Perché conviene rinegoziare un mutuo? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi?

Quali sono i pro e i contro della rinegoziazione del mutuo? Un viaggio attraverso le normative e decreti legge che disciplinano tale pratica per comprendere a fondo se e in quali casi conviene procedere con la rinegoziazione del mutuo.

Molte volte capita che il contratto di mutuo sottoscritto, se confrontato con altri prodotti presenti sul mercato, risulti troppo costoso per quel che riguarda il piano di rimborso. In questi casi, tentare altre vie non è considerato illegale, anzi rivolgersi all'istituto di credito per cercare un'alternativa è una cosa buona e giusta.

Un modo per cercare di risparmiare sui costi complessivi è la rinegoziazione del mutuo.

CHE COSA SI INTENDE PER RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO?

Il termine rinegoziazione del mutuo, sta ad indicare l'operazione mediante la quale la banca e il debitore ridiscutono il contenuto dei patti cui si sono vincolati in precedenza e rappresenta dunque una concreta opportunità che può essere agevolmente sfruttata dalla parte che ne ha maggiore interesse.

L'accordo finanziario, stipulato in un determinato tempo e con determinati requisiti, può cambiare nel tempo, a causa delle continue mutazioni in ambito economico e delle condizioni di mercato. Quest'ultime, essendo variabili, possono compromettere il bilanciamento degli interessi e delle utilità che in precedenza l'accordo preservava.

La rinegoziazione del mutuo non va confusa con la surroga (ovvero con la sostituzione del finanziamento). Si può ricorrere a questa seconda alternativa, allorquando la banca non intendesse procedere a rivedere le condizioni del mutuo (infatti, per poter rivedere le condizioni del contratto stipulato precedentemente è indispensabile il consenso anche della banca mutuante) e allora sfruttare la portabilità e rivolgersi ad un altro istituto di credito potrebbe rappresentare il modo migliore per soddisfare le diverse esigenze economico-contrattuali del momento.

QUALI SONO LE NORMATIVE CHE REGOLANO LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO?

La rinegoziazione del mutuo è stata disciplinata dalla legge Finanziaria del 2008, la quale autorizza la possibilità del creditore e del debitore di pattuire la variazione del contratto di mutuo già stipulato, senza ulteriori spese e mediante scrittura privata anche non autenticata.

Dunque non è necessario rivolgersi ad un notaio che conferisca autenticità alla nuova stipula attestante le mutate condizioni contrattuali, ma è sufficiente che si trovino in accordo la banca e il debitore e che tale consenso venga espresso in un documento sottoscritto da entrambe le parti.

Inoltre, la legge specifica anche che tale operazione deve avvenire senza alcuna spesa per il mutuatario e senza privare quest'ultimo di eventuali agevolazioni fiscali.

In merito alla rinegoziazione degli interessi coinvolti in questo tipo di attività, è stato emanato il decreto legge n. 93 del 29 maggio 2008 ("misure urgenti di carattere finanziario che incrementano il potere di acquisto delle famiglie mediante l'adozione di misure volte alla ristrutturazione dei mutui bancari, nonché la rilancio e sviluppo economico") e in seguito la Convenzione tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) ed il Ministero dell'Economia e delle Finanze ne ha fornito una precisazione e definizione.

La convenzione ha permesso di fare chiarezza in merito alle opportunità di scelta del mutuatario; per esemplificarne la lettura si indicano sinteticamente qui di seguito:

  • continuare a rimborsare il mutuo agli istituti di credito, secondo il piano di ammortamento in corso;
  • proporre agli istituti di credito una rinegoziazione delle condizioni del mutuo in essere;
  • avvalersi della portabilità del mutuo;
  • ricorrere alla rinegoziazione dei mutui, la quale è obbligatoria per banche e intermediari che hanno aderito alla convenzione;
  • avvalersi della possibilità di usufruire anche di più di una delle opportunità elencate in precedenza, ad esempio abbinando la portabilità del mutuo alla sua rinegoziazione.

QUALI SONO LE REGOLE DA SEGUIRE PER LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO?

La Convenzione prevede una serie di regole che individuano le modalità di rinegoziazione del mutuo; per semplificarne la lettura si propongono schematizzate nella seguente tabella.

CHI PUÒ BENEFICIARE DELLA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO?

"Possono formare oggetto di rinegoziazione i mutui a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del mutuo, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, fino a tutto il 28 maggio 2008, finalizzati all'acquisto, costruzione, ristrutturazione dell'abitazione principale ed erogati da banche ed intermediari. Possono usufruire della rinegoziazione anche i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio 2008 rispetto a rate pregresse del mutuo originariamente contratto, purché non sia intervenuta a tale data la risoluzione del contratto medesimo".

