Scegliere il Rent to Buy Scheme: come avere subito una casa senza richiedere il MUTUO

Il Rent to Buy Scheme è la soluzione alternativa al prestito personale e al mutuo per avere subito una casa senza richiedere un finanziamento: si paga un affitto che per metà costituisce il canone di locazione e per l'altra metà un cumulo per riscattare la casa dopo 3 anni contrattuali.

Il Rent to Buy Scheme o "affittare per acquistare" è una particolare modalità di acquisto di ua casa che non prevede la richiesta di un mutuo (almeno nella sua forma iniziale) e permette di avere subito un'abitazione pagando una sorta di affitto che per metà verrà a costituire un accumulo per arrivare alla quota totale per acquistare l'abitazione. La formula Rent to Buy non è, dunque, un sistema di finanziamento ne un prodotto finanziario ma un'alternativa al mutuo che andrà a seguire i 3 anni di affitto obbligatori prima di acquistare del tutto la vostra abitazione. Ma andiamo con ordine.

Il Rent to Buy: come funziona

La formula Rent to Buy permette di entrare subito nell'abitazione che si desidera acquistare pagando un canone di locazione al proprietario dell'abitazione per un periodo di 3 anni. Il canone di locazione o affitto è costituito da due parti:

  • il 50% è la quota di affitto del proprietario dell'abitazione (a fondo perduto);
  • il 50% è la quota che va a creare un fondo di accumulo per l'acquisto successivo dell'abitazione.

Al momento della stipula del contratto Rent to Buy si decide il prezzo complessivo dell'abitazione che rimane bloccato per tutta la durata del contratto: 3 anni. In rapporto al prezzo complessivo stabilito dal proprietario, il cliente deve versare un acconto pari al 6-9% del valore totale dell'immobile, variabile in base alle richieste dei due contraenti.

Al termine del contratto di 3 anni, la metà della quota versata come canone di locazione ha creato un accumulo di denaro che viene sottratto dal prezzo complessivo dell'abitazione: questo è il credito residuo che il cliente del Rent to Buy deve pagare se desidera diventare proprietario dell'abitazione. Solo in questo momento, il soggetto che ha fruito della formula Rent to Buy se ne ha la possibilità può accendere un mutuo per riscattare la casa. Per comprendere meglio, osserva la tabella seguente con un esempio di abitazione standard di prezzo complessivo di 100.000 euro  e con acconto iniziale del 6% dell'importo complessivo dell'immobile:

RENT TO BUY PREZZO COMPLESSIVO ABITAZIONE - BLOCCATO PER 3 ANNI
ACCONTO DEL 6% CANONE DI LOCAZIONE MENSILE
ENTRI SUBITO NELL'ABITAZIONE 100.000 EURO 6.000 EURO

800 EURO TOTALI:

  • 400 EURO A FONDO PERDUTO;
  • 400 EURO ACCUMULO PER ACQUISTO SUCCESSIVO.
PAGHI UN CANONE DI AFFITTO E NON HAI L'OBBLIGO DI ACQUISTO AL TERMINE DEL CONTRATTO DI 3 ANNI 100.000 - 20.400 = 79.600 EURO  E' L'IMPORTO RESIDUO DA PAGARE 6.000 + 14.400 = 20.400 EURO DA DETRARRE ALLA SOMMA DELL'IMPORTO COMPLESSIVO DA PAGARE

CONTRATTO DI TRE ANNI CON ACCUMULO DI:

  • 4.800 EURO ALL'ANNO;
  • 14.400 EURO DI ACCUMULO TOTALE PER 3 ANNI.

Il Rent to Buy: le case acquistabili con questa formula

Con la formula del Rent to Buy è possibile acquistare:

  • una nuova costruzione;
  • una costruzione in via di ultimazione;
  • qualsiasi immobile già usato e non abitato al momento della stipula del contratto.

Obbligo di acquisto con il Rent to Buy? No, grazie.

Con la formula di Rent to buy è possibile avere un'abitazione fin da subito senza dover richiedere nessun finanziamento alla banca, pagando l'acconto in percentuale al prezzo totale dell'abitazione e avere la possibilità di accendere un mutuo in un momento in cui vi sono maggioi possibilità economiche. Con questa tipologia di pagamento è, infatti, possibile far intercorrere la richiesta del mutuo per acquistare l'abitazione, al termine del contratto di 3 anni. Il solo limite alla scelta del Rent to buy è l'acconto che si deve necessariamente versare per entrare nell'abitazione che va aggiunto al canone di locazione da versare ogni meNsile: il 50% è a fondo perduto e va perso, in quanto non costituisce una quota utile per il denaro riscattabile per l'acquisto successivo.

