Prima di acquistare casa: le risposte sulla proposta di acquisto, il contratto preliminare e fac-simile da visionare

Nella fase in cui si ha intenzione di acquistare casa e si sta dando un'occhiata a tutti gli immobili che potrebbe essere adatti alle proprie esigenze, si è assaliti da molti dubbi, che riguardano la fase iniziale di acquisto casa. Se si ha intenzione di acquistare la prima casa, sicuramente avremo in mente tante soluzioni di agevolazioni che ogni Istituto bancario propone, partendo dai contributi regionali per la prima casa alle soluzioni mutuo agevolato dagli enti di credito per le giovani coppie. Insomma, più che una questione di scelta di mutuo, il vero dubbio iniziale riguarda la compravendita, il compromesso, il contratto, la fase primaria per ottenere la propria abitazione.

Vediamo dunque insieme quali sono le risposte alle domande e ai dubbi più frequenti sull'acquisto della prima casa, che cosa fare quando si individua la casa dei nostri sogni, cosa valutare nel contratto, come gestire la caparra per non rischiare di perderla, come formulare la proposta di acquisto, come strutturare il contratto e la modalità di stesura e firma con il notaio, come conoscere tutti i costi e le spese aggiuntive da tener presente in modo da non trovarsi impreparati ma sopratutto per non ritrovarsi "fregati!"

ANCOR PRIMA DELLA FASE PRELIMINARE: cercate un NOTAIO!

In base alle più generali situazioni di normale confusione nella fase preliminare di acquisto casa, e ancora maggiormente se si deve effettuare l'acquisto con accesso a un mutuo, è importante ricercare un notaio di fiducia e sottoporgli la vostra idea, la vostra scelta dell'abitazione, il prezzo di vendita e anche il finanziamento che si intende richiedere, anche in via totalmente abbozzata.

Nella seconda fase è importante sottoporre allo stesso notaio il testo della proposta di acquisto casa, fornendo i documenti di proprietà del venditore necessari alla valutazione della fattibilità della vendita. Il notaio ha infatti il compito di effettuare i controlli preliminari presso l'Agenzia del territorio con il fine di accertare l'insussistenza di ipoteche o di altri gravami sull'immobile che potrebbero invalidare la vendita; e la richiesta di accesso al mutuo. Lo stesso notaio ha anche il compito di fornire le informazioni utili sulla richiesta del mutuo e le operazioni da avanzare a riguardo.

CONTROLLARE LA VISURA CATASTALE ON-LINE: ECCO IL SITO

Per chi invece volesse controllare da sé le caratteristiche dell'immobile che si intende acquistare, è anche possibile consultare il sito ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, in cui è disponibile la sezione per il controllo della visura catastale on-line. Nel sito è possibile controllare i dati sulla rendita e le informazioni su tutti gli immobili censiti al Catasto Fabbricati, oltre ai dati sui redditi dominicale e agrario e alle informazioni sugli immobili censiti al Catasto terreni. Per ottenere tali informazioni è importante inserire il proprio codice fiscale, i dati identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella) e la provincia di ubicazione dell'immobile del quale desiderate avere le informazioni.

FASE PRELIMINARE: la PROPOSTA DI ACQUISTO

In seguito alla fase preliminare di scelta dell'immobile da acquistare, il soggetto che intende acquistare l'immobile deve formulare al proprietario una proposta di acquisto indicando nel testo il prezzo offerto. Solitamente tale operazione è accompagnata da un assegno che costituisce la caparra. La proposta di acquisto è irrevocabile per tutto il periodo per la quale è stata sottoscritta. Con la controfirma del proprietario dell'immobile, la proposta di acquisto diventa un contratto vincolante.

NOTA BENE: la sottoscrizione della proposta di acquisto non è però un passaggio obbligatorio nell'iter di acquisto casa ma si può procedere direttamente alla firma del contratto preliminare, sopratutto se si acquistar tra privati. La proposta di acquisto è dunque più utilizzata quando si acquista l'abitazione tramite un'agenzia immobiliare.

