Mutuo sostituzione, tutto quello che occorre sapere

Chi ha contratto un mutuo, sa benissimo come all'improvviso ci si possa trovare in grande difficoltà per onorare l'impegno preso con la banca in relazione al versamento della rata mensile predisposta per il suo pagamento, oppure con un prodotto finanziario che comporta pagamenti più pesanti nei confronti di altri più versatili. La perenne diatriba tra convenienza del mutuo a tasso fisso o variabile è stata enormemente amplificata nel corso degli ultimi anni da un fenomeno mai apparso prima, l'azzeramento del tasso di interesse o addirittura il suo passaggio nel segno negativo.

Mercati in evoluzione: è meglio monitorare il mutuo

L'andamento dei tassi d'interesse nel corso del tempo, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche proprio in riferimento alla situazione dei mercati, la comparsa di nuovi prodotti e nuove forme bancarie e finanziarie, le novità legislative che possono arrivare dall'Unione Europea, rappresentano tutte variabili in grado di incidere notevolmente sul costo del proprio mutuo. Una caratteristica che può insorgere anche a distanza di parecchi anni dalla sua stipula.

(La sostituzione del mutuo può essere un'opzione conveniente)

Proprio per questo motivo sarebbe consigliabile monitorare periodicamente quanto si sta pagando e fare un confronto con le condizioni offerte invece sul mercato per i nuovi mutui. Procedendo in tal modo, si può essere in grado di valutare l'eventuale opportunità di una modifica relativa alle condizioni del mutuo già siglato con la propria banca o di giungere addirittura alla sua sostituzione, con l'evidente intento di ricavarne una maggiore convenienza economica e anche per poterlo adattare alle esigenze finanziarie della famiglia, che nel  periodo di durata del mutuo, soprattutto ove modulato su scadenze di lungo periodo, possono evolversi e modificarsi molte volte. Una caratteristica soprattutto dell'epoca che ha siglato la pratica fine del posto fisso.

Valutare la sostituzione del vecchio mutuo

Cosa occorre tenere in considerazione, quando si decide di monitorare le condizioni offerte dai mercati? Gli aspetti e i parametri da tenere maggiormente sotto controllo, per i loro effetti sulla convenienza del proprio mutuo o per la sua eventuale sostituzione sono i seguenti:
1) Euribor e Irs, in quanto le variazioni di questi indici sono destinati ad influenzare il livello dei tassi variabili e fissi, e di conseguenza l'importo delle rate che si devono pagare o si pagheranno. Il loro andamento di mercato, ovvero i valori di questi indici, possono senza meno rendere molto conveniente il passaggio da un tasso fisso ad uno variabile e viceversa;
2) Spread, che una volta sommato all'Euribor o all'Irs va a definire il tasso d'interesse finale del mutuo. Proprio dall'ottenimento di uno spread più basso può quindi dipendere la riduzione dell'importo delle rate e della spesa per gli interessi passivi;
3) durata del mutuo, la cui modifica consente di modificare in maniera anche sensibile l'importo delle rate e le cifre dovute per gli interessi passivi. L'allungamento della durata porta inevitabilmente a ridurre l'importo delle singole rate, ma anche al pagamento di più interessi complessivi. Allo stesso modo, ove si decida di aumentare le rate si avrà come contropartita un totale degli interessi minore e una estinzione anticipata del mutuo. Optare per una delle due strade dipende anche dalla propria situazione patrimoniale e lavorativa;
4) spese, ovvero i costi messi in campo da ogni banca sui mutui offerti, i quali solitamente prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte delle quali sono da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Vanno attentamente considerate, in quanto possono portare verso l'alto la spesa complessiva per il ripianamento del debito verso l'istituto. Una loro riduzione o eliminazione è destinata a incidere fortemente sul costo complessivo del mutuo;
5) importo, altro fattore sul quale si può intervenire quando si tratta di modificare o sostituire il proprio mutuo. Ove si decida di intervenire sull'importo da rimborsare, provvedendo alla restituzione anticipata di una parte del capitale, si potranno abbassare le rate residue e la spesa per interessi. All'opposto, una richiesta di liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo, porterà come conseguenza l'avere a disposizione una somma che può essere anche ingente, destinata alle proprie esigenze di spesa, opzione che regala il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, che è solitamente meno costoso nei confronti di altre forme di finanziamento.

Primo passo, la rinegoziazione

Ove si abbia in animo di migliorare la situazione del proprio mutuo, la prima soluzione teorica può essere senz'altro costituito dalla rinegoziazione, che consiste nella ridefinizione di uno o più parametri del mutuo già in essere con la propria banca. Sino a qualche anno fa questa operazione poteva rivelarsi estremamente complicata, proprio per la posizione di forza detenuta dalla banca. Negli ultimi anni, proprio il mutare delle condizioni di mercato e l'affermarsi sempre più forte della surroga, ha reso più facile spuntare condizioni più favorevoli anche dalle banche con le quali sono stati siglati i contratti esistenti.

La sostituzione del mutuo

Ove la rinegoziazione si renda praticamente impossibile o poco conveniente, l'alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo, grazie alla quale diventa possibile scegliere le nuove condizioni e peculiarità del finanziamento vagliando  le offerte di molte banche. Proprio con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può infatti essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, in modo da essere riadattato alle esigenze del mutuatario e alle mutate condizioni del mercato.

