Moratoria mutui: una analisi dei principali costi presenti

Nella nuova Legge di stabilità 2015 è stato inserito un importante emendamento sulla moratoria dei mutui di famiglie ed imprese fino al prossimo 2017, che concede alle suddette categorie di sospendere i pagamenti dovuti sui mutui per un certo arco di tempo laddove subentrino delle forti difficoltà economiche. Si tratta senza dubbio di un'ottima soluzione in questo difficile momento di crisi per non penalizzare una situazione momentanea di difficoltà economica, ma che necessita di alcune precisazioni sulle modalità di applicazione e sui possibili costi dell'operazione.

La moratoria sui mutui delle famiglie: vantaggi e costi

Il procedimento sulla moratoria dei mutui di famiglie e imprese inserito nella nuova legge di stabilità prevede diversi elementi da valutare prima della sua corretta applicazione, è quindi importante fin da subito considerare che accanto ai vantaggi riguardanti una sospensione delle rate dei mutui dovute per un certo arco di tempo, ci sono anche dei costi da sostenere per supportare un procedimento che comporta la sospensione e non l'annullamento delle rate. Ma attenzione a questa fase della sospensione, che riguarda solo ed esclusivamente la parte riguardante la quota capitale e non esclude per nulla l'altra parte riguardante gli interessi maturati su un mutuo. La sospensione del mutuo non è quindi assolutamente attuata a titolo gratuito, ma implica un primo costo riguardante gli interessi maturati sul mutuo. Inoltre tali interessi solitamente non sono calcolati escludendo dal conteggio le rate sospese, ma sull'intero debito residuo. Di conseguenza il vantaggio iniziale della sospensione del mutuo potrebbe essere annullato da un maggiore costo finale dell'intero mutuo, ecco perché prima di optare per tale soluzione potrebbe essere consigliabile attuare una previsione nel lungo termine delle proprie finanze, per calcolare la reale convenienza della sospensione di un mutuo.

Tabella: vantaggi e costi della moratoria sui mutui

Attenzione agli oneri di sospensione presenti sul procedimento di moratoria

Il procedimento di moratoria sui mutui di famiglie e imprese, implica quindi anche dei costi aggiuntivi, noti come " oneri di sospensione" che fanno riferimento agli interessi che tendono comunque ad accumularsi nel periodo della sospensione del mutuo e che dovranno essere poi versati alla ripresa del pagamento delle rate di un mutuo. Su tali oneri di sospensione, giocano inoltre un ruolo fondamentale le condizioni applicate sul relativo mutui in relazione all'applicazione di un tasso fisso e di un tasso variabile.

Risultano infatti essere più svantaggiati da un maggior costo della moratoria sui mutui, coloro che presentano nei propri contratti dei tassi fissi e che inevitabilmente alla ripresa del pagamento delle rate, dovranno versare al proprio istituto bancario il valore dello spread e una differenza tra il valore dell'Irs e il valore alla fase della stipula del contratto di mutuo. Viceversa coloro che presentano nei propri contratti dei tassi variabili, risultano essere meno colpiti dai suddetti oneri di sospensione, poiché alla ripresa del pagamento delle rate dei mutui saranno tenuti solo al pagamento del relativo spread maturato. Lo spread è un incremento che viene applicato da ogni banca per la copertura dei costi di un mutuo e per i relativi margini di guadagno della stessa, ed è un parametro che appunto presenta modalità differenti a seconda del tasso fisso o variabile applicato al mutuo. Tuttavia c'è anche da evidenziare che molti istituti di credito permettono il relativo pagamento anche a rate dei suddetti interessi accumulati in fase di sospensione, non rendendo completamente nullo il beneficio base previsto dall'emendamento della Legge di Stabilità per aiutare famiglie ed imprese con delle prime difficoltà economiche.

Tabella sugli oneri di sospensione della moratoria

In definitiva la nuova moratoria sui mutui delle famiglie e delle imprese previste dalla nuova legge di stabilità, offre il vantaggio di sospendere le rate dei mutui per il triennio 2015-2017 riguardo alla quota capitale, ma implica dei costi sulle quote degli interessi note come oneri di sospensione, che possono incidere sul costo totale e finale del mutuo. Occhio quindi alle condizioni contrattuali del mutuo e sul tipo di tasso utilizzato ( fisso e variabile), sulle previsioni finanziarie nel lungo termine e su eventuali possibilità concesse dagli stessi istituti di ripartire anche tali oneri con delle rate.