FAC-SIMILE PROPOSTA DI ACQUISTO con AGENZIA IMMOBILIARE

Qui di seguito, tanto per farvi un'idea, si propone qui di seguito un fac-simile della proposta di acquisto che il soggetto acquirente deve stendere per iscritto e firmare per il soggetto venditore, che a sua volta, se ritiene di accettare le condizioni proposte nel contratto, si impegna nel vendere l'immobile in base alle condizioni descritte. Il documento fac-simile qui di seguito riportato è solitamente gestito dall'agenzia immobiliare che agisce come mediatrice nella vendita, per cui anche la caparra confirmatoria è versata direttamente all'agente immobiliare.

PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO

Spett.le / Egr. Sig.
..….……..…………………………………………….
…………………………………………………………
..……...……………………………………………...
di seguito denominato/a Parte Venditrice



…. sottoscritt… …………………….........................., Codice fiscale …………………………………., nat….. a …………………………………………, residente in …………………., via/piazza ………………………..………….., tel ………………………….…… fax ………………………. E-mail …………………………………………….tipo documento …………….……, rilasciato dal ………….…….. il …….………, valido fino al ………………….., di seguito denominato/a Parte Proponente Acquirente, tramite l'Agenzia Immobiliare di seguito indicata, con la presente formula una Proposta irrevocabile di acquisto (art. 1329 C.C.), che a seguito della sua sottoscrizione per accettazione ad opera della Parte Venditrice determinerà la conclusione di un contratto preliminare di vendita, a corpo e non a misura, per sé o per persona, enti e/o società da nominare, azionabile ex art. 2932 C.C., avente per oggetto l'immobile posto in: Comune di…………………………………..……………via/piazza ……...…….…………………………………………… n……………… di proprietà………………………………………………………… costituito da ……………………………………………………………………….confinante con.................................. destinazione d'uso…………………………………………………………………… dati catastali: ………………………………………………………….con tutti i suoi accessori e pertinenze, così come visto e piaciuto dal Proponente.

.... sottoscritt… dichiara di aver preso conoscenza e visione dell'immobile in ogni particolare, pertinenza, accessori, parti comuni, tramite l'Agenzia Immobiliare ………………………………………………………………. con rispettive iscrizioni alla Camera di Commercio di …………………………………………. Ruolo Agenti di Affari in Mediazione n°……………………………….

Art. 1
La Parte Venditrice, con l'accettazione della presente proposta, dichiara e garantisce, che l'immobile è libero ed esente da vincoli, gravami, privilegi, servitù, trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli, locazioni e/o comodati, ad eccezione di …………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….......

Art. 2
L'immobile, che all'atto del rogito notarile dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali, verrà acquistato - unitamente a tutti gli annessi, accessori, pertinenze e parti comuni - nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come visto e piaciuto ai sensi dell'art. 1491 C.C. ad esclusione di ……….…………. ………………………………………………………………………………………………………………....……………….……………………………………………………………………………………………………………………………………………......……………………………………………………………………………………………………………


Art. 3
Il prezzo offerto per l'acquisto dell'immobile in oggetto è di Euro ……………………………………………… (…………………………………………………………………………….....), oltre imposte di legge, spese notarili e tecniche, a corpo e non a misura, con riferimento all'art. 1538 C.C. e sarà pagato secondo le seguenti modalità:
a) quanto ad Euro ………………………… (…………………………………………………………………………) a titolo di caparra confirmatoria; a tal fine, alla sottoscrizione della presente proposta, a titolo di deposito cauzionale, la parte proponente emette assegno di Euro …………………………………… n°.……………….…. "non trasferibile", tratto su Banca/Posta…………………………………………………………, intestato alla Parte Venditrice.
L'assegno viene affidato all'Agenzia Immobiliare di cui sopra, la quale viene autorizzata dal Proponente acquirente a consegnarlo al Venditore alla accettazione della presente Proposta di acquisto.
Tale somma andrà a valere quale caparra confirmatoria (art. 1385 C.C.) solo alla sottoscrizione della accettazione, ad opera della Parte Venditrice, della presente Proposta di acquisto, e verrà detratta da quanto dovuto ai sensi delle lettere a) - d).
b) quanto ad Euro ……………………………………… (……………………………………………………………...) ……………………………….………………………………………………………………………………………………………….……………………………………………………………………………………………………………………
c) quanto ad Euro ……………………………………… (……………………………………………………………...) ……………………………….………………………………………………………………………………………………………….……………………………………………………………………………………………………………………
d) quanto ad Euro ……………………………………… (……………………………………………………………...) quale saldo, saranno versate alla stipula dell'atto notarile che dovrà avvenire entro il termine essenziale del …………………………………… avanti il Notaio …………………………………………………………..

