L'LTV o Loan To Value: cos'è e cosa comporta
A riguardo di un discorso inerente i mutui, un termine che tra i tanti hanno attinenza con questo ambito ed che è di notevole importanza è quello del Loan To Value.
Che cos'è il Loan To Value? Cosa comporta la sua determinazione? Scopriamolo insieme.
Loan To Value: cos'è
Il Loan To Value viene solitamente abbreviato con la sigla LTV e sta a indicare il rapporto esistente tra la somma richiesta per un mutuo e il valore dell'immobile a garanzia.
Se un immobile su cui grava un'ipoteca viene dato in garanzia alla banca e rappresenta il medesimo acquistato tramite mutuo, il Loan To Value rappresenterà il rapporto tra il valore del mutuo e il valore dell'immobile acquistato.
Facendo un esempio, tra un mutuo del valore di 100.000 euro e un immobile a garanzia del valore di 200.000 euro, il Loan To Value sarà pari a:
- 100.000 : 200.000 = 0,5 = 50%
In proposito, gli istituti di credito concedono mutui con LTV inferiore al valore dell'70-80% con alcuni casi, eccezionali e in presenza di fideiussioni o determinate polizze assicurative, di mutui con LTV al 95 o al 100%.
Alla luce di tale vincolo è chiaro sussista un importo massimo inerente il mutuo richiedibile: ad esempio, per un immobile del valore di 100.000 euro, non si potrà chiedere un mutuo maggiore di 70-80.000 euro.
Cosa comporta la determinazione del Loan To Value
La determinazione dell'LTV è fondamentale al fine di stabilire quanto denaro sia possibile richiedere alla banca antecedentemente alla fase di istruttoria ed è di grande rilevanza nel mondo dei mutui.
L'LTV generalmente non può superare l'80% del valore dell'immobile, quest'ultimo stabilito da apposita perizia tecnica e assunto quale minore tra il valore della perizia e il prezzo di acquisto.
Le banche adattano i loro tassi al Loan To Value e più la somma richiesta sarà ad esso inferiore, minore sarà il tasso applicato. Se l'LTV è basso, l'istituto di credito non avrà di che preoccuparsi in caso di eventuale insoluzione creditizia. Maggiore sarà il valore dell'immobile a garanzia rispetto al mutuo, maggiore sarà il livello di garanzia stessa per la banca.
Minore dunque sarà il valore dell'LTV, maggiori saranno le probabilità di finanziamento. A riguardo dei tassi di interesse, più bassa sarà la somma richiesta a parità di costo, minore sarà il tasso.
Da questo deriva la possibilità per le banche di praticare tassi più bassi al cliente che richieda mutui contenuti rispetto al valore del bene da porre a garanzia.
Ad esempio, con LTV al 50% la banca applicherà un tasso di interesse favorevole mentre con LTV all'80% verrà offerto un tasso standard.
Ricapitolando si otterrà dunque con:
- LTV al 50%- 60% un tasso agevolato
- LTV al 80% un tasso standard
- LTV al 95% -100% un tasso meno favorevole a compensazione di rischi e per ripagare gli eventuali costi di una polizza fideiussoria posta a garanzia delle quote eccedenti l'80%.
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