Il mercato non è un soggetto statico

L'esigenza di sostituire il mutuo è il naturale portato di un mercato economico-finanziario che nel corso degli ultimi decenni ha dimostrato nel modo più ampio possibile come non si tratti di soggetto statico bensì come un insieme di attività dinamiche ed in continuo movimento, con esiti di larga portata. Non si tratta soltanto del peso dei cicli economici, ma anche di fattori esterni che ne possono modificare l'andamento, a partire da una legislazione sempre in continua evoluzione. Naturalmente in un mercato dinamico, l'andamento dei tassi d'interesse può essere sottoposto a tensioni molto forti, tali da farli schizzare verso l'alto, ma anche di azzerarli totalmente, come è successo in Europa.

Il bazooka di Draghi e l'aumento della competitività

L'ormai celebre bazooka imbracciato da Mario Draghi, il numero uno di BCE, ha infatti avuto come contropartita una discesa dei tassi d'interesse che, almeno stando alle dichiarazioni del governatore, non dovrebbero mutare in un arco di tempo prossimo ai tre o quattro anni. La discesa dei tassi d'interesse si è poi andata a sommare ad una rinnovata competitività sul mercato dei prodotti finanziari, con il varo di nuovi prodotti offerti dalle banche al fine non solo di innovare la propria proposta, ma anche di rafforzare la propria possibilità di mantenere e magari rafforzare le quote di mercato detenute. Si tratta di una serie di variabili in grado di incidere sulle scelte del consumatore che si accinge a stipulare un mutuo o ne ha già stipulato uno.

Il mutuo non è altro che un contratto

Va anche ricordato che il mutuo è un contratto, ovvero un accordo in grado di vincolare le parti che lo hanno stipulato e che è di conseguenza finalizzato alla realizzazione di interessi di carattere economico. Allo stesso tempo va anche sottolineato come ogni accordo può essere sottoposto a delle modifiche nel caso in cui esse, ovviamente, riescano ad intercettare la volontà di tutte le parti coinvolte. 

(Sostituzione e surroga del mutuo non sono la stessa cosa)

Per rendere meno sbilanciati i rapporti contrattuali in ambito bancario, va anche ricordato come in Italia sia stata introdotta la legge n. 40 del 2 aprile 2007, con la quale è stato convertito il cosiddetto Decreto Bersani sulle liberalizzazioni. Questa legge ha in particolare stabilito nel modo più ampio il principio della portabilità del mutuo, sostanziandolo nella possibilità fornita al debitore mutuatario della facoltà di sostituire l'originaria banca mutuante con una nuova, anche ove non esista il consenso della prima.

Surroga e sostituzione non sono la stessa cosa

Molto spesso ci si confonde tra surroga e sostituzione del mutuo, una confusione che non ha ragione di esistere, trattandosi di operazioni del tutto diverse sia per i vantaggi che per gli svantaggi che possono derivarne. Proprio per sgombrare il campo dalla confusione, vanno ricordate le caratteristiche peculiari dell'iter di sostituzione del mutuo, ovvero:

• la sostituzione, a differenza di quanto avviene per la surroga, non viene disciplinata in maniera specifica da una normativa ad hoc;
• il mutuo in sostituzione comporta la stipula di un nuovo contratto con la stessa banca o con una diversa;
• la nuova banca va ad impiegare per parte sua la somma concessa a mutuo al fine di estinguere il debito contratto dal mutuatario con la precedente, accollandosi l'eventuale rischio di dover corrispondere una penale a quest'ultima sulla base di quanto previsto dalla legislazione vigente;
• il mutuatario è obbligato a sopportare tutti i costi previsti per la stipula di un contratto di mutuo, obbligo derivante dal fatto di dover nuovamente espletata un'istruttoria, con la conseguente raccolta di tutta la documentazione necessaria, ed effettuata una nuova perizia immobiliare;
• la stipulazione del nuovo contratto di mutuo rende obbligatoria la redazione di un nuovo atto notarile;
• l'ipoteca precedentemente iscritta sull'immobile sotto forma di garanzia del mutuo che viene sostituito con uno nuovo, viene cancellata proprio per poterne iscrivere una diversa a favore della nuova banca.

Perché le banche vedono con favore la sostituzione

Quanto ricordato in precedenza, fa capire con estrema facilità come la sostituzione di un mutuo non preveda una procedura semplificata, come accade invece nel caso della surroga. In conseguenza di ciò il cliente deve sopportare gli oneri derivanti da un nuovo iter di stipula del contratto di mutuo, incluse le spese connesse allo stesso. Proprio questo fatto fa capire la ragione per cui la prassi adottata dal sistema bancario-creditizio non sia pregiudizialmente sfavorevole ad una ipotesi di sostituzione di un mutuo, soprattutto nel caso in cui ad essa si vada ad accompagnare la richiesta di un'ulteriore somma rispetto a quella richiesta col primo mutuo da destinare a esigenze di liquidità o al consolidamento di debiti pregressi. Una ipotesi, la seconda, utile soprattutto al debitore che abbia intenzione di conglobare in un unico prestito tutte le posizioni debitorie preesistenti in modo tale così da ottenere il rilevante vantaggio di avere una sola obbligazione da soddisfare tramite il pagamento di un unica rata mensile.