Acquistare casa con il mutuo: quale scegliere? Tutto ciò che non vi dicono sulle rate e sul tasso di interesse

Se avete deciso di acquistare la vostra casa con il mutuo e non sapete quale scegliere è necessario abbiate delle informazioni dettagliate e obiettive sulla rate mensile da rimborsare e il tasso di interesse: solo in questo modo è possibile non incappare in ristrettezze economiche.

Scegliere il mutuo per la propria casa è una scelta importante, una decisione che influenzerà l'andamento economico famigliare e personale. Per questo scegliere la soluzione di mutuo più adatta per le proprie esigenze economiche implica la conoscenza obiettiva e dettagliata di due fattori fondamentali: le rate mensili e il tasso di interesse. Le rate costituiscono la somma da versare con scadenza fissa, per cui detratte dalla retribuzione; il tasso di interesse costituisce il fattore determinante la quota della rata stessa, fattore che stabilisce la sostenibilità del pagamento da parte del soggetto beneficiario del mutuo.

Oggigiorno il mutuo per la propria abitazione, anche chiamato mutuo ipotecario perché la garanzia del regolare rimborso delle rate è data dall'ipoteca sull'immobile, è una forma di finanziamento per acquisto dell'abitazione che ha una durata dai 5 ai 30 anni – in alcuni casi è possibile ottenere anche dei mutui della durata di 40 anni. Il mutuo ipotecario si inserisce nella categoria dei finanziamenti finalizzati in cui il cliente riceve la somma capitale richiesta in un'unica soluzione, accreditata nel proprio conto corrente bancario e la restituisce in base ad un piano di ammortamento stabilito in fase di sottoscrizione del contratto con rate dilazionate nel tempo.

In fase di stipula del mutuo viene deciso sia l'importo della rata sia la scadenza: è possibile scegliere una rata mensile, una rata trimestrale o una rata semestrale in base alle proprie esigenze economiche ma anche all'importo, variabile in rapporto alla scadenza della rata stessa. Si deve, infatti, tenere presente che minore è la durata del contratto del mutuo, maggiore sarà la rata da rimborsare. La durata del mutuo o anche conosciuto come piano di ammortamento determina l'importo della rata: la rata ha un importo più elevato se la durata del mutuo è inferiore, in quanto il capitale deve essere rimborsato in meno tempo. 

QUANTO è possibile ottenere con il mutuo: CAPITALE EROGATO AL NETTO

Quando si sceglie un'abitazione che pagheremo con la richiesta del mutuo, è necessario valutare il suo costo iniziale. Gli Istituti bancari concedono un capitale che copre fino all'80% del valore dell'immobile, anche se alcune agenzie bancarie offrono delle soluzioni di copertura fino al 100% ma con tassi di interesse più elevati o altre tipologie di garanzie che vanno da un immobile su cui apporre un'ipoteca alla richiesta di un garante. Il valore dell'immobile è stabilito da una perizia preventiva che ne determina il valore-prezzo esatto per poter stabilire l'importo esatto del capitale del mutuo da erogare.

Il fatto che l'agenzia creditizia permetta di ottenere un capitale massimo pari all'80% del valore dell'immobile comporta il bisogno di valutare la somma residua al capitale erogato: si necessita di avere la liquidità per coprire il valore rimanente e una somma altra per il pagamento delle spese notarili, delle imposte etc. La valutazione del fattore del capitale massimo erogabile è importante anche perché con la concessione del mutuo, il soggetto beneficiario paga un'imposta:

  • dello 0, 25 in caso di mutuo per l'acquisto della prima casa;
  • del 2% dell'ammontare complessivo erogato nel caso di seconda casa.

L'importo dell'imposta è trattenuta dalla banca che eroga la somma del mutuo al netto di queste imposte: per un finanziamento di 100.000 euro, per esempio, la banca trattiene 250 euro su mutuo prima casa e 2.000 euro su un mutuo per un'abitazione seconda. Per comprendere meglio, osserva anche la tabella seguente in cui sono riportati i dati (con simulazione di un mutuo standard) del capitale massimo erogato e le imposte da pagare:

MUTUOCAPITALE MASSIMO EROGABILEIMPOSTA SU UN MUTUO DI 100.000 EUROCAPITALE EFFETTIVAMETE EROGATO
LIQUIDITA' PER COPRIRE IL 20% RESIDUO COPERTURA FINO ALL'80% DEL VALORE DELL'IMMOBILE

0,25 PER LA PRIMA CASA:

  • 250 EURO.
79.750 EURO
PAGAMENTO DELLA PERIZIA DELL'IMMOBILE COPERTURA FINO ALL'100% DEL VALORE DELL'IMMOBILE CON TASSI MAGGIORI

2% PER SECONDA CASA:

  • 2.000 EURO
78.000 EURO

E' vero che la rata del mutuo non deve superare 1/3 della retribuzione?

