Il frazionamento del mutuo edilizio: quanto costa acquistare la quota da un'impresa costruttrice e tutto ciò che si deve sapere

Nella costruzione di immobili e abitazioni, molto spesso le case costruttrici si ritrovano a dovere suddividere le aree degli immobili, per avere maggiore possibilità di vendita delle abitazione, garantendo un prezzo inferiore rispetto a fabbricati di ampi metri quadri. Vi è infatti da pensare che, oggigiorno, vi è sempre più l'esigenza di acquistare un immobile medio, che sia funzionale alle proprie esigenze di spesa e abitative, prendendo atto anche della difficile concessione di finanziamenti e mutui da parte degli Istituti bancari. E' chiaro che minore è la richiesta di capitale, maggiore è la possibilità di ottenere il finanziamento necessario per coprire le spese per l'acquisto della prima abitazione, soprattutto se ex novo e appena costruita.

Nella scelta di acquisto di un'abitazione di nuova costruzione, vi è anche da pensare che, se si ha intenzione di fare richiesta di mutuo regionale, solitamente, le proposte di finanziamento in convenzione degli Istituti di credito non prevedono l'erogazione di finanziamenti per abitazioni con caratteristiche di lusso e che superano i 90 mq. Per questo motivo è importante che l'abitazione rispetti questi criteri: il frazionamento del mutuo edilizio in questo caso è d'obbligo. Vediamo insieme i dettagli e che cosa è necessario sapere prima di acquistare un'abitazione di nuova costruzione da un'impresa costruttrice che vi propone questa soluzione.

Il frazionamento del mutuo edilizio: COS'E'?

Come detto in precedenza e come è facile comprendere, il problema principale è il costo dell'immobile, per il quale si intende richiedere il mutuo. Considerando che per ottenere la concessione del capitale è necessario avere in anticipo una somma pari al 20% del valore dell'immobile da acquistare più le spese notarili e le imposte, il costo complessivo dell'immobile diventa elevato. Per accedere all'acquisto dell'abitazione, fermo restando il possesso della somma di denaro da avere preventivamente alla domanda di finanziamento, è necessario scegliere la sottoscrizione di un mutuo edilizio, il quale permette di ottenere anche un importo elevato, grazie alla sottoscrizione dell'ipoteca sul terreno in cui sarà costruito l'immobile.

L'ipoteca sul terreno in cui sarà costruito l'immobile è la garanzia del recupero del denaro da parte dell'Istituto erogatore, il quale, in caso di insolvenza o mancato pagamento, può avanzare richieste di vendita dell'immobile (solitamente all'asta giudiziaria) per ottenere il denaro che ha erogato sotto forma di mutuo. La sottoscrizione dell'ipoteca, come è facile comprendere, grava, dunque, su tutto l'immobile in seguito al termine della realizzazione del fabbricato, ma è necessaria all'impresa costruttrice per ottenere il capitale necessario per la realizzazione di più abitazioni da vendere.

Il frazionamento del mutuo edilizio: COME FUNZIONA?

Per avere maggiori possibilità di vendita delle proprie costruzioni, l'impresa prevede e propone il frazionamento del mutuo edilizio, in modo che il soggetto che intende acquistare un'abitazione abbia maggiori possibilità di ottenere il capitale necessario per coprire i costi. In seguito all'ottenimento del mutuo edilizio da parte della banca, le somme di denaro, però, non sono erogate in un'unica soluzione, in base alla stima del prezzo generale dell'abitazione, ma in tranche, in base all'avanzamento della costruzione del fabbricato.

Il capitale erogato dall'Istituto bancario in base all'avanzamento dei lavori di realizzazione dell'immobile sono calcolati in base al criterio del valore stesso dell'immobile: maggiore è il livello di costruzione del fabbricato e maggiore è il suo valore. Ovvero, il valore dell'immobile aumenta con la sempre crescente sua costruzione. Per questo motivo, la prima tranche di erogazione del capitale è di piccolo importo ( anche per evitare che le somme di denaro erogate con il mutuo, che non sono subito bonificate a un venditore, come nel caso di acquisto di un immobile già realizzato, possano essere destinate ad altri scopi) mentre successivamente la somma capitale erogata è maggiore, velocizzando anche il termine dei lavori.