Il vantaggio principale del Rent to Buy è quello che, oltre alla possibilità di accedere fin da subito alla fruizione di un'abitazione, al termine dei 3 anni in cui si è pagato il canone di locazione, si può scegliere di non acquistare la casa. Questa possibilità può essere la soluzione ideale per chi non ha accesso al credito, per cui, sollevando il cliente dall'obbligo di acquisto gli consente comunque di avere immediatamente un'abitazione; inoltre il vantaggio di non dover obbligatoriamente acquistare l'abitazione comporta la possibilità anche di scegliere un'altra abitazione qualora non fosse confacente alle nostre esigenze. 

E' possibile riscattare la casa prima della fine dei 3 anni del Rent to Buy?

Sì, in qualsiasi momento, il cliente può decidere di riscattare l'abitazione facendo il calcolo dell'importo versato in percentuale all'entrata nell'abitazione e il cumulo dovuto alla metà della quota del canone di locazione. Il contratto di 3 anni costituisce il tempo massimo per il cliente che fruisce della formula Rent to Buy per riscattare o meno l'abitazione: il rogito deve convocare entrambi i contraenti e un notaio.

In questo momento il cliente può decidere di accendere un mutuo in una banca da lui scelta, valutando le soluzioni più convenienti in base all'importo residuo ancora da versare: il Rent to buy costituisce, dunque un modo per acquistare un'abitazione in modo graduale, favorendo gli acquisti anche a coloro che non hanno facilmente accesso al credito o che non hanno delle garanzie da esibire agli Istituti creditizi. Per comprendere meglio, osserva anche la tabella successiva in cui si propone un altro esempio di Rent to Buy ma con modalità di riscatto e tempistica differente:

RENT TO BUY PREZZO COMPLESSIVO ABITAZIONE - BLOCCATO PER 3 ANNI
ACCONTO DEL 9% SCELTA DI RISCATTO DOPO 2 ANNI
ENTRI SUBITO NELL'ABITAZIONE 100.000 EURO 9.000 EURO

600 EURO TOTALI:

  • 300 EURO A FONDO PERDUTO;
  • 300 EURO ACCUMULO PER ACQUISTO SUCCESSIVO.
  • CANONE DI AFFITTO SENZA OBBLIGO DI ACQUISTO;
  • RISCATTO PRIMA DEI 3 ANNI.
100.000 - 16.200 = 83.800 EURO  E' L'IMPORTO RESIDUO DA PAGARE 9.000 + 7.200 = 16.200 EURO DA DETRARRE ALLA SOMMA DELL'IMPORTO COMPLESSIVO DELL'ABITAZIONE

CONTRATTO DI 2 ANNI E SCELTA DI RISCATTO CON ACCUMULO DI:

  • 3.600 EURO ALL'ANNO;
  • 7.200 EURO DI ACCUMULO TOTALE PER 2  ANNI.

Dove finisce la quota del 50% canone di locazione versato nel Rent to Buy

Nel caso il cliente fruitore della formula Rent to Buy decida di non acquistare l'abitazione, la quota del 50% del canone mensile versato per costituire l'accumulo per esercitare il futuro riscatto della casa viene perso. Per chi volesse avere maggiori informazioni, si consiglia anche di consultare il dettagliato articolo sul Rent to Buy in cui si spiega nel dettaglio la formula di pagamento e il successivo mutuo da accendere per chi desidera esercitare l'opzione di riscatto della casa.

In ogni caso, il consiglio è sempre quello di rivolgersi a un notaio competente non solo in fatto di acquisto-casa ma sopratutto che conosca i dettami fondamentali di questa tipologia di finanziamento tra privati: è, infatti, necessario valutare che l'immobile non sia sottoposto a ipoteca, che non sia un bene donato e che nel contratto non sia presente la clausola di obbligo di acquisto. In quest'ultimo caso, il cliente che ha usufruito del Rent to Buy è necessariamente obbligato ad accendere un mutuo per riscattare l'abitazione, onde incorrere in sanzioni o penali.

Per riassumere e comprendere meglio, si consiglia di visionare il video seguente in cui si evidenziano i caratteri fondamentali della formula Rent to Buy, dei vantaggi e delle modalità di pagamento del canone di locazione e dell'acconto:

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Maria Francesca Massa
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