In seguito alla valutazione del costo complessivo dell'abitazione e della somma liquida da corrispondere per coprire la parte rimanente non erogata con il mutuo, è necessario fare un'altra valutazione sul proprio reddito e sulle spese mensili. Una buona soluzione è quella di considerare la propria retribuzione al netto e togliere le spese mensili sostenute in medie. La somma rimanente è la parte da dedicare al mutuo della casa: se la somma utile è inferiore alla rata che si andrà a stabilire con il mutuo o uguale, significa che quella rata di rimborso non è sostenibile per la nostra situazione economica.

In linea di massima, una buona rata mensile non deve superare un terzo dello stipendio, ma questo fattore non è valido se le spese che già possedete sono elevate: in questo caso si avrà bisogno di una rata inferiore rispetto ad un terzo della vostra busta paga. E', inoltre, importante, nella valutazione dell'importo della somma massima della rata mensile, tenere presente anche le spese impreviste.

Determinare la somma massima cedibile per la rata mensile è il primo fattore per ottenere un mutuo che non provochi difficoltà economiche al soggetto richiedente e per questo è anche necessario determinare con precisione l'ammontare della rata con l'applicazione degli interessi. Il tasso di interesse è il principale componente del costo complessivo della rata del mutuo e costituisce il compenso per l'Istituto creditizio nell'aver erogato il finanziamento richiesto. Gli interessi dovuti sono variabili in rapporto alla durata del mutuo e sono crescenti al crescere degli anni del piano di ammortamento. Ciò significa che un mutuo trentennale avrà un rimborso di capitale maggiore rispetto a un mutuo con piano di ammortamento inferiore.

SIMULAZIONE RATA MENSILE DEL MUTUO: TABELLA

Qui di seguito si offre una tabella in cui sono simulati differenti finanziamenti per la richiesta di mutuo, con piano di ammortamento, tasso di interesse e capitale richiesto variabile in modo da farvi un'idea sull'importo della rata in base alla durata del contratto o al tasso di interesse applicato:

CAPITALE RICHIESTOIMPORTO RATA CON TASSO DI INTERESSE 5,3%PIANO DI AMMORTAMENTOIMPORTO COMPLESSIVO DOVUTO
100.000 EURO
  • MENSILE = 806,51 EURO
15 ANNI

145, 172 EURO

100.000 EURO
  • MENSILE = 676 EURO
20 ANNI

162,394 EURO

100.000 EURO
  • MENSILE = 555 EURO
30 ANNI 199,990 EURO

SIMULAZIONE RATA SEMESTRALE DEL MUTUO: TABELLA

Nella tabella sottostante si mostra lo stesso finanziamento mutuo con capitale di 100.000 euro e rate semestrali: il capitale complessivo finale non varia di tanto e nemmeno la rata semestrale che con un semplice calcolo corrisponde alla quota mensile moltiplicata per i sei mesi di rate.

CAPITALE RICHIESTOIMPORTO RATA CON TASSO DI INTERESSE 5,3%PIANO DI AMMORTAMENTOIMPORTO COMPLESSIVO DOVUTO
100.000 EURO
  • SEMESTRALE =  4.874 EURO
15 ANNI

146, 215 EURO

100.000 EURO
  • SEMESTRALE =  4.084 EURO
20 ANNI

163,397 EURO

100.000 EURO
  • SEMESTRALE =  567 EURO
30 ANNI 204.000 EURO

IL TASSO DI INTERESSE del mutuo:  qual è il più conveniente?

In fase di valutazione del tasso di interesse, fattore primario nella determinazione delle rate di rimborso è importante valutare tra la scelta del mutuo a tasso fisso o il mutuo a tasso variabile. Il tasso di interesse fisso resta lo stesso fissato per tutta la durata del contratto costituendo una garanzia nel caso di rialzi del mercato ma d'altro canto non fruendo nemmeno delle eventuali riduzioni dei tassi di interesse.

Il tasso di interesse variabile prevede delle rate differenti in base al variare del tasso di mercato o della politica monetaria con il rischio di un aumento non sostenibile delle rate o della riduzione vantaggiosa delle stesse qualora gli andamenti dovessero avere un rialzo. Da questa valutazione è possibile dire che il tasso di interesse variabile nelle rate iniziali è molto più basso delle rate del tasso fisso ma vi è sempre il rischio di aumento insostenibile dell'importo, che non è possibile preventivare all'atto della stipula del contratto.

Vi è, inoltre, un'altra possibilità di scelta di tasso di interesse: il tasso di interesse misto che permette di passare da un tasso fisso a un tasso variabile con scadenze fisse o in base a determinate condizioni stabilite nel contratto iniziale. In questo caso, il mutuo è suddiviso in due parti: una parte con tasso fisso e l'altra soggetta al tasso variabile garantendo gli stessi vantaggi e svantaggi legati alle caratteristiche intrinseche dei due mutui.