Il MUTUO FRAZIONATO: la misura del debito!?

Il frazionamento del mutuo edilizio consiste nel suddividere il mutuo complessivo di tutte le abitazioni, stipulato dall'impresa costruttrice prima della realizzazione degli immobile, in quote di mutuo, che diventano a carico del soggetto che acquisterà l'abitazione, ma non solo. Anche la sottoscrizione dell'ipoteca, prima sul terreno in cui ancora non era stato realizzato l'immobile e, in seguito alla costruzione, gravante sull'immobile, si trasferisce sul mutuo che si sottoscrive con l'acquisto della quota di frazionamento. Per comprendere meglio, si osservi anche la tabella qui si di seguito che riassume in breve le fasi del frazionamento del mutuo da parte dell'impresa costruttrice e di accollo del mutuo da parte dell'acquirente:

Il frazionamento del mutuo edilizio: COSA CONSIDERARE?

Vi è da considerare che nella prima fase di costruzione del fabbricato non è possibile calcolare la quota di mutuo gravante su ogni unità immobiliare, per cui è possibile fare solo una stima media dei costi complessivi, entro i quali potrà essere erogato il mutuo. Il capitale massimo concesso dall'Istituto bancario è comunque sempre erogato in base ai criteri sopra elencati, ovvero fino all' 80% del valore dell'immobile, fatto salvo il 20% per coprire il resto delle spese gravanti sull'abitazione.

Nel caso in cui il soggetto ha la necessità di acquistare un immobile di nuova costruzione e in costruzione può anche richiedere il rogito su un'unità immobiliare e corrispondere all'Istituto bancario al quale intende richiedere il mutuo la quota di mutuo proporzionale, in base alla normativa del Testo Unico Bancario, Art. 39 , comma 6. Infatti solo al termine della realizzazione di tutte le unità immobiliari e dopo aver venduto una buona parte delle abitazione, l'impresa costruttrice può richiedere all'Istituto bancario di sottoscrivere il frazionamento del mutuo edilizio, un atto che sancisce un accordo con il quale si stabilisce la misura del debito (del costo) di ogni unità immobiliare.

Il frazionamento del mutuo edilizio: l'IPOTECA

In base alla richiesta del frazionamento del mutuo edilizio, alcuni appartamenti possono essere esclusi dalla garanzia della sottoscrizione dell'ipoteca, o anche processo conosciuto come "svincolo dall'ipoteca".  Per tutte le altre unità immobiliari viene stabilita una quota di mutuo da corrispondere, in base all'acquirente e entro il limite dell'80% del valore immobiliare. Una volta stabilita la quota del mutuo, si ottiene l'importo complessivo dell'iscrizione ipotecaria gravante ogni unità immobiliare. Il mutuo edilizio stipulato dall'impresa costruttrice è frazionato in tanti piccoli mutui che possono essere accollati da ogni soggetto che intende acquistare l'immobile.

I mutui sono tutti completamente indipendenti e proporzionati a ciascun fabbricato, nel caso gli immobili non dovessero essere identici. Il frazionamento del mutuo edilizio ha il fine si dividere il mutuo stipulato dall'impresa costruttrice, che comprende il costo complessivo degli immobili, in tanti piccoli mutui, in proporzione al valore di ogni abitazione, che ogni acquirente deve accollarsi, comprando la propria quota di mutuo: l'Istituto bancario rubrica il capitale del mutuo richiesto per l'acquisto dell'unità immobiliare a proprio nome – prima era a nome dell'impresa costruttrice.

Solo in seguito alla totale restituzione del capitale erogato con il mutuo e fermo restando il regolare pagamento di tutte le rate stabilite nel piano di ammortamento, il soggetto mutuatario deve richiedere la cancellazione di quota di ipoteca frazionata da parte dell'Agenzia del Territorio, come descritto nella circolare 2/2008. Per chi volesse avere maggiori informazioni, si consiglia di leggere anche il dettagliato articolo sull'accollo del mutuo edilizio.