Art. 4
La proprietà dell'immobile sarà trasferita alla sottoscrizione del rogito notarile.
L'immissione nel possesso materiale avrà luogo:
?    alla sottoscrizione del contratto preliminare di vendita
?    al rogito notarile
?    entro il termine perentorio …………………………………………..

Art. 5
La presente Proposta di acquisto, decorsi ………………. giorni dalla sua sottoscrizione entro i quali è liberamente revocabile dal preponente senza penalità e/o risarcimento, ad alcun titolo, ai sensi dell'art. 1329 C.C. è irrevocabile fino al ………………. compreso. Decorso tale ultimo termine senza che la Proposta di acquisto sia stata sottoscritta per accettazione dalla Parte Venditrice, essa si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni sua efficacia. In tal caso l'Agente Immobiliare dovrà restituire entro giorni 3 al Proponente il deposito di cui all'art. 3, senza interessi o pretesa di risarcimento danni e/o compenso di mediazione.
In caso di accettazione della presente proposta, l'Agente dovrà comunicare l'avvenuta accettazione alla Parte Proponente entro i 3 giorni lavorativi successivi, mediante fax, raccomandata A.R. e/o telegramma ovvero mediante consegna a mani e comunque il tutto dovrà pervenire alla Parte Proponente entro la data di scadenza di irrevocabilità della proposta.

Art. 6
Tutte le controversie che dovessero insorgere tra le parti in relazione al presente contratto, comprese quelle inerenti alla sua validità, efficacia, interpretazione, esecuzione e risoluzione, potranno essere oggetto di un preliminare tentativo di conciliazione, secondo il Regolamento del Servizio di conciliazione della Camera di Commercio di …………, in vigore alla data di deposito della relativa domanda, che le parti espressamente dichiarano di conoscere ed accettare.

Art. 7
Si autorizza il trattamento dei dati personali ai sensi del D.Lgs. n. 196/2003.

Letto, confermato e sottoscritto in ………………………………….. il ………………………………


___________________________
La Parte Proponente Acquirente

Io sottoscritto ………………………………………………………, C.F.:………………………………………………. in qualità di venditore dell'immobile oggetto di questa scrittura, dichiaro di accettare integralmente la Proposta di acquisto e di averne avuto copia

Letto, confermato e sottoscritto in ………………………………….. il …………………………


___________________________
La Parte Venditrice


La Parte Proponente Acquirente dichiara di aver ricevuto comunicazione da parte dell'Agente Immobiliare in data …………………. dell'avvenuta accettazione/non accettazione di Parte venditrice.
 
Letto, confermato e sottoscritto in ………………………………….. il ………………………………



___________________________
La Parte Proponente Acquirente

FASE PRELIMINARE: PER NON PERDERE LA CAPARRA

E' un caso possibile, per cui è importante valutarlo: il proprietario dell'immobile, in seguito alla stesura di un contratto preliminare privato, cambia idea e voi avete già versato la caparra confirmatoria. Come fare in questo caso e che cosa dice la normativa a riguardo?

L'art. 1385 del codice civile, sezione caparra confirmatoria stabilisce che con la sottoscrizione del contratto preliminare, in caso di adempimento, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, in questo caso all'acquisto dell'immobile. Nel caso in cui il proprietario dell'immobile, in seguito alla stesura di un contratto preliminare cambi idea sulla vendita, il soggetto che ha versato la caparra per l'acquisto dell'abitazione può recedere dal contratto e richiedere il doppio della somma versata.