Il tasso di interesse del mutuo è determinato in base ad alcuni parametri dei mercati monetari e finanziari ai quali l'Istituto bancario erogatore del capitale aggiunge una somma, il noto spread, il quale è la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso di interesse applicato. Il parametro di riferimento per il tasso fisso è l'Eurirs, mentre il parametro di riferimento per il tasso variabile è l'Euribor o il tasso ufficiale stabilito dalla Banca Centrale Europea. Si ricordi, inoltre, che gli interessi pagati per il mutuo ipotecario sono detraibili dall'Irpef.

TASSO DI INTERESSECARATTERISTICHEIMPORTO RATE
FISSO
  • TASSO FISSO PER TUTTA LA DURATA DEL CONTRATTO;
  • TASSO EURIRS.

RATE PIU' ALTE ALL'INIZIO:

  • RATA + SPREAD
VARIABILE
  • TASSO FISSO IN BASE ALLA POLITICA FINANZIARIA;
  • TASSO EURIBOR;
  • TASSO STABILITO DALLA BANCA CENTRALE EUROPEA

RATE PIU' BASSE ALL'INIZIO:

  • RATA + SPREAD
MISTO

TASSO FISSO;

TASSO VARIABILE.

RATA VARIABILE
 

QUALI SOMME aggiungere al mutuo: compensi e imposte

Al tasso di interesse applivato alla rate mensili del mutuo e alle imposte dovute al di fuori del finanziamento vanno aggiunte delle altre somme che riguardano l'iter burocratico e amministrativo del mutuo, anch'esse da considerare in fase di costo complessivo della vostra abitazione e della somma realmente sostenibile:

ATTENZIONE AGLI INTERMEDIARI!

Se non si sa o non si trova a chi chiedere informazioni sul mutuo e ci si rivolge ad un intermediario creditizio, è importante informarsi preventivamente sul compenso richiesto che in alcuni casi può anche essere elevato.

  • il compenso all'intermediario per le spese di istruttoria stabilite con importo fisso o in percentuale sull'ammontare erogato;
  • spese di perizia per la valutazione dell'immobile da ipotecare;
  • spese notarili per il contratto di mutuo e iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari;
  • costo del premio di assicurazione a copertura dei danni sull'immobile, polizza vita o rischio impiego.

Cos'altro c'è da sapere sul mutuo: more, ipoteche e istruttoria.

In caso di mancato pagamento delle rate, l'Istituto creditizio applica degli interessi di mora, ovvero delle maggiorazione della rate che vanno dall'1 al 4% in base alle forme stabilite in fase di stipula del contratto. Nel caso di totale insolvenza, l'ente erogatore può anche richiedere dopo una sola rata la risoluzione del contratto. Si deve tener conto che nella sottoscrizione del contratto di mutuo, l'abitazione è sotto ipoteca, per cui la banca in caso di irregolare risoluzione del pagamento del capitale erogato può richiedere la vendita dell'immobile per ricavare il somma dovuta.

Durante il pagamento del mutuo l'immobile è ipotecato: ciò significa che il soggetto beneficiario del finanziamento ha la totale proprietà della sua abitazione, può viverci o affittarla ma non può venderla fino al termine del contratto stipulato e in seguito al periodo necessario all'estinzione dell'ipoteca. L'estinzione dell'ipoteca non è, infatti, un'operazione immediata al termine della durata naturale del contratto ma è necessario richiederla e ottenerla dietro il pagamento in una quota variabile in base all'immobile.

Un altro fattore importante da valutare, che non sempre si tiene presente, è la tempistica di accettazione del mutuo e erogazione del capitale: si parla di 30 e 60 giorni tra la firma del contratto e il versamento della quota finanziata, costituendo un tempo massimo per stabilire la fattibilità del mutuo, dell'acquisto dell'abitazione o meno. Nel caso, poi, la risposta dell'accettazione del mutuo tardi ad arrivare, non ci si deve far prendere dalla fretta ma si deve valutare sempre con attenzione ogni fattore, l'interesse e le rate con calma e vena obiettiva: il mutuo è un impegno economico per una durata elevata di tempo per cui è necessario valutare ogni dettaglio.

INTERESSI DI MORA NEL MUTUOIPOTECA SU CHI E COSA?TEMPISTICA DEL MUTUO
  • DALL'1 AL 4% DELL'IMPORTO DELLA RATA MENSILE;
  • L'INSOLVENZA PUO' PORTARE ALLA RICHIESTA DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
  • IL SOGGETTO MUTUARIO PUO' VIVERE E AFFITTARE L'ABITAZIONE MA NON VENDERLA;
  • SCIOGLIMENTO DELL'IPOTECA SOLO AL TERMINE DEL PAGAMENTO DEL FINANZIAMENTO;
  • ESTINZIONE IPOTECA AL TERMINE DEL CONTRATTO DIETRO PAGAMENTO DI UNA SOMMA PRESTABILITA .
DAI 30 AI 60 GIORNI

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Maria Francesca Massa
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