Il mutuo prima casa: tutte le informazioni, i consigli e i dettagli per scegliere quello più conveniente

Scegliere il mutuo per acquistare la prima casa non è una decisione semplice per questo è necessario valutare numerosi fattori per comprendere qual è la soluzione più conveniente economicamente: facciamo insieme un viaggio tra tassi di interesse e calcolo dei costi complessivi.

Il mutuo prima casa è il finanziamento per acquistare la prima abitazione: in questa si risiede e il soggetto richiedente il prestito non ha nessun altro immobile a suo nome. Il mutuo per la prima casa ha il vantaggio di essere particolarmente conveniente rispetto alle altre tipologie di prestito personale proprio perché pensato per dare la possibilità a sempre più persone di acquistare almeno la propria abitazione: il tasso di interesse previsto è dunque inferiore ai prezzi sul mercato del credito di consumo.

Il requisito fondamentale per accedere al mutuo prima casa è quello di non essere titolare esclusivo di un immobile o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto o di uso di un altro immobile nel territorio del Comune in cui è ubicata l'abitazione oggetto di acquisto con mutuo agevolato. Il soggetto richiedente non deve essere altresì titolare, né per quote o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà.

Il mutuo prima casa: REQUISITI personali

Il mutuo prima casa si inserisce nella categoria del finanziamento ipotecario, ovvero l'abitazione che si acquista è sempre sottoposta a ipoteca e nel caso di insolvenza l'ente erogatore può rifarsi sull'abitazione per recuperare il capitale residuo. Come detto precedentemente, questa tipologia di finanziamento ha il solo obiettivo di risultare adatto e di favorire coloro che desiderano acquistare la loro prima casa come giovani coppie ma anche nuclei monofamigliari. Per ottenere il mutuo prima casa è necessario avere o essere titolare di:

  • contratto a tempo indeterminato;
  • contratto a tempo determinato o atipico;
  • non essere titolare di un immobile o averne l'usufrutto;
  • l'abitazione acquistata è l'abitazione principale del soggetto richiedente il mutuo.

Il mutuo prima casa: REQUISITI dell'abitazione

Il mutuo prima casa permette a qualsiasi soggetto lavoratore di acquistare la sua prima abitazione a tasso agevolato, per questo l'abitazione deve possedere determinate caratteristiche:

  • non deve essere un'abitazione di lusso;
  • non superiore a 160 mq e con soffitti di massimo 3,3 m di altezza;
  • deve essere ubicata nel Comune di residenza del soggetto richiedente o dove si prevede che entro 18 mesi cambi la propria residenza;
  • deve essere ubicata nel Comune in cui il soggetto richiedente svolge la propria attività principale;
  • se il soggetto si trasferisce all'estero per lavoro, l'abitazione deve essere ubicata nel Comune in cui ha sede o esercita l'azienda in cui lavora.
MUTUO PRIMA CASA REQUISITI ECONOMICI E PERSONALI REQUISITI DELL'ABITAZIONE
  • ACQUISTO PRIMA CASA;
  • RATA MENSILE, TRIMESTRALE, SEMESTRALE.
IL SOGGETTO RICHIEDENTE NON DEVE ESSERE PROPRIETARIO, AVERE USUFRUTTO O USO DI UN IMMOBILE
  • NON DEVE ESSERE UN'ABITAZIONE DI LUSSO;
  • NON DEVE SUPERARE I 160 MQ DI SUPERFICIE TOTALE;
  • SOFFITTI NON PIU' ALTI DI 3,30 M.
  • RICHIESTA IPOTECA SULL'IMMOBILE
  • PRESTITO FINALIZZATO ALL'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA.
  • CONTRATTO A TEMPO INDETERMINATO;
  • CONTRATTO A TEMPO DETERMINATO.
  • GARANTE.
  • UBICAZIONE NELLO STESSO COMUNE DI RESIDENZA;
  • UBICAZIONE NEL COMUNE IN CUI SI INTENDE TRASFERIRE LA RESIDENZA NELL'ARCO DI 18 MESI;
  • ABITAZIONE NEL COMUNE IN CUI SI SVOLGE LA PRINCIPALE ATTIVITA';
  • IN CASO DI TRASFERIMENTO ALL'ESTERO, L'ABITAZIONE DEVE ESSERE UBICATA NEL COMUNE IN CUI HA SEDE L'AZIENDA PER CUI SI LAVORA.

Il mutuo prima casa: DOCUMENTAZIONE

Al momento della stipula del contratto del mutuo prima casa è necessario rivolgersi allo sportello dell'Istituto bancario al quale si desidera richiedere il mutuo prima casa e esibire/portare con sé:

  • ultima busta paga;
  • documento d'identità in corso di validità e certificazioni anagrafiche;
  • contratto preliminare di compravendita;
  • documentazione legale e fiscale;
  • perizia tecnica dell'immobile;
  • planimetria catastale dell'immobile;
  • rogito notarile.

