Quali sono le spese aggiuntive al mutuo da tenere in conto? Approfondiamo i costi del rogito e delle imposte in base all'abitazione da mutuare

L'importo delle rate mensili e il tasso di interesse non sono i soli costi per valutare la fattibilità del mutuo ma ci sono anche delle spese aggiuntive da tenere in conto come il rogito di vendita e le imposte, variabili in percentuale in base alla tipologia di abitazione scelta.

Una volta scelto il mutuo per la vostra prima casa per conoscere il costo complessivo del finanziamento non è necessario valutare l'importo delle rate mensili o il tasso di interesse applicato ma è anche importante conoscere i costi delle spese aggiuntive come quelle del rogito di vendita o atto pubblico di vendita dell'abitazione e delle imposte, variabili in base alla tipologia di abitazione scelta, al venditore e all'anno di costruzione.

Il ROGITO DI VENDITA DELL'ABITAZIONE: cos'è?

Il rogito di un'abitazione o anche conosciuto come atto di compravendita immobiliare è un contratto con il quale il proprietario di un immobile cede il suo bene dietro il corrispettivo di una somma di denaro. Il rogito di vendita di un immobile si stipula davanti a un notaio che redige il contratto in forma pubblica, garantendo l'uguaglianza tra le parti del venditore e compratore, certificando la  di vendita e la veridicità di quanto dichiarato.

Il notaio ha il compito di controllo di esistenza di ipoteche sull'immobile o altri vincoli che potrebbe limitare o escludere la compravendita. Con il rogito di vendita il notaio formalizza la fase finale del passaggio di proprietà di un bene immobile e il suo acquisto. In base agli aggiornamenti normativi della legge finanziaria n. 266/2005 e n. 248/2006, nella cessione di un immobile ad uso abitativo tra privati, il documento di rogito deve riportare i seguenti dati:

  • valore di cessione dell'abitazione;
  • indicazioni delle modalità di pagamento, su assegno o bonifico bancario;
  • dati identificativi del mediatore  e della sua attività nella pratica di compravendita dell'immobile;
  • spese sostenute per l'attività di mediazione della compravendita;
  • modalità di pagamento del soggetto mediatore.

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA: COSTI

Nell'acquistare un'abitazione è necessario mettere in conto non solo i costi complessivi del mutuo ma anche la somma totale delle imposte, variabili in base alla tipologia dell'abitazione, del suo proprietario e all'anno di costruzione della struttura abitativa stessa. Se si acquista la propria abitazione con un mutuo agevolato per la prima casa si fruisce di un regime di agevolazioni fiscali che applicano un tasso di interesse inferiore sulle rate e prevedono inoltre, la possibilità di detrarre il costo della polizza assicurativa in misura del 19%.

Se si acquista la prima casa e il venditore è un privato, le imposte da corrispondere sono:

  • imposta di registro del 3% del valore dell'immobile;
  • imposta ipotecaria pari a 168 euro;
  • imposta catastale pari a 168 euro.

Se si acquista la prima casa da un'impresa costruttrice entro 4 anni dal termine dei lavori, le imposte da corrispondere sono:

  • IVA del 4% del prezzo dell'immobile;
  • imposta di registro pari a 168 euro;
  • imposta ipotecaria pari a 168 euro;
  • imposta catastale pari a 168 euro.

Se si acquista la prima casa dopo i 4 anni di ultimazione dei lavori da un'impresa costruttrice o non costruttrice, le imposte da corrispondere sono:

  • imposta di registro del 3% del prezzo dell'immobile;
  • imposta ipotecaria pari a 168 euro;
  • imposta catastale pari a 168 euro.

PER RICAPITOLARE: TABELLA IMPOSTE PRIMA CASA

IMPOSTE ACQUISTO PRIMA CASA IMPOSTE ACQUISTO CASA VENDITORE PRIVATO IMPOSTE ACQUISTO CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE ENTRO 4 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI
IMPOSTE ACQUISTO CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE DOPO 4 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI
IVA - 4% -
IMPOSTA REGISTRO 3% 168 EURO 3%
IMPOSTA IPOTECARIA 168 EURO 168 EURO 168 EURO
IMPOSTA CATASTALE 168 EURO 168 EURO 168 EURO

