mutuo preesistente, la ristrutturazione di un'abitazione, il consolidamento di più debiti (mutuo di consolidamento), dietro concessione di ipoteca di 1° grado, a proprio favore ,sullo stesso (immobile); questo consente loro di iscrivere ipoteca con un valore molto più alto rispetto al credito concesso.

Si tratta, dunque, di un prestito concesso dagli istituti di credito per durate medio-lunghe (in genere 15-30 anni), purchè ci sia un cespite sul quale trascrivere ipoteca.

L'ipoteca, secondo la definizione ufficiale, è un diritto di garanzia, che attribuisce al creditore la facoltà di richiedere l'espropriazione del bene e la sua vendita forzata, qualora il debitore risulti inadempiente; naturalmente, questo è bene sottolinearlo, essa non fa perdere al debitore la disponibilità ed il godimento dell'immobile, fin quando paghi regolarmente le rate del mutuo a lui concesso.

Nel caso specifico di un'operazione di mutuo, dunque, iscrivere ipoteca sull'immobile costituisce per la banca un'ulteriore garanzia a tutela del capitale prestato, cosa che non avviene con le altre forme di finanziamento che ben conosciamo (prestito personale, la cessione del quinto).

Registrazione - durata - estinzione dell'ipoteca

L'ipoteca viene formalmente registrata attraverso l'iscrizione presso un apposito Registro degli Immobili, che può essere consultato presso il comune ove è ubicato l'immobile.

Il mutuo si estingue in modo naturale con il pagamento dell'ultima rata, mentre l'ipoteca da cui esso è garantito rimane in vita fino a quando siano trascorsi 20 anni dalla sua costituzione, oltre tale periodo perde il suo effetto, per cui, pur restando annotata nei registri, risulterà prescritta e non presa più in considerazione, liberando l'immobile dal vincolo.

Nel caso specifico del mutuo può accadere che il debito collegato all'ipoteca sia ancora in vita, perchè di durata superiore ai 20 anni ed in tal caso la Banca ha facoltà di rinnovarla.

Mentre fino a qualche anno fa era richiesto l'intervento del notaio per la cancellazione dell'ipoteca, oggi questo, grazie al Decreto Bersani, non succede più, apportando un risparmio sui costi stessi del mutuo.

Tipologie di ipoteca

Esistono 3 tipi di ipoteca: giudiziale, legale e volontaria; la più diffusa è sicuramente quest'ultima (volontaria) e, come il termine stesso spiega, essa viene iscritta volontariamente dal proprietario dell'immobile, quale garanzia del debito contratto (mutuo).

Cosa è un mutuo chirografario

Il mutuo chirografario è un mutuo fiduciario basato essenzialmente sulla sola firma del richiedente e viene concesso sia a dipendenti che a liberi professionisti ed imprenditori, ovvero, soggetti cosiddetti "affidabili", che siano, cioè, in grado di dimostrare un buon reddito costante da almeno 3 anni.

Il termine chirografario deriva dal greco antico "chiros" che vuol dire, appunto, firma (scrittura) e la banca o l'istituto finanziario che eroga il cosiddetto mutuo chirografario, valuta la relativa richiesta basandosi sulla capacità di rimborso del cliente.

Si tratta di una forma di prestito di media durata (2-6 anni), ideale per importi di modesta entità, 30 mila euro e mirata principalmente all'acquisto di beni funzionali ad un'azienda, a lavori condominiali o finalizzati ad esigenze di spesa individuali.

Nel primo caso, il mutuo chirografario è condizionato all'acquisto di beni e servizi legati all'esecuzione dell'attività d'impresa, mentre, se richiesto da un privato, non prevede alcun giustificativo di spesa, ma è possibile che siano richieste ulteriori garanzie (pegno su titoli - garanzie cambiarie - garanzie personali).

Per quanto riguarda i tassi di interesse applicati a tale tipologia di finanziamento, essi si presentano senza dubbio più vantaggiosi se l'operazione è legata ad un'attività, meno convenienti, se richiesto da un privato.

Nella tabella seguente mostriamo un breve riepilogo dei vantaggi che presentano le due forme di prestito appena viste, ovvero, il mutuo ipotecario ed il mutuo chirografario:

I vantaggi delle due operazioni sono evidenti, nel caso del mutuo ipotecario è, infatti, possibile ottenere importi molto più elevati da restituire in un periodo di tempo più lungo, di contro, però, richiede l'iscrizione di ipoteca sull'immobile e un tempo di attesa maggiore, mentre, il mutuo chirografario prevede una procedura più snella e veloce.