Cos'è il Friendly Repossess?

Chi ha contratto, in passato, un mutuo ipotecario per l'acquisto di un'abitazione ma, con l'attuale crisi economico-finanziaria, si trova in reali difficoltà a pagare la rata del mutuo, deve affrontare la difficile e concreta eventualità di vedersi privato del proprio immobile acquistato, magari, al costo di pesantissimi sacrifici.

Di solito la prima strada che si cerca di ripercorrere è quella della rinegoziazione del mutuo così che, magari prolungando la durata del finanziamento, si possa pagare una rata mensile più bassa e sostenibile.

Laddove neanche questo espediente dovesse risultare sufficiente a sanare la crisi economica familiare, una possibilità per non vedersi spinti alla porta della propria abitazione è quella concessa da alcuni istituti di credito, come ad esempio Unicredit, di optare per il "Friendly Repossess".

Letteralmente la traduzione del termine britannico sarebbe una "vendita amichevole".

Vi è, in pratica, la possibilità di rivendere il proprio immobile alla banca che ha concesso il finanziamento e di rimanere nella medesima abitazione in qualità di affittuari.

Per fugare dubbi di trovarsi innanzi operazioni speculative a favore degli istituti bancari, il prezzo di vendita sarà quantificato, con riferimento all'attuale periodo immobiliare, da un perito esterno ai soggetti che avevano stipulato il finanziamento.

Una volta venduto l'immobile, la banca e l'ex-mutuatario sottoscriveranno un contratto di locazione ed il canone d'affitto sarà quantificato in base alla media del mercato della zona di riferimento.

In tal modo l'ex mutuatario vedrà risolta la propria situazione debitoria, non sarà sfrattato e, nel caso la propria situazione economica dovesse migliorare, potrà usufruire di due opportunità per poter rientrare in possesso della medesima abitazione.

Si potrà, infatti:

• esercitare, entro cinque anni, il riscatto dell'immobile ad un prezzo prefissato;
• usufruire dell'opzione di ri-acquisto, esercitabile entro gli otto anni dalla vendita, ad un prezzo maggiorato e previamente concordato.

Quest'operazione non è certo a titolo gratuito; a carico dell'ex mutuatario vi saranno dei costi aggiuntivi.

Questi dovrà infatti versare all'erario la differenza tra le imposte ordinarie e quelle a tasso agevolate versate al momento dell'acquisto (se dall'acquisto è trascorso più di un quinquennio), al momento della vendita e dell'eventuale futuro ri-acquisto si dovranno sostenere nuovamente le spese notarili già affrontate in occasione dell'acquisto originario ed il costo dell'immobile acquistabile con l'opzione ottuagenaria è maggiore rispetto al valore di mercato.

Tuttavia la banca, per concedere quest'opportunità al debitore, richiede determinati requisiti:

• l'immobile non deve essere oggetto di abusi edilizi e/o urbanistici;
• la procedura esecutiva forzata non deve essere stata ancora avviata;
• il valore dell'immobile deve essere maggiore o almeno uguale all'importo del debito.

Ad onor del vero, tuttavia, si deve affermare che le associazioni dei consumatori si stanno sgolando nel mettere in guardia i soggetti in difficoltà economica dallo stipulare un simile accordo sostenendo che, in entrambe le due possibilità summenzionate, gli unici beneficiari saranno gli istituti di credito.

Questi, infatti, ne avrebbero un doppio vantaggio:

• un credito ad alto tasso di rischio verrebbe tradotto in capitale immobiliare a rendimento certo;
• il by-pass delle lunghe e farraginose procedure esecutive per il recupero del credito.

Si tiene a precisare, quindi, che il Friendly Repossess è certamente uno strumento utile ma conviene maggiormente a quelle persone che si trovano in un particolare e transitorio periodo di difficoltà economiche o che stanno semplicemente attraversando un momento di carenza di liquidità.

Al contrario, coloro che dovranno affrontare difficoltà economiche cronicizzanti avranno, nel pagare il canone di locazione mensile, le medesime difficoltà incontrate nel saldare le rate del mutuo; ed in più, nel caso si opti per il Friendly Repossess, gli ex mutuatari dovranno affrontare dei costi aggiuntivi in termini di spese notarili ed imposte.

Infine si tiene a precisare che per le situazioni debitorie di minor entità vi è la possibilità di accedere al "Friendly Repossess Parziale"; in tal caso si cederà alla banca solo una quota dell'immobile potendo poi usufruire sempre delle medesime opportunità per rientrarne in possesso (Patto di riscatto od opzione di ri-acquisto).