SECONDA FASE: il CONTRATTO PRELIMINARE e il COMPROMESSO sono la stessa cosa!

Il contratto preliminare e il compromesso sono la stessa cosa e costituiscono il contratto con il quale l'acquirente e il proprietario dell'immobile si impegnano a stipulare la vendita dell'immobile, della quale si accordano già sugli elementi essenziali, come il prezzo. Il contratto preliminare o compromesso deve essere redatto per iscritto, datato e firmato da entrabi i soggetti. E' importante considerare la presenza del notaio, il quale ha il compito di verificare che l'immobile sia realmente di proprietà del soggetto venditore e che l'abitazione non sia gravata da ipoteche. Qui si seguito un fac-simile del documento, per farvi un'idea più precisa di ciò che firmerete:

FAC SIMILE DI CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Con la presente scrittura privata da valere a tutti gli effetti di legge fra:
il Sig. ……………….……..…….., nato a ………………….……….. il …………………., residente in …………….…………………, Via ………………………………..………………, (cod. fiscale …………………………), in seguito denominato "parte promittente venditrice"   
e
il Sig. ……………….……..…….., nato a ………………….……….. il …………………., residente in …………….…………………, Via ………………………………..………………, (cod. fiscale …………………………), in seguito denominato "parte promissaria acquirente"

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
1.    La parte promittente venditrice, promette e si obbliga a vendere alla parte promissaria acquirente, che a sua volta promette e si obbliga ad acquistare per sé e/o per terze persone od enti che si riserva di indicare alla stipula dell'atto notarile, l'unità immobiliare sita in ……………………………… via……………………………. Piano ……… scala ………….. composta di n. ……………….. vani, censita al N.C.E.U. alla partita n. ……………………….. come segue: foglio…………………… mappale……………………………… sub…………….. piano …………………… zona …………………… cat. ……………. N. ………..vani nonché le pertinenze costituite da ………………….... censita al N.C.E.U. alla partita come segue: foglio ……………... mappali ……………………. Sub cat. ………..; il tutto come meglio evidenziato della planimetria catastale  che, controfirmata dalle parti, è parte integrante della presente  promessa  di vendita.
2.    La parte promittente venditrice garantisce la proprietà dell'unità immobiliare descritta e ne garantisce la piena disponibilità; consegna alla parte promissaria acquirente copia dell'atto di provenienza.
3.    La parte promittente venditrice dichiara che l'unità immobiliare verrà ceduta libera da ogni affittanza (oppure: occupata da ……………………………. in base a contratto di locazione / comodato stipulato il …………… e registrato il ………………………………), da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni ed oneri  pregiudizievoli al diritto di proprietà ed esso sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive (inserire eventuali eccezioni).
4.    La parte promittente venditrice dichiara inoltre:
–    di essere perfettamente in regola con il pagamento delle spese condominiali secondo le quantità fissate dalle tabelle millesimali, che si producono in allegato unitamente ai relativi regolamenti condominiali;
–    che relativamente alla suddetta unità immobiliare non esistono arretrati di imposte, tasse e contributi di alcun genere, né sono pendenti pignoramenti, sequestri o altre procedure di natura civile, penale o amministrativa;
–    che il reddito dell'unità immobiliare qui promessa in vendita è stato dichiarato nell'ultima dichiarazione dei redditi;
–    che l'intera unità immobiliare è pienamente conforme alle disposizioni delle norme e dei regolamenti urbanistici ed edilizi, eccezion fatta per quanto individuato nella domanda di condono presentata il __________ (prot. n. ______) di cui agli allegati nn. __________ che formano parte integrante della presente  promessa  di vendita;
–    che l'immobile non è sottoposto alle norme della legge n.1089 del 1/6/1939 (tutela immobili storici) e che non ha nella storia della proprietà trasferimenti per donazioni, tali da rendere applicabile la norma dell'art. 563 del Codice civile;
–    gli impianti presenti nell'unità immobiliare sono conformi alla vigente normativa in materia di sicurezza.

