Le garanzie che si possono prestare per ottenere un mutuo

Quali garanzie si possono dare per ottenere un mutuo? Si tratta di un aspetto che andrebbe conosciuto a fondo da chi richiede un finanziamento, in quanto proprio la concessione di garanzie permette di ottenere tassi di interesse più contenuti. Tra le forme di garanzia richieste dall'istituto che eroga il credito, spiccano l'ipoteca sull'immobile e la fidejussione, ma non solo. Andiamo ad esaminarle nel dettaglio.

L'ipoteca

L'ipoteca rappresenta una delle forme più valide di garanzia per il creditore, in quanto attribuisce al creditore un diritto di prelazione sul bene, che serve a tutelare lo stesso contro il rischio dell'insolvenza. L'ipoteca viene costituita mediante una iscrizione sui pubblici registri. Oggetto può essere di regola un bene immobiliare o i beni mobili registrati e il bene che ne è oggetto rimane comunque in godimento del proprietario che può usarlo in assoluta libertà.

Si tratta di un diritto accessorio e venendo a mancare il debito si estingue. L'estinzione diventa automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma nel caso il mutuo duri di più, come è ormai consuetudine, occorre rinnovarla per il successivo ventennio. Ove si voglia vendere l'immobile su cui è stata accesa, occorre richiedere alla banca l'assenso per la sua cancellazione.

L'ipoteca è inoltre indivisibile, ovvero va a copertura dell'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti. Il suo contenuto è duplice: oltre a conferire al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del credito vantato, può soddisfare il suo diritto con una preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Allo stesso tempo l'ipoteca mette al riparo il creditore dalle conseguenze che potrebbero derivare dall'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori, meno o non garantiti. 

(Le banche spesso esigono garanzie per concedere mutui)

L'ipoteca viene costituita con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede presentando il titolo e una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel caso del mutuo ipotecario il titolo è costituito proprio dal contratto di finanziamento, che deve essere redatto per atto pubblico. La nota deve contenere tutte le indicazioni necessarie e omissioni e inesattezze in grado di indurre incertezze vanno a determinare la nullità dell'iscrizione ipotecaria.

L'iscrizione ipotecaria deve essere di primo grado e precedere la consegna della somma a colui che riceve il finanziamento. Solitamente la somma, diventa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca, che avviene per un valore superiore al finanziamento erogato, in alcuni casi sino al 300%. Questo perché l'ipoteca non va a coprire solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi nella misura concordata;
• gli eventuali interessi di mora nel caso di mancato pagamento delle rate o ritardi;
• i premi assicurativi;
• gli oneri erariali, le spese, i tributi, gli oneri notarili, professionali e di altro genere.;
• le spese che la banca dovesse sostenere per il recupero in giudizio di quanto dovuto.

La Legge Bersani

L'articolo 8 della legge 40/2007 (Legge Bersani) ha introdotto una importante novità, stabilendo che, per i mutui estinti dopo il 3 Aprile 2007, l'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo va ad estinguersi automaticamente con quelle del mutuo stesso. La banca è comunque tenuta a rilasciare al debitore una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo trasmettendo al contempo alla Conservatoria la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza oneri per il debitore. Nel caso dei mutui estinti fino al 3 Aprile 2007, la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata, il termine dei trenta giorni decorre dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, tramite una lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Fidejussione

A volte la banca che si trova davanti ad una richiesta di mutuo, può ritenere opportuno, anche in presenza dei requisiti di solvibilità del richiedente, di richiedere una ulteriore garanzia rispetto a quelle ordinarie, ovvero la fideiussione. Si tratta di un contratto mediante cui il fideiussore fungendo da garante si obbliga personalmente con il creditore a garantire l'adempimento della prestazione di un terzo soggetto, chiamato in causa con il proprio patrimonio personale a pagare l'eventuale non rispetto da parte del mutuatario degli obblighi verso l'istituto creditizio.

La fideiussione ha natura accessoria e in conseguenza di ciò non può eccedere rispetto a quanto dovuto dal debitore mutuatario. Inoltre, la sua validità deriva dall'obbligazione principale. Proprio in ragione di quanto detto, la banca che rilascia il mutuo deve prima accertare la potenzialità economica necessaria o, perlomeno, sufficiente a garantire la banca da parte del fidejussore, con un occhio di riguardo al suo reddito oppure al suo patrimonio immobiliare.

Il pegno

Il pegno è un diritto reale di garanzia che conferisce al titolare la prelazione nel soddisfacimento del proprio credito nell'ipotesi di una inadempienza del debitore. Al pari dell'ipoteca, conferisce al titolare il vantaggio di potersi soddisfare con preferenza sull'eventuale ricavato della vendita del bene all'asta del bene. In conseguenza di ciò, il ricavato dovrà essere ripartito in modo tale da soddisfare innanzi tutto il titolare di un diritto di garanzia e con ciò che avanza tutti gli altri creditori.
Proprio per questo motivo è necessario che il pegno venga ad essere costituito mediante un atto scritto, il quale deve recare una data certa, oltre all'indicazione sia dell'esatto ammontare del credito garantito che il bene dato in pegno.

Va inoltre ricordato che tra i requisiti fondamentali del pegno c'è la necessità che il bene concesso in garanzia venga consegnato al creditore o ad un terzo che ne abbia la custodia, realizzando quello che viene indicato come spossessamento del debitore. Il creditore al quale sia stato consegnato il bene in qualità di pegno ha il diritto di trattenerlo ma non può utilizzarlo, avendo invece, l'obbligo di custodirlo.