Finalità e tipologie di mutuo prima e seconda casa: tutto sulle agevolazioni e detrazioni fiscali, costruzione e ristrutturazione

Sono numerose le tipologie di mutuo per venire incontro alle differenti esigenze di chi desidera acquistare una prima o seconda casa: finalità, detrazioni e agevolazioni fiscali sono variabili come anche la possibilità di cambiare mutuo se si incontrano difficoltà economiche.

Con la richiesta di un finanziamento per l'acquisto della prima o della seconda casa il mutuo diventa un prestito finalizzato all'acquisto di un immobile. Nel caso di mutuo prima casa il finanziamento è dedicato all'utente che non possiede nessuna tipologia di abitazione, nessun altro vincolo di usufrutto o parte di immobile, fatto salvo la mancanza di agevolazioni fiscali nel caso fosse proprietario anche di una porzione di un fabbricato.

Le agevolazioni applicate con la richiesta del mutuo prima casa prevedono l'applicazione di aliquote ridotte sulle imposte da corrispondere durante la compravendita dell'abitazione e la detrazione del 19% degli interessi in base ai requisiti richiesti nell'abitazione che non deve possedere caratteristiche di lusso e non deve superare i 90 mq di metratura. Un altro fondamentale fattore da valutare è la locazione dell'abitazione da acquistare con il mutuo prima casa che deve essere costruita nel comune di residenza del soggetto beneficiario del mutuo o nel luogo di lavoro.

Il mutuo per l'acquisto di una casa: AVERE o NON AVERE LIQUIDITA' IN BANCA

La primaria soluzione di finanziamento per l'acquisto della prima casa è il mutuo tradizionale che copre fino all'80% del valore dell'immobile anche se oggigiorno si sta facendo sempre più strada la nuova soluzione di mutuo 100 il quale prevede la copertura del 100% del valore di mercato dell'immobile eliminando la necessità di avere una liquidità tale da coprire l'importo non coperto con il mutuo, pari al 20% del valore di acquisto dell'abitazione, vero fattore discriminante di accesso al mutuo per coloro che non possiedono una somma da anticipare nella richiesta del mutuo.

Vi è anche da tener presente che la quota del 20% del valore di acquisto della casa non è la sola da anticipare in quanto è necessario conteggiare anche l'importo complessivo delle imposte e spese accessorie che vanno a gravare ulteriormente sulla mancanza di un fondo per coprire la somma residua non erogata con il mutuo.

Un secondo caso di richiesta di mutuo è il finanziamento finalizzato all'acquisto della seconda casa, solitamente la piccola casa per le vacanze o un'abitazione come investimento sia per abitarci sia per ricavarne i proventi dall'affitto dell'immobile. A differenza della tipologia di mutuo prima casa, il mutuo per la seconda casa non prevede delle detrazioni fiscali o delle agevolazioni in quanto l'acquisto di un secondo immobile è esclusivamente a discrezione del soggetto mutuatario e non indispensabile per vivere.

Il mutuo per la costruzione della casa: QUALE RICHIEDERE

La soluzione di mutuo può essere richiesta anche per la costruzione della vostra prima casa e costituisce un finanziamento erogato per la realizzazione di un immobile collocato su un terreno di proprietà del soggetto beneficiario del mutuo.

Il mutuo costruzione casa prevede delle agevolazioni pari a quelle riscontrate nel mutuo prima casa con erogazione del finanziamento in modalità differente: il capitale non viene versato sul conto corrente del soggetto mutuatario per saldare il debito con il proprietario dell'immobile ma viene erogato in base allo stato di avanzamento di costruzione dell'abitazione in seguito a perizia di un tecnico esperto. In questo caso si tratta di mutuo edilizio che prevede le stesse detrazioni fiscali anche sugli interessi passi corrisposti.

Il mutuo per la ristrutturazione di un immobile: QUANDO RICHIEDERLO

Una seconda tipologia di finanziamento per l'acquisto di un immobile è il mutuo ristrutturazione casa: il prestito personale è erogato per apportare delle modifiche su un fabbricato preesistente, ampliarlo o sistemarlo a nuovo, senza la necessità della sottoscrizione di altri atti, pagamento di spese accessorie o imposte ma esclusivamente la richiesta di un capitale utile per l'avvio dei lavori necessari per rendere abitabile la dimora o aumentare il confort abitativo sulla prima o seconda casa.

Il mutuo ristrutturazione casa può essere richiesto per numerosi interventi che riguardano la ristrutturazione dell'immobile, interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, lavori di ampliamento o modifiche della struttura dell'immobile, comprendendo le parti esterne come la facciata o anche interventi classificati come grandi opere che implicano delle modifiche importanti all'interno e all'esterno della struttura abitativa.

I mutui ristrutturazione casa presentano due modalità di erogazione del finanziamento in base alle esigenze del mutuatario ma anche alle politiche bancarie. E' infatti possibile ottenere il finanziamento in un'unica soluzione, similmente al mutuo prima casa, sia nella soluzione ad avanzamento dei lavori: nel primo caso di parla di mutuo fondiario; nel secondo caso di mutuo edilizio. In entrambi i casi di erogazione del finanziamento, per il mutuo ristrutturazione casa sono previste delle detrazioni fiscali che riguardano la possibilità di recuperare il 19% degli interessi passivi corrisposti.

