Il compromesso di vendita per la richiesta del mutuo prima casa: sottoscrizione e cosa controllare all'atto della stipula

Ottenere un mutuo per l'acquisto o la costruzione della prima casa è sicuramente una fase importante ma che arriva in una fase successiva a un atto di gran lunga più importante e che determina l'accettazione del finanziamento vero e proprio: il compromesso di vendita della casa che si ha intenzione di acquistare e di mutuare.

Il compromesso di vendita è un atto, una trattativa tra il soggetto che intende acquistare un immobile e il suo proprietario: nella documentazione sono infatti contenute tutte le caratteristiche principali della casa, le condizioni di vendita e il suo prezzo che andrà a costituire un dato fondamentale per l'erogazione del capitale da finanziare con il mutuo.

Conosciuto anche con il nome di atto preliminare di compravendita , il documento viene steso da un notaio che certifica e garatisce i diritti e doveri di entrambe le parti, venditore e acquirente, in modo che si rispettino le condizioni di vendita, il prezzo stabilito in fase di accordo e il corretto svolgimento dell'ottenimento del mutuo.

Il compromesso di vendita di un immobile: COME FUNZIONA

Nel compromesso di vendita di un immobile, particolare importanza assume il dato del prezzo di acquisto dell'abitazione in quanto è proprio in base al valore dell'immobile che si decide la somma capitale richiedibile in base anche alla copertura fino all'80% del valore dell'immobile che la maggior parte dei mutui concede e la somma di liquidità che si ha a disposizione per coprire il capitale residuo oltre al mutuo.

Il compito dell'Istituto bancario che intende erogare il mutuo è sempre quello di indirizzare il suo cliente verso la soluzione migliore per le proprie esigenze economiche, cercando la soluzione di finanziamento maggiormente sostenibile nel tempo da parte del suo cliente, considerando alcuni fattori tra cui:

• la retribuzione mensile;
• la sostenibilità della rata in base alle spese mensili e movimenti sul contocorrente.

Per effettuare un ottimale e corretto compromesso di vendita è necessario che l'immobile sia sottoposto a perizia, un'operazione che solitamente ha un costo massimo di 250 euro, durante la quale si stabilisce il valore reale dell'immobile. Ogni Istituto bancario esegue una propria valutazione dell'immobile tramite dei propri periti specializzati  e in base a tale rapporto è calcolato l'importo massimo erogabile nel finanziamento mutuo. Per chi volesse farsi un'idea, consulti anche il facsimile del documento di compromesso di vendita di un'abitazione.

Il compromesso di vendita di un immobile: LA REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO

Il compromesso di vendita è una scrittura privata ma che si consiglia di registrare presso l'Agenzia delle Entrate. Il documento infatti contiene dettagli e condizioni di vendita dell'immobile che in fase di rogito notarile verranno formalizzati. Il compromesso di vendita è un documento di particolare importanza, come abbiamo già potuto constatare, in cui sia il venditore che il compratore si impegnano nella sottoscrizione di un atto pubblico di compravendita di un immobile.

ATTENZIONE: In base alla Legge Finanziaria del 2007, in caso della mediazione di un agente immobiliare, il compromesso di vendita deve essere obbligatoriamente registrato.

Il compromesso di vendita di un immobile: SOTTOSCRIZIONE e COSTI

Il compromesso di vendita è, in ogni caso, la fase primaria che deve essere gestita con il proprietario dell'immobile: il documento prevede la redazione di un documento notarile in cui è fissata la data del rogito. Proprio entro questo periodo di tempo l'Istituto bancario deve dare una propria risposta positiva o negativa nell'accettazione del mutuo e nel caso di riscontro positivo erogare il capitale richiesto necessario per il pagamento dell'immobile.

E' anche possibile migliorare e ottimizzare la tempistica delle due fasi se l'Istituto bancario offre una copia dell'atto del mutuo  - anche senza aver ancora erogato il capitale richiesto -  in modo da dimostrare la disponibilità di liquidità nell'acquisto a favore del venditore dell'immobile in sede di rogito. Questo particolare aiuto da parte della banca è di particolare importanza in quanto il compromesso di vendita prevede il versamento al proprietario e venditore dell'immobile di una somma a titolo di caparra che in caso di rifiuto del finanziamento risulta una somma persa.

Per chi volesse avere maggiori informazioni, si consiglia di consultare anche il dettagliato articolo sulle spese aggiuntive nella richiesta del mutuo e dell'atto di rogito in cui sono contenute le tabelle informative con costi e confronti per tipologia di abitazione e caratteristiche del contratto stipulato.

Il compromesso di vendita di un immobile: LA PRIMA COSA DA VALUTARE

Proprio per questo motivo, prima di stipulare un compromesso di vendita su un'abitazione è necessario recarsi presso il proprio Istituto bancario e studiare il mutuo più adatto alle proprie esigenze in base alle proprie risorse economiche e status lavorativo in modo da correre meno rischi possibili nella mancata accettazione del finanziamento in seguito ad aver scelto l'abitazione da mutuare.

In sede di stipula del contratto di mutuo si ricordi inoltre di richiedere, in caso invece di risposta positiva al mutuo, un atto di pre-delibera utile per dimostrare l'importo massimo erogabile in sede di sottoscrizione del compromesso di vendita e del rogito notarile: questa tipologia di documentazione permette di non incorrere nella situazione di cui è parlato sopra aggirando l'ostacolo.

PER RICAPITOLARE: COSA CONTROLLARE NEL COMPROMESSO DI VENDITA

Nell'atto della sottoscrizione del compromesso di vendita è necessario controllare la presenza di alcuni punti e elementi nell'atto pubblico che definiscono le caratteristiche generali dell'atto della vendita dell'immobile e le condizioni:

• il prezzo dell'immobile:
• il piano dei pagamenti; 
• modalità di pagamento;
• l'importo di caparra da versare in fase di sottoscrizione del compromesso di vendita;
• dettagli sui confini della casa e aree di pertinenze;
• data entro la quale deve essere sottoscritto l'atto di compravendita;
• assenza di vincoli e di ipoteca;
• conformità dell'immobile alle norme edilizie;
• regolarità urbanistica dell'immobile o domanda di sanatoria.

COSA CONTROLLARE NEL COMPROMESSO DI VENDITA: TABELLA

Qui di seguito si propone una tabella che ricapitola i punti principali da controllare nella stipula del compromesso di vendita, importanti per la regolare accettazione del finanziamento mutuo e per la tutela dei vostri interessi in fase di sottoscrizione del rogito e di acquisto dell'immobile: