La surroga o la portabilità del mutuo: come sostituire a costo zero il proprio mutuo e ottenere liquidità

Se avete difficoltà nel pagare le rate del vostro mutuo e vi trovate anche nella condizione di necessitare di liquidità, potete scegliere l'opzione di surroga del mutuo che vi permette di sostituirlo con un altro finanziamento più conveniente e con differenti condizioni.

La surroga o anche conosciuta come portabilità del mutuo è la procedura con la quale è possibile trasferire il proprio finanziamento  da una banca all'altra modificandone le condizioni, i parametri, gli importi di pagamento ma tenendo invariato il capitale residuo da restituire. In base alla legge 40/2007, nota anche come Legge Bersani, la surrogazione non prevede di costi per il soggetto beneficiario del mutuo permettendo di trasferire il mutuo verso un altro Istituto bancario in base alle proprie esigenze.

La surrogazione o portabilità del mutuo avviene appellandosi all'art. 1202 del Codice Civile, che disciplina l'operazione di surrogazione per volontà del debitore, in questo caso del soggetto mutuatario, il quale attraverso questa operazione, una nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già sottoscritta sull'immobile, senza sostenere degli ulteriori costi per la stipula di nuove condizioni contrattuali.

La surroga del mutuo: COS'E'?

La surrogazione o portabilità del mutuo è una sorta di estinzione del finanziamento stesso: l'agenzia bancaria alla quale si richiede di prendere in carico il proprio mutuo già avviato eroga la somma necessaria a saldare il debito residuo con la prima banca di accensione del mutuo sottoscrivendo un secondo finanziamento in base alle condizioni lasciate precedentemente.

Con la surrogazione nel mutuo, oltre all'ottenimento della somma necessaria per estinguere il primo mutuo, è anche possibile ottenere una somma di denaro liquidità. Il vantaggio per il soggetto beneficiario è quello di poter sostenere delle altre spese subentrate in seguito all'accensione del mutuo, evitando di avere difficoltà economiche nella restituzione delle rate del finanziamento.

La surroga del mutuo: COME FARE PER OTTENERLA?

La surroga del mutuo prevede uno spostamento o trasferimento del mutuo acceso per l'acquisto della propria abitazione, presso un'altra banca con condizioni di pagamento e piano di ammortamento differenti e maggiormente convenienti per il cliente. Il soggetto mutuatario accende un secondo mutuo con l'agenzia bancaria scelta per il trasferimento, denominata banca subentrante, sfruttando la sottoscrizione dell'ipoteca sull'immobile stipulata durante il primo mutuo.

Il soggetto mutuatario richiede alla banca subentrante di acquisire dall'Istituto bancario con il quale ha accesso il mutuo l'intero importo residuo del finanziamento: la richiesta deve essere redatta in forma scritta, in seguito all'invio della quale si attende una risposta dall'agenzia bancaria per i termini dell'operazione e del nuovo accordo sulle condizioni del mutuo:

  • tasso di interesse;
  • il nuovo importo delle rate del mutuo;
  • il nuovo piano di ammortamento;
  • l'importo di liquidità che è possibile ottenere.

L'Istituto bancario che acquisisce il mutuo, ovvero il debito residuo, crea sulla base di questo importo, un nuovo piano di ammortamento e di importo rate, con condizioni differenti da quelle precedenti: la surrogazione del mutuo o la sostituzione prevede anche una somma di liquidità che viene aggiunta al debito residuo e conteggiata nella costituzione del nuovo piano di rimoborso e delle nuove rate.

La surroga o la portabilità del mutuo: QUANDO RICHIEDERLA?

Qui di seguito si propone una tabella in cui si evidenziano le situazioni in cui la surrogazione o la portabilità del mutuo sono la soluzione ideale alle vostre esigenze economiche. Questo particolare meccanismo di trasferimento del mutuo da una banca originaria di accensione a una con condizioni più convenienti permette di risolvere le difficoltà nel rimborso delle rate limitando le sanzioni o, nei casi, peggiori, il pignoramento dell'abitazione o la risoluzione del contratto per insolvenza:

SURROGA O PORTABILITA' DEL MUTUO QUANDO RICHIEDERLA VANTAGGI
  • LEGGE 40/2007;
  • TRASFERIMENTO DEL MUTUO A UNA SECONDA BANCA;
  • LA SECONDA BANCA ACQUISISCE IL CAPITALE RESIDUO DEL MUTUO;
  • DIFFICOLTA' NEL RIMBORSO RATE;
  • NUOVO PIANO DI AMMORTAMENTO E IMPORTO RATE;
  • NECESSITA' DI LIQUIDITA'.
  • RESTITUZIONE DELLE RATE EVITANDO L'INSOLVENZA;
  • OTTENIMENTO DI UNA SOMMA LIQUIDA IN AGGIUNTA AL NUOVO FINANZIAMENTO.

La surroga del mutuo: TEMPISTICA E MODALITA'

L'agenzia bancaria del primo mutuo comunica all'Istituto bancario subentrante l'importo complessivo del capitale residuo del mutuo entro il termine di 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta del soggetto mutuatario e concorda una data in cui tutte le operazioni di nuova accensione del mutuo devono essere formalizzate. La nuova agenzia bancaria procede all'operazione di surrogazione del mutuo formalizzando l'operazione con un "atto unico", una delibera formale di finanziamento, attraverso:

  • scrittura privata autenticata;
  • un atto pubblico.