TIPOLOGIE DI MUTUO: TABELLA

Per ricapitolare si osservi anche la seguente tabella in cui sono riassunte le differenti tipologie di mutuo da scegliere in base alle proprie esigenze di acquisto casa o delle disponibilità economiche:

MUTUO TRADIZIONALE MUTUO 100 MUTUO COSTRUZIONE CASA MUTUO RISTRUTTURAZIONE CASA
  • FINANZIAMENTO FINO ALL'80% DEL VALORE DELL'IMMOBILE;
  • LIQUIDITA' PER COPRIRE IL 20% DEL VALORE DELL'IMMOBILE DA ACQUISTARE
  • FINANZIAMENTO FINO AL 100% DEL VALORE DELL'IMMOBILE;
  • NON SI NECESSITA DI NESSUNA LIQUIDITA' DA ANTICIPARE.
  • FINANZIAMENTO CON AVANZAMENTO DEI LAVORI;
  • DETRAZIONI FISCALI DEL 19% SUGLI INTERESSI PASSIVI.
  • FINANZIAMENTO CON AVANZAMENTO DEI LAVORI;
  • DETRAZIONI FISCALI DEL 19% SUGLI INTERESSI PASSIVI.

Posso cambiare mutuo? ECCO LE SOLUZIONI

Sul mercato è possibile trovare altre tipologie di mutuo per l'acquisto della prima o della seconda casa in modo da poter scegliere in base alle proprie esigenze e disponibilità economiche. Ma vi è anche la possibilità di modificare la propria proposta di mutuo, la propria rata e il proprio piano di finanziamento qualora le condizioni non siano più soddisfacenti o vi siano delle difficoltà nel corrispondere la rata.

PRIMA SOLUZIONE: MUTUO SURROGA

Una prima soluzione da valutare è il mutuo surroga che consente di trasferire il prestito concesso per l'acquisto casa a un altro Istituto finanziario maggiormente economico e interessante: le nuove soluzioni permettono anche di ottenere della liquidità per sostenere delle altre spese che nel frattempo si sono aggiunte alla rata del mutuo e in questo modo modificare o risolvere la propria condizione di difficoltà economica.

Il mutuo surroga non viene accettato? RINEGOZIA IL TUO MUTUO

Nel caso in cui non sia possibile modificare la propria proposta di mutuo, in quanto non tutti gli Istituti finanziari concedono la surroga del mutuo, è anche possibile valutare la rinegoziazione del mutuo, soluzione altra di finanziamento per la prima casa ma che per essere concessa implica l'accettazione della modifica ad altro ente erogatore mutuo da entrambe le parti.

E' SEMPRE POSSIBILE RINEGOZIARE IL MUTUO?

No, non è bastevole che il soggetto mutuatario decida di estinguere il proprio mutuo o trasferirlo in un altro istituto bancario ma anche l'ente erogatore del mutuo deve accettare la sua proposta di estinzione.

Hai più finanziamenti in corso? RICHIEDI IL MUTUO SOSTITUZIONE E LIQUIDITA'

Se non riuscite a trovare una soluzione alle vostre difficoltà nel pagamento delle rate ne con la surroga del mutuo ne con la rinegoziazione è possibile provare con la richiesta del mutuo sostituzione e liquidità che consente di chiudere direttamente il mutuo contratto, stipulare un nuovo contratto di finanziamento in base al capitale residuo e riformulare le rate e il piano di ammortamento in modo da avvicinarsi maggiormente alle vostre esigenze e sostenibilità di pagamento.

Si consideri inoltre che con la soluzione di mutuo sostituzione e liquidità è possibile ottenere anche una somma liquida per affrontare le spese che sono rimaste escluse dal pagamento a causa della rata troppo alta del mutuo. Allo stesso modo la soluzione di mutuo consolidamento consente di estinguere anticipatamente il mutuo e altri finanziamenti contratti ricalcolando la rata di tutti i finanziamenti estinti e il piano di rimborso in base al valore totale del capitale residuo da rimborsare e con un nuovo criterio di sostenibilità della rata e una sola e unica scadenza.

Con questa nuova soluzione di mutuo è possibile ottenere una somma di liquidità per sostenere le spese necessarie a riequilibrare la propria situazione finanziaria: un'unica rata che racchiude il valore complessivo degli importi di tutti i prestiti personali contratti compreso il mutuo, con una nuova e unica scadenza e un nuovo piano di ammortamento.

PER RICAPITOLARE: CAMBIARE IL MUTUO CONTRATTO

Per comprendere meglio le soluzioni per modificare il proprio mutuo e risolvere le proprie difficoltà finanziarie osserva anche la tabella seguente:

COME CAMBIARE IL PROPRIO MUTUO SURROGA MUTUO RINEGOZIAZIONE MUTUO MUTUO SOSTITUZIONE E LIQUIDITA'
CRITERI E DESTINATARI TRASFERIRE IL MUTUO DA UN ISTITUTO BANCARIO ALL'ALTRO ESTINGUERE IL MUTUO E APRIRNE UNO NUOVO CON L'ACCETTAZIONE DA ENTRAMBE LE PARTI ESTINGUERE PIU' FINANZIAMENTI E RIUNIRLI IN UNA SOLA E UNICA RATA

IL VIDEO INFORMATIVO: tanto per curiosare e fare ironia

Per fare un pò di ironia, visionate anche il video seguente tratto da un film di Roberto Benigni, "Tu mi turbi", in cui il protagonista si presenta in banca per la richiesta di 100 milioni per acquistare una casa. Alla risposta negativa del direttore della banca in quanto senza garanzie, il protagonista sostiene che se avesse del denaro da investire o come fondo di certo non andrebbe a chiedere un prestito in banca:

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Maria Francesca Massa
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