5.    La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo di stabilisce in € ………. (in cifre) …………. (in lettere), che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare alla parte promittente venditrice nei modi e nei termini seguenti:
–    quanto a € ………. (in cifre) …………. (in lettere) vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente a mezzo ……………….. (indicare numero del/degli assegno/i o estremi del bonifico), contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che la parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra confirmatoria rilasciandone ricevuta;
–    quanto a € ………. (in cifre) …………. (in lettere) a mezzo ……………….. (indicare numero del/degli assegno/i o estremi del bonifico) a titolo di acconto entro la data del …………………………………;
–    quanto a € ………. (in cifre) …………. (in lettere) verranno corrisposte in contanti dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento e che la parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo.
6.    Le parti si danno reciprocamente atto e dichiarano che la presente promessa di compravendita, avendo esclusivamente valore obbligatorio tra le parti stesse, non determina ancora il trasferimento della proprietà dell'immobile in oggetto, il quale si verificherà unicamente, così come ogni altro effetto reale, con la stipulazione dell'atto pubblico notarile, che dovrà avvenire entro e non oltre il … / … / ……… presso il Notaio scelto a cura della parte promissaria acquirente, che si impegna a comunicarne il nominativo almeno 5 giorni prima della data fissata per l'atto.
7.    Tutte le imposte, tasse vigenti o future, inerenti al presente contratto, le spese relative alla sua registrazione, saranno a esclusivo carico della parte promissaria acquirente, a far data dalla consegna dell'immobile. A suo esclusivo carico si convengono pure gli oneri e le spese relative agli atti definitivi di trasferimento delle proprietà dipendenti e conseguenti ad eccezione di quelli che, per legge, uso e convenzione sono a carico del promittente venditore.

Interamente letto, confermato e sottoscritto in duplice originale.

Luogo e data

PARTE PROMITTENTE VENDITRICE ________________________________________
                         
PARTE PROMITTENTE ACQUIRENTE _________________________________________

I sottoscritti dichiarano di aver preso conoscenza di tutto quanto precede e in particolare, ai sensi e per effetti di cui all'art. 1341 cod. civ. i seguenti articoli: …………………………………..

PARTE PROMITTENTE VENDITRICE ________________________________________
                            
PARTE PROMITTENTE ACQUIRENTE _________________________________________

Il CONTRATTO PRELIMINARE: COME FARLO e QUANTO COSTA?

Il contratto preliminare di compravendita o il compromesso deve essere registrato presso uno sportello dell'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, se stato steso tra privati. Se invece il documento è stato redatto da un notaio, il contratto preliminare è registrato direttamente dal notaio. (Anche per questo motivo si è consigliato fin dal principio di farsi assistere da un notaio).

Il costo della registrazione del contratto preliminare di compravendita è di 168 euro più il costo dell'imposta di registro pari al 3% sugli acconti di prezzo e dello 0,5% sulla caparra confirmatoria versata. Tutti gli importi sono detraibili dalle imposte dovute alla registrazione dell'atto definitivo di vendita dell'immobile.

Nel caso in cui l'atto definitivo sia soggetto ad Iva, il contratto preliminare di compravendita è registrato pagamento dell'imposta di 168 euro e dell 0,5 % della caparra. In questo caso, però l'importo versato non può essere detratto alla registrazione dell'atto definitivo.

Il CONTRATTO PRELIMINARE deve essere SCRITTO dal NOTAIO: ricordatelo!

Vi è da sottolineare che la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita non è garanzia di riuscita, in quanto l'immobile resta del proprietario fino al momento del rogito. L'unica garanzia è quella del notaio: se il contratto preliminare di compravendita è stesso dal notaio e trascritto nei registri immobiliari, il compratore ha la garanzia che l'immobile non può essere venduto o essere soggetto a ipoteche. Per comprendere meglio e ricapitolare, qui di seguito si propone un video che spiega alcuni punti importanti da conoscere prima di acquistare casa, tra privati e con un intermediario dell'agenzia immobiliare.