E' davvero a COSTO ZERO?

La surrogazione del mutuo non presenta costi nel trasferimento ma molto spesso sono richiesti degli importi per la redazione dell'atto notarile per autenticare il passaggio del mutuo da una banca all'altra.

In fase di espletamento delle operazioni di surroga del mutuo, similmente alla prima sottoscrizione, è necessaria la presenza del notaio che ha la funzione di controllo di parità delle parti, di autenticazione delle sottoscrizioni o di redazione dell'atto pubblico. Solo questa particolare fase di autenticazione del nuovo mutuo potrebbe avere dei costi che riguardano la redazione dell'atto notarile, il quale autentica la dichiarazione di surrogazione del mutuo.

In seguito alla sottoscrizione dell'atto pubblico i tempi di attesa della ricezione e dell'avvenuta surroga ha una tempistica di 4 mesi entro tale periodo si attende l'approvazione del nuovo mutuo, la fattibilità del pagamento e rimborso, lo status del soggetto mutuatario (se è un bravo pagatore): per avere un'idea più chiara, si consiglia di visionare anche il video seguente, a cura del notaio Riccardo Genghini dello Studio Genghini & Guadagno Notai di Milano,  in cui si spiegano la tempistica e le modalità di trasferimento del mutuo, della surroga e della portabilità, la possibile resistenza della banca nel cedere il suo mutuo a una nuova banca:

La surroga del mutuo: OTTENERE LIQUIDITA' AGGIUNTIVA AL NUOVO MUTUO

In base alla Legge 40/2007: "Qualora per esigenze di liquidità servisse maggiorare l'importo del mutuo, si dovrà stipulare un contratto indipendente e complementare le cui spese resteranno tutte a carico del cliente".

In questo caso, è maggiormente conveniente valutare un'operazione di surrogazione del mutuo con la sostituzione in quanto i costi complessivi dell'importo finanziato sono più o meno gi stessi e il tasso di interesse applicato potrebbe essere lo stesso. Lo stesso procedimento non è però economico nel caso di mutuo per la seconda casa o mutuo per la ristrutturazione casa: l'imposta maggiorata al 2% rende vantaggiosa la surrogazione piuttosto che la sostituzione. Se si desiderano avere maggiori informazioni sui costi, si consiglia la consultazione dell'articolo dettagliato sulle imposte del mutuo.

Per ricapitolare: SURROGA o  PORTABILITA' DEL MUTUO

Qui di seguito si propone una tabella in cui sono riassunte tutte le caratteristiche dell'operazione della surroga o portabilità del mutuo dall'Istituto bancario originario a una seconda banca con condizioni più convenienti per il soggetto mutuatario; nello schema è possibile trovare anche le differenti fasi del procedimento di surroga del mutuo, le operazioni di esecuzione e di sottoscrizione dell'atto pubblico e i costi:

SURROGA DEL MUTO PROCEDIMENTO COSTI
  • TRASFERIMENTO DEL MUTUO DA UNA BANCA ALL'ALTRA;
  • OTTENIMENTO DI UNA SOMMA LIQUIDA.
  • SOTTOSCRIZIONE DI UN SECONDO MUTUO;
  • LA BANCA SUBENTRANTE PRENDE IN CARICO IL DEBITO RESIDUO;
  • CALCOLO DEL NUOVO MUTUO, CON RATE E PIANO DI AMMORTAMENTO DIFFERENTE;
  • SOTTOSCRIZIONE DI UN ATTO UNICO CON SCRITTURA PRIVATA O ATTO PUBBLICO.
  • NESSUN COSTO;
  • SPESE NOTARILI DI AUTENTICAZIONE DELL'ATTO.

ATTENZIONE ALLA SOSTITUZIONE DEL MUTUO: che cosa cambia?

Se si ha l'idea di avviare la surrogazione del mutuo, ovvero il trasferimento del proprio mutuo in corso con un altro mutuo, si ha la possibilità, come abbiamo visto precedentemente, di mantenere l'ipoteca sull'immobile che era stata stipulata con il primo mutuo. Alcuni Istituti bancari sono soliti proporre anche la sostituzione del mutuo che NON è la stessa operazione della surroga o portabilità ma presenta una condizione di gran lunga differente che riguarda proprio l'ipoteca sull'immobile.

La soluzione di sostituzione del mutuo prevede l'estinzione del finanziamento precedente con la sottoscrizione di un nuovo mutuo presso la loro stessa banca con la stipula di una nuova ipoteca che prevede dei costi maggiori rispetto alla portabilità del mutuo che non prevede questa operazione. Per questo motivo, prima di accedere alla proposta di surroga o portabilità del mutuo è bene considerare tutte le nuove condizioni, i tassi di interesse, gli importi delle nuove rate e il nuovo piano di ammortamento per valutare se realmente è maggiormente conveniente rispetto al precedente mutuo.

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Maria Francesca Massa
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