Le AGEVOLAZIONI FISCALI del mutuo prima casa: quali?

Nel mutuo prima casa sono, inoltre, previste delle particolari agevolazioni come l'imposta di registro con riduzione dell'aliquota o la riduzione delle imposte ipotecarie e catastali che sono dovute in misura fissa ma solo solo se il soggetto richiedente il mutuo destina l'abitazione ad abitazione propria e/o dei familiari, ottenendo un'agevolazione/sconto fiscale anche nell'acquisto di pertinenze con limite di una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali sottostanti:

  • C/2 (cantina o soffitta);
  • C/6 (box o posto auto);
  • C/7 (tettoia chiusa o aperta).

I soggetti che richiedono il mutuo per la prima casa hanno delle altre agevolazioni fiscali che permettono di favorire l'acquisto e di avere un regolare andamento nel pagamento delle rate mensili, trimestrali o semestrali:

  • scarico delle spese passive del mutuo.

Il mutuo prima casa: CAPITALE MASSIMO EROGATO

Il mutuo prima casa prevede l'erogazione di un capitale massimo atto a coprire le spese di acquisto dell'abitazione. In linea generale, questa tipologia di mutuo non copre tutto il costo della casa ma arriva fino all'80% del valore di mercato dell'immobile, per cui è necessario avere una certa liquidità per acquistare in contanti la parte restante dell'abitazione che si desidera.

Alcuni Istituti creditizi offrono dei prodotti finanziari che si propongono di coprire fino al 100% del prezzo di mercato dell'immobile a fronte di ulteriori garanzie e con tassi di interesse elevati per cui non sempre convenienti. La cosa migliore da fare è quella di avere una somma liquida da versare al momento della stipula del contratto o di scegliere un'abitazione di prezzo inferiore se non si possiede la somma di denaro per coprire la parte non prevista nell'importo finanziato dal mutuo.

Il mutuo prima casa: tasso variabile o tasso fisso?

Il mutuo prima casa può essere scelto con:

  • tasso variabile;
  • tasso fisso;
  • tasso misto.

Nella scelta del tasso variabile si ha la possibilità di risparmiare sulla rata nel momento in cui si stipula il contratto ma la rata mensile è soggetta alla continua variazione dei prezzi sul mercato, per cui può essere che aumenti come diminuisca; nel tasso fisso, viceversa, si blocca la rata mensile che rimane la stessa per tutta la durata del contratto: all'inizio la rata da pagare è maggiore ma non si corrono rischi finanziari per una durata del contratto che nell'acquisto dell'abitazione è piuttosto elevata.

Il tasso fisso permette al soggetto mutuatario di calcolare preventivamente il capitale totale dovuto, comprendendo anche la quota di interessi, al momento della sottoscrizione del contratto; nel mutuo a tasso variabile questa valutazione non è possibile in quanto dipendente dall'andamento di mercato. Allo stesso modo il tasso misto consente di scegliere di pagare parte del debito con il mutuo a tasso fisso e la restante con tasso variabile. Solitamente il pagamento delle prime rate è a tasso fisso (quando il capitale residuo è elevato); in seguito le rate vengono pagate con tasso variabile, modificando di volta in volta la convenienza dell'uno o dell'altro.

Come tutelarsi dall'aumento della rata del mutuo a tasso variabile: LA POLIZZA

Se si è scelta la soluzione di mutuo prima casa con tasso variabile, è consigliabile stipulare una polizza che protegga l'aumento troppo elevato della rata da corrispondere in modo da evitare ogni rischio di insolvenza. La polizza accessoria, in caso di superamento del tetto massimo di interessi variabili applicati alla rata e stabilita preventivamente nel contratto di mutuo, copre la differenza della quota da versare. Il premio della polizza di assicurazione sul tasso variabile ha un costo tra lo 0,5 e lo 0,75 punti percentuali sulla rata mensile.

Con la polizza assicurativa del tasso variabile è possibile scegliere una soluzione di mutuo maggiormente sicura nell'andamento del mercato, mantenendo il vantaggio della riduzione delle rate rispetto al tasso fisso: il tasso variabile è sempre indicizzato periodicamente dall'Istituto bancario in base agli andamenti Euribor, provocando l'esclusiva variazione della durata del mutuo.

