Il mutuo e l'ipoteca sulla prima casa: cos'è, obblighi e condizioni in caso di mancato pagamento delle rate

Con l'accensione del mutuo per la prima casa automaticamente l'immobile viene ipotecato, costituendo un garanzia in casi di mancato pagamento delle rate. Ciò significa che l'immobile può essere pignorato dalla banca in caso di insolvenza, ma cosa significa esattamente IPOTECA?

In caso di accensione del mutuo, il soggetto richiedente il finanziamento per l'acquisto di un immobile deve sottoscrivere un'ipoteca sulla casa: questa costituisce la garanzia per l'Istituto bancario  della regolare restituzione del capitale erogato. L'ipoteca è sull'immobile mutuato costituisce un diritto reale di garanzia per l'Istituto erogatore del mutuo in caso di insolvenza senza che il soggetto proprietario dell'immobile ne perda il possesso. L'immobile è gravato da ipoteca fino al termine del regolare rimborso del finanziamento e ha come oggetto:

  • beni immobili con le loro pertinenze;
  • beni mobili registrati;
  • il diritto di usufrutto sul bene immobile;
  • il diritto di superficie sul bene immobile;
  • la nuda proprietà (etc).
ACCENSIONE MUTUO GARANZIA MUTUO OGGETTI E DIRITTI DELL'IPOTECA SULL'IMMOBILE
OBBLIGO DI IPOTECA SULL'IMMOBILE IPOTECA
  • beni immobili con pertinenze;
  • beni mobili registrati;
  • diritto di usufrutto sul bene immobile;
  • diritto di superficie sul bene immobile;
  • diritto sulla nuda proprietà.

Iscrizione dell'immobile da mutuare al registro immobiliare: L'IPOTECA

Nel caso di stipula di mutuo prima casa, l'ipoteca consiste nell'iscrizione dell'immobile ai Pubblici Registri immobiliari tenuti dall'Agenzia del Territorio. Questa tipologia di ipoteca può considerarsi volontaria in quanto vi è la possibilità di sottoscriverla su beni immobili di proprietà del soggetto mutuatario o anche su beni immobili di terzi previo il loro consenso. L'immobile sottoposto a ipoteca la mantiene per tutta la durata della stipula del contratto, anche nel caso di cessione a terzi, tramite vendita o altre tipologia di cessione.

Nel momento in cui il soggetto richiedente il mutuo sottoscrive l'ipoteca sull'immobile che desidera acquistare, l'Istituto bancario, in caso di insolvenza, può rifarsi su questo bene, forzando la vendita per il recupero del capitale. Prima di sottoscrivere un mutuo, nel nostro caso in oggetto un mutuo prima casa, è necessario effettuare una perizia sul bene immobile in modo da individuarne esattamente il valore, il quale deve garantire, nel caso di mancato rimborso del capitale finanziato, il recupero del denaro, comprendendo l'importo erogato e gli interessi maturati.  

MUTUO PRIMA CASA CARATTERISTICA IPOTECA GARANZIE ISTITUTO BANCARIO
SOTTOSCRIZIONE IPOTECA SULL'IMMOBILE
  • ISCRIZIONE DELL'IMMOBILE AI PUBBLICI REGISTRI;
  • L'IMMOBILE RIMANE DI PROPRIETA' DEL SOGGETTO MUTUATARIO.
  • PERIZIA SUL VALORE REALE DELL'IMMOBILE PER INDIVIDUARE L'IMPORTO RECUPERABILE.
  • VENDITA DELL'IMMOBILE PER RECUPERAE IL CAPITALE FINANZIATO IN CASO DI INSOLVENZA.

La sottoscrizione del mutuo: IL VALORE DELL'IPOTECA

Al momento della sottoscrizione del mutuo l'immobile mutuato è iscritto nei Pubblici Registri immobiliari: l'Istituto bancario richiede l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado pari a un valore superiore al capitale erogato partendo da un minimo del 150% ad un massimo del 300%. L'ipoteca copre l'intero importo del finanziamento ma anche le spese accessorie del mutuo e i costi del finanziamento in caso di insolvenza come:

  • gli interessi nella misura concordata;
  • gli interessi di mora nel caso di ritardo o mancato pagamento;
  • costi del premio assicurativo;
  • oneri erariali, notarili e professionali;
  • eventuali costi aggiuntivi nel caso debba recuperare il capitale per insolvenza.
VALORE DELL'IPOTECA SULL'IMMOBILE COPERTURA IPOTECA DURATA DELL'IPOTECA
Dal 150 AL 300% del capitale erogato
  • gli interessi;
  • gli interessi di mora nel caso di ritardo o mancato pagamento;
  • costi del premio assicurativo;
  • oneri erariali;
  • oneri notarili;
  • oneri professionali;
  • costi in caso di vendita forzata dell'immobile per insolvenza.
  • 20 anni con estinzione automatica;
  • necessità di rinnovo se il contratto del mutuo è superiore a questa data.

La sottoscrizione del mutuo: LA DURATA DELL'IPOTECA

L'ipoteca sull'immobile ha una durata di 20 anni e dopo tale termine questa si estingue automaticamente. Nel caso in cui il mutuo per l'acquisto dell'abitazione sia maggiore della durata contrattuale dell'ipoteca, è necessario rinnovare l'atto ipotecario.

Il video informativo: lettura dell'atto di ipoteca

Il video seguente è di particolare importanza per comprendere meglio e ricapitolare le condizioni principali della stipula del mutuo e della sottoscrizione dell'ipoteca sull'immobile come garanzia per l'Istituto bancario nel caso di insolvenza. In questo caso l'immobile è ipotecato al 200% del suo valore, l'impiegato legge e e spiega l'atto, indicando tutte le somme comprese nel recupero del finanziamento, gli oneri, le commissioni di istruttoria, le spese per gli accertamenti tecnici e i costi aggiuntivi:

Termine del piano di ammortamento del mutuo e CANCELLAZIONE IPOTECA

In base alla legge n. 40 del 2 aprile 2007, al termine della durata del contratto del mutuo e con il regolare pagamento di tutte le rate del finanziamento, l'Istituto bancario rilascia la quietanza di pagamento e trasmette all'Agenzia del Territorio la comunicazione di estinzione dell'ipoteca. L'agenzia del territorio provvede alla cancellazione dell'ipoteca sull'immobile.  L'estinzione del debito e dell'ipoteca sull'abitazione non ha nessun costo per il soggetto mutuatario ma si applica automaticamente sull'immobile al termine del regolare rimborso delle rate del finanziamento.

Per ricapitolare e comprendere meglio, si visioni anche il video seguente in cui si evidenziano gli aspetti principali del termine della durata del mutuo, il pagamento regolare delle rate e la cancellazione dell'ipoteca sull'immobile, totalmente a cura dell'Istituto bancario che ha erogato il finanziamento e sottoscritto l'ipoteca stessa. In base all'attuale Legge Bersani, infatti, il soggetto beneficiario del mutuo non deve corrispondere più nessuna quota per la cancellazione dell'ipoteca sul suo immobile ma deve essere eseguita dall'agenzia bancaria senza la richiesta di nessun importo:

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Maria Francesca Massa
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