PER COMPRENDERE MEGLIO: TABELLA SIMULAZIONE IMPOSTE PRIMA CASA

Per comprendere meglio il costo complessivo delle imposte da corrispondere nell'acquisto della prima casa da aggiungere al costo totale del mutuo, si osservi anche la tabella seguente in cui si presenta una simulazione di costi su tre tipologie di abitazione con proprietario privato, con acquisto da azienda costruttrice entro o in seguito ai 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori. Il valore dell'immobile di prima casa è di 100.000 euro:

IMPOSTE ACQUISTO PRIMA CASA IMPOSTE ACQUISTO CASA VENDITORE PRIVATO IMPOSTE ACQUISTO CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE ENTRO 4 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI
IMPOSTE ACQUISTO CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE DOPO 4 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI
IVA - 4% = 4.000 EURO
-
IMPOSTA REGISTRO 3% = 3.000 EURO
+ 168 EURO 3% = 3.000 EURO
IMPOSTA IPOTECARIA + 168 EURO + 168 EURO + 168 EURO
IMPOSTA CATASTALE + 168 EURO + 168 EURO + 168 EURO
COSTO COMPLESSIVO IMPOSTE 3.336 EURO 4.504 EURO 3.336 EURO

LE IMPOSTE PRIMA CASA: CHI PAGA?

Le somme complessive delle imposte dovute sul prezzo dell'immobile come prima casa sono richieste da notaio all'atto del rogito di vendita e sono versate direttamente dal notaio.

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA SECONDA CASA: COSTI

Nel caso di acquisto di seconda casa con mutuo, il corrispettivo dovuto sulle imposte è più elevato rispetto all'importo sulla prima casa, il quale acquisto fruisce di agevolazioni e detrazioni fiscali. 

Se si acquista la seconda casa da un'impresa costruttrice entro 4 anni dal termine dei lavori, le imposte da corrispondere sono:

  • IVA del 10% del prezzo dell'immobile non di lusso;
  • IVA del 20% del prezzo dell'immobile di lusso;
  • imposta ipotecaria pari a 168 euro;
  • imposta catastale pari a 168 euro.

Se si acquista la seconda casa dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori e il venditore è un privato o un'azienda non costruttrice e che non ha eseguito le opere di ristrutturazione o di risanamento, le imposte da corrispondere sono:

  • imposta di registro del 7% del valore dell'immobile;
  • imposta ipotecaria del 2% del valore dell'immobile;
  • imposta catastale del 1% del valore dell'immobile.

PER RICAPITOLARE: TABELLA IMPOSTE SECONDA CASA

IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA VENDITORE PRIVATO IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE ENTRO 4 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI
IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE DOPO 4 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI
IVA -
  • 10% ABITAZIONE NON DI LUSSO;
  • 20% ABITAZIONE DI LUSSO.
-
IMPOSTA REGISTRO 7% -
7%
IMPOSTA IPOTECARIA 2%
168 EURO
2%
IMPOSTA CATASTALE 1%
168 EURO 1%

PER COMPRENDERE MEGLIO: TABELLA SIMULAZIONE IMPOSTE SECONDA CASA

Per comprendere meglio il costo complessivo delle imposte da corrispondere nell'acquisto della SECONDA casa da aggiungere al costo totale del mutuo, si osservi la tabella seguente in cui si presenta una simulazione di costi su due tipologie di abitazione: standard e di lusso con vendita da proprietario privato, da azienda costruttrice E NON entro o in seguito ai 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori.

Il valore dell'immobile è di 200.000 euro per la seconda casa standard e 400.000 euro per l'abitazione di lusso: come è facile notare, il costo delle imposte sulla seconda casa è di gran lunga superiore a quello di acquisto della prima casa, oltre al fatto che acquistare da un'impresa costruttrice entro i 4 anni dal termine dei lavori costituisce sempre un costo più elevato.

IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA VENDITORE PRIVATO IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE ENTRO 4 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI
IMPOSTE ACQUISTO SECONDA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE DOPO 4 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI
IVA -
  • 10% ABITAZIONE NON DI LUSSO = 20.000 EURO
  • 20% ABITAZIONE DI LUSSO = 80.000 EURO
-
IMPOSTA REGISTRO 7% = 14.000 EURO
-
7% = 14.000 EURO
IMPOSTA IPOTECARIA 2% = 4.000 EURO
+168 EURO
2% = 4.000 EURO
IMPOSTA CATASTALE 1% = 1.000 EURO
+168 EURO 1% = 1.000 EURO
COSTO COMPLESSIVO IMPOSTE 19.000 EURO
  • 20.336 EURO;
  • 80.336 EURO.
19.000 EURO

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Maria Francesca Massa
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