UNA PRECISAZIONE NEL CASO IN CUI LA DIFFERENZA TRA L'IMPORTO DELLA RATA DOVUTA (IN BASE AL PRECEDENTE CONTRATTO) E L'IMPORTO DELLA RATA RISULTANTE DALL'ATTO GENERI SALDI A FAVORE DEL MUTUATARIO

"Tale differenza è imputata a credito del mutuatario su un "conto di finanziamento accessorio". Qualora il debito del conto accessorio risulti interamente rimborsato, a seguito degli accrediti effettuati, il rimborso del mutuo ha luogo secondo la rata variabile originariamente prevista se più favorevole per il mutuatario rispetto a quella determinata in importo fisso".

CHE COSA VIENE FATTO DELL'EVENTUALE DEBITO DAL CONTO ACCESSORIO?

Viene "rimborsato dal cliente sulla base di rate costanti di importo uguale all'ammontare della rata risultante dalla rinegoziazione. L'ammortamento è calcolato sulla base dello stesso tasso a cui è regolato il conto accessorio. Se più favorevole per il cliente si applica il tasso contrattualmente stabilito come determinato, in misura fissa, alla data di originaria scadenza del mutuo".

SONO PREVISTE PENALI PER L'ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO OGGETTO DI RINEGOZIAZIONE?

No, tale pratica "non comporta l'applicazione di penali. Non si applicano penali neanche in caso di rimborso anticipato del saldo del conto accessorio".

CHE COSA DEVE FARE LA BANCA NEL MOMENTO IN CUI LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTO VIENE EFFETTUATA?

"L'accettazione della proposta dei clienti che rinegoziano il mutuo assicura la riduzione della rata del mutuo da corrispondere a partire quanto meno dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell'accettazione della proposta medesima".

CHE COSA SUCCEDE ALLE GARANZIE FORNITE PER IL MUTUO CONTRATTO PRECEDENTEMENTE?

"Le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalità convenute, del debito che risulti alla data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità al riguardo".

LE NOTIZIE IN MERITO AI COSTI

"Le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere. La clientela interessata non sostiene alcun costo amministrativo, ivi incluse commissioni bancarie, conseguenti alle operazioni di rinegoziazione e per tutta la durata residua del mutuo, anche sulle eventuali rate aggiuntive finali. La clientela interessata non sostiene altresì costi notarili, ove mai necessario l'intervento del notaio".

Per approfondire il testo della Convenzione nella sua interezza, si consiglia si prendere visione del seguente link: Decreto Tremonti rinegoziazione mutui.

COME SI PUÒ RINEGOZIARE UN MUTUO?

Che cosa succede quando un cliente si reca in banca per chiedere la rinegoziazione del mutuo? Il punto della situazione sulle leggi che regolano tale pratica bancaria e una panoramica tutta italiana sull'usanza di chiedere e concedere una rinegoziazione del mutuo. 

IN DEFINITIVA: QUALI SONO I VANTAGGI E GLI SVANTAGGI DELLA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO?

La rinegoziazione del mutuo prevede di stabilizzare una rata troppo elevata, magari stabilita da un contratto stipulato sui livelli precedenti agli aumenti dei tassi, senza che però ciò comporti un costo per lo Stato né un danno per le banche: in pratica, tale operazione dovrebbe cercar di mettere d'accordo tutte le parti coinvolte.

Le modalità di rinegoziazione sono predefinite e comportano l'allungamento della durata residua del mutuo in essere, fino al punto in cui l'importo della rata si riduce, corrispondendo ai livelli definiti dalla Convenzione. Va da sé che, aumentando la durata del rimborso, l'importo della singola rata tende ad abbassarsi, ma è anche vero che la spesa complessiva sarà più elevata.

Inoltre, la rinegoziazione del mutuo contempla l'applicazione della formula di rimborso a rata fissa e durata variabile, mentre il tasso resta variabile. In pratica, gli interessi continuano ad essere calcolati a tasso variabile sulla base dei criteri precedenti, ma il loro effetto viene registrato dalla durata e non in riferimento alla rata, la quale risulta calcolata in misura fissa. 

In questo caso, se i tassi di interesse subissero un rialzo, la durata del rimborso si allungherebbe ulteriormente e si incrementerebbe anche la spesa complessiva. Contrariamente, se si verificasse una flessione dei tassi, la durata complessiva si ridurrebbe e il costo degli interessi sarebbe più contenuto.

Detta in questi termini, la rinegoziazione del mutuo parrebbe da non preferire assolutamente rispetto ad altre pratiche, quali ad esempio la surroga.

Tuttavia, la rinegoziazione di un mutuo consente a coloro i quali non hanno libero  accesso al credito, a causa di mutate condizioni reddituali o di segnalazioni negative dovute a rate non pagate, di poter comunque disporre di un'alternativa, finalizzata a ridurre il peso di una situazione che risulterebbe insostenibile.

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Dott.ssa Sara Tomasello
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