Il mutuo prima casa: SPESE DA SOSTENERE

Al momento dell'accensione del mutuo prima casa, il soggetto richiedente deve corrispondere delle tasse variabili in base alla categoria del soggetto che effettua la vendita dell'immobile:

  • VENDITORE PRIVATO NON SOGGETTO A IVA: il soggetto richiedente il mutuo deve versare l'imposta di registro pari al 3%, le imposte ipotecaria e catastale nella quota fissa di 168 euro ciascuna.
  • VENDITORE IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE: se l'immobile viene acquistato entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione, il soggetto richiedente è tenuto a versare l'Iva del 4%, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
  • VENDITORE IMPRESA NON COSTRUTTRICE: se l'immobile viene venduto dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione, il soggetto richiedente è tenuto a versare l'imposta di registro con aliquota del 3%, le imposte ipotecaria e catastale con costo di 168 euro ciascuna.

Come è facile notare dalle quote da corrispondere in base al soggetto che effettua la vendita di un immobile, il costo complessivo del mutuo è differente e per questo è necessario verificare il TAEG, l'indice di spesa complessiva comprendendo gli interessi, e il TAN che comprende tutte le spese accessorie, le spese notarili, di gestione amministrativa e le polizze assicurative.

Il MUTUO IPOTECARIO: un'altra forma di mutuo prima casa

Il mutuo ipotecario è un'altra forma di finanziamento per acquistare la prima casa o anche conosciuto come mutuo fondiario, distinguendosi per l'ipoteca a cui è sottoposto l'immobile oggetto di mutuo. Il soggetto richiedente il finanziamento pone come garanzia alla regolare risoluzione del contratto l'immobile che, nel caso di insolvenza, può essere espropriato per il recupero immediato del capitale residuo.

Anche in questo caso, il mutuo ipotecario non copre il 100% della costo complessivo di mercato dell'immobile ma ha un tetto massimo dell'80%: la liquidità per coprire la compravendita è necessaria per avviare la pratica e affrontare le differenti spese burocratiche,valutando anche la dilazione delle rate mensili, la sostenibilità dell'importo delle rate e la possibilità di regolare restituzione del capitale finanziato.

Sull'immobile acquistato con il mutuo ipotecario sono previste delle agevolazioni fiscali come la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi, calcolata di anno in anno e registrata nella dichiarazione dei reditti fino ad un tetto massimo di circa 2800 euro: gli interessi passivi sono scontati dalle rate e inseriti tra le detrazioni fiscali nella dichiarazione dei redditi. Per fruire di tutte le agevolazioni fiscali è necessario che l'immobile sia registrato come abitazione principale entro un anno dalla stipula del contratto di mutuo prima casa: in caso contrario, l'Istituto bancario può revocare le agevolazioni fiscali concesse.

Estinzione del mutuo prima casa: é SEMPRE possibile?

Nel caso in cui si abbia la somma sufficiente per coprire il capitale residuo del mutuo, è possibile richiedere l'estinzione anticipata, ovvero prima della naturale scadenza del contratto. Il soggetto richiedente può versare in un'unica soluzione la quota rimanente del capitale in aggiunta alla somma stabilita nel contratto del mutuo.

L'estinzione anticipata, però, presenta dei limiti: alcuni Istituti bancari non accettano l'estinzione del mutuo anticipata prima di 18 mesi dalla sottoscrizione del contratto, richiedendo il versamento di una penale, potendo, comunque scegliere tra un'estinzione parziale o un'estinzione totale del mutuo. La penale da corrispondere all'ente erogatore del prestito non deve superare:

  • lo 0,5% del capitale nel mutuo a tasso variabile;
  • l' 1,9% del capitale nel mutuo a tasso fisso.
MUTUO PRIMA CASA SPESE DA SOSTENERE PER ACCENSIONE MUTUO
SPESE ESTINZIONE ANTICIPATA
MUTUO TASSO VARIABILE

VENDITORE PRIVATO NON SOGGETTO A IVA:

  • IMPOSTA DI REGISTRO DEL 3%;
  • IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE A 168 EURO CIASCUNA.
0,5% DEL CAPITALE
MUTUO TASSO FISSO

IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE CON IMMOBILE ACQUISTATO ENTRO 4 ANNI DAL TERMINE DEI LAVORI:

  • IVA AL 4%;
  • IMPOSTE A 168 EURO CIASCUNA.
1,9% DEL CAPITALE
MUTUO TASSO FISSO E VARIABILE

IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE CON IMMOBILE ACQUISTATO DOPO 4 ANNI DAL TERMINE DEI LAVORI:

  • IMPOSTA DI REGISTRO DEL 3%;
  • IMPOSTE A 168 EURO CIASCUNA.
  • 0,5% DEL CAPITALE;
  • 1,9% DEL CAPITALE

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Maria Francesca Massa

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