Fatti furbo! Impara come leggere tra le righe di un contratto di mutuo ipotecario ed evitare le fregature: ecco per te la guida che stavi aspettando!

Su quali normative si basa un mutuo ipotecario? Che cosa si intende per ipoteca? Quanto è importante un grado di ipoteca? Per quale motivo? Un focus per riuscire a leggere tra le righe di un contratto di mutuo ipotecario ed evitare fregature e incomprensioni e un approfondimento per comprendere come cancellare un'iscrizione ipotecaria su un immobile.

Si parla di mutuo ipotecario, quando come garanzia del finanziamento si presenta un'ipoteca su un immobile. Solitamente, la durata di questa tipologia di contratto è superiore a cinque anni ed è necessario che la sottoscrizione dello stesso avvenga in presenza di un notaio, il quali svolge il ruolo di garante.

Il mutuo ipotecario viene solitamente utilizzato per acquistare beni immobiliari, in quanto , in caso di insolvenza questi andranno a coprire il debito: in pratica, la parte creditrice potrà avvalersi del diritto di rivalsa sul ben ipotecato.

CHE COSA SI INTENDE QUANDO SI PARLA DI IPOTECA?

Secondo una definizione ufficiale, l'ipoteca è un diritto di garanzia, il quale attribuisce al creditore la facoltà di procedere con l'espropriazione del bene ipotecato e di conseguenza alla sua vendita forzata, nel caso in cui il debitore fosse insolvente: tale procedimento è necessario al creditore al fine di rientrare della somma che gli spetta.

Tuttavia, vi è un aspetto positivo, in quanto per il debitore l'ipoteca non causa il decadimento del diritto di godimento dell'immobile: quindi, una volta pagato il debito, il consumatore non si accorgerà minimante di aver avuto un'ipoteca.

Inoltre, l'ipoteca prevede il diritto di sequela: in pratica essa ricade sul bene anche quando quest'ultimo cambia proprietario.

La registrazione delle iscrizioni ipotecarie sugli immobili viene conservata all'interno della Conservatoria dei Registri Immobiliari relativa al territorio in cui è ubicato l'immobile. 

L'ipoteca può anche essere iscritta a qualsiasi altro bene registrato, come ad esempio gli autoveicoli, le imbarcazioni, e gli aeromobili.

L'IPOTECA: LA PAROLA ALL'ESPERTO

Al fine di fornire una descrizione dettagliata dell'ipoteca si fornisce un focus curato da un esperto, ovvero da un notaio. Nel video seguente si delineano le caratteristiche principali dell'ipoteca, ma anche le condizioni alle quale tale provvedimento si attiva.

Nel caso di insolvenza da parte del mutuatario, l'istituto bancario erogante può vendere l'immobile ipotecato all'asta, così da guadagnare la somma richiesta per l'estinzione del debito. Attraverso le aste immobiliare, la banca può ricavare una percentuale variabile fra il 150 ed il 300% del prestito finanziato.

QUANTO È IMPORTANTE IL GRADO DI IPOTECA?

Un immobile potrebbe essere iscritto a più ipoteche, dunque è necessario che venga stabilito un ordine di priorità, al fine di tutelare i diritti vantati dai vari creditori.

La prevalenza di un'ipoteca su un'altra viene stabilita in base al grado di iscrizione, dunque si avranno ipoteche di primo grado, di secondo grado, di terzo ecc. 

Il principio che viene adottato per definire il grado di ipoteca dipende semplicemente dalla data in cui viene effettuata la richiesta di iscrizione al Conservatore dei registri. In caso di insolvenza, il creditore di grado successivo potrà utilizzare il ricavato della vendita solo dopo che i creditori di grado anteriore saranno interamente soddisfatti e risarciti.

Ai creditori è concessa la facoltà di scambiarsi i gradi. Tuttavia, siccome la cancellazione dell'ipoteca prevede tempi molto lunghi, allora in questi casi viene effettuata una distinzione tra grado di ipoteca reale e gradi di ipoteca apparente: con quest'ultima definizione si intende il grado dell'iscrizione come risulta dai registri.

Inoltre, solamente nei casi di mutui garantiti da ipoteche iscritte in primo grado è possibile appellarsi alla disciplina sul credito fondiario.

COME VIENE REGOLAMENTATO IL MUTUO IPOTECARIO?

Il mutuo ipotecario è uno dei contratti più utilizzati dalle banche e dagli istituti di credito, in quanto per essi il vantaggio è enorme: grazie al diritto di rivalsa sul bene ipotecato, la banca può rifarsi sull'immobile per ben vent'anni, anche se la durata del mutuo è minore o lo stesso viene estinto precedentemente.

Una volta che il mutuo è stato estinto è possibile procedere con la cancellazione dell'ipoteca prima dello scadere dei vent'anni: è importante ricordare che tale operazione non è automatica, dunque è necessario fare molta attenzione, al fine di evitare che a seguito dell'ipoteca, l'istituto di credito possa rivalersi sull'immobile ipotecato.

I mutui ipotecari fanno riferimento alle norme previste per la gran parte dei finanziamenti, ovvero l'articolo 1813 del codice civile. "Il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità."

La società mutuante, ovvero quella che eroga il mutuo trasferisce una somma di denaro sul conto corrente del soggetto mutuatario; entro un periodo di tempo previsto dal contratto di mutuo, egli è tenuto a rimborsare la somma erogata in aggiunta di costi aggiuntivi, gli interessi, maturati sull'importo ricevuto e calcolati in base a determinati tassi fissi o variabili.

Affinché un contratto di mutuo ipotecario possa essere considerato valido, dunque essere regolamentato dalla norma vigente, è opportuno che esso venga redatto da un notaio, il quale deve anche occuparsi di registrarlo presso gli uffici preposti, andando anche a iscrivere l'ipoteca dal punto di vista legale.

VIDEO: È IMPORTANTE LEGGERE TRA LE RIGHE DEL CONTRATTO DI MUTUO IPOTECARIO AL FINE DI EVITARE FREGATURE E BRUTTE SORPRESE

Cambiando discorso, pur rimanendo nell'ambito dei mutui ipotecari, qui di seguito si desidera approfondire l'argomento dei contratti di mutuo.

Prima di sottoscrivere un contratto di mutuo ipotecario è importantissimo imparare a leggere dietro le clausole, le quali possono variare da una banca ad un'altra. Ecco spiegate le informazioni contenute all'interno del contratto di mutuo.

VIDEO FOCUS: COME FARE PER CANCELLARE UN'ISCRIZIONE IPOTECARIA?

Un esperto nel settore spiega in maniera dettagliata come fare per cancellare un'iscrizione ipotecaria su un immobile, sia nel caso in cui un contratto di mutuo fosse estinto sia nel caso in cui fosse ancora in corso.

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Dott.ssa Sara Tomasello
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