Estinzione e cancellazione dell'ipoteca sull'immobile mutuato: quali le differenze?

Le operazioni di estinzione e cancellazione dell'ipoteca sull'immobile mutuato sono spesso scambiate nel significato ma non corrispondono alla stessa cosa: quali sono le differenze allora? Scopriamole insieme, analizzando la nuova normativa, i costi e le tempistiche richieste.

La fase finale del mutuo non consiste nell'esclusivo pagamento di tutte le rate in maniera regolare ma nell'estinzione dell'ipoteca che grava sull'immobile dall'atto della stipula del contratto di finanziamento. Se prima era necessario versare una quota per eseguire l'operazione ora è possibile ottenere pienamente il possesso della propria abitazione senza costi aggiuntivi, tempi brevi e senza presenza del notaio al quale doveva essere corrisposta una quota per l'autenticazione dei documenti.

Grazie alla normativa del decreto Bersani, il D.L n 7/2007, in materia di cancellazione semplificata dell'ipoteca a garanzia di un mutuo per la prima casa, nel momento in cui il capitale erogato è stato completamente rimborsato, l'Istituto bancario erogatore del finanziamento e soggetto sottoscrittore dell'ipoteca sull'immobile deve comunicare entro 30 giorni dall'estinzione dell'ipoteca l'avvenuta operazione alla Conservatoria che entro il termine perentorio di altri 30 giorni cancella d'ufficio l'ipoteca sull'immobile.

La cancellazione e l'estinzione dell'ipoteca: IL REGISTRO IMMOBILIARE

L'operazione di cancellazione dell'ipoteca non necessita di autentica notarile, in modo da limitare che molti immobili restino ancora iscritti nei registri immobiliari ipoteche proprio a cause delle ingenti somme da versare per la loro estinzione.  La mancata cancellazione dell'ipoteca sull'immobile comportava delle problematiche nel momento in cui il proprietario decida di vendere l'immobile.

Il soggetto che desidera acquistare l'abitazione necessita di un mutuo e di una successiva sottoscrizione di ipoteca che non può essere eseguita in quanto già presente. Per avviare la procedura di vendita l'immobile, il fabbricato non deve essere gravato da ipoteca: un'abitazione del valore di 100.000 euro comportava un costo di circa 750 euro per la cancellazione totale, necessaria per concedere una successiva vendita.

DURATA IPOTECA: 20 ANNI

La sottoscrizione dell'ipoteca sull'immobile non ha una durata eterna, ovvero non va di pari passo con il mutuo, ma ha una durata naturale di 20 anni, dopo i quali si estingue. Se il mutuo contratto ha una durata superiore è, dunque, necessario rinnovarla.
Dal 2007, grazie ai provvedimenti dell'Agenzia del Territorio, si è istituito un registro immobiliare per le comunicazioni semplificate di cancellazione dell'ipoteca, risultando operative in tempi brevi, inoltre sono state stabilite in maniera precisa le modalità di comunicazione alla Conservatoria dell'avvenuta cancellazione dell'ipoteca su un immobile: la trasmissione delle informazioni è diventata obbligatoria e deve avvenire per via telematica.

Estinzione mutuo già avvenuta: SI PUO' ANCORA FARE QUALCOSA?

Se la cancellazione dell'ipoteca è già stata fatta si può ancora modificare qualcosa in base alla data di estinzione:

  • estinzione mutuo dopo il 3 aprile 2007: l'Istituto bancario erogatore del finanziamento consegna senza sua richiesta la quietanza di estinzione e trasmette  comunicazione dell'avvenuta estinzione del mutuo alla Conservatoria e la conseguente cancellazione dell'ipoteca;
  • estinzione mutuo prima del 3 aprile 2007: il soggetto mutuatario deve richiedere all'Istituto bancario la cancellazione dell'ipoteca sull'immobile; richiedere la quietanza in cui risulti l'estinzione del mutuo tramite raccomandata a/r.  Entro 30 giorni la banca deve comunicare alla Conservatoria la cancellazione dell'ipoteca. Che avviene dietro pagamento di una somma in proporzione al valore dell'immobile.

La banca rilascia una certificazione sull'estinzione del mutuo da inoltrare agli uffici territoriali predisposti alla trattazione dei rapporti ipotecari sugli immobili.

La cancellazione dell'ipoteca: I CASI "ALTRI"

La cancellazione dell'ipoteca su un immobile è stabilita nell'art. 2878 del Codice Civile e avviene non solo sotto richiesta del soggetto mutuatario che è stato costretto a sottoscrivere l'ipoteca sull'immobile per ottenere il finanziamento ma anche nei casi in cui subentrino altre particolari situazioni tra cui:

  • l'estinzione del debito per il quale l'ipoteca è stata sottoscritta;
  • rinuncia dell'ipoteca da parte dell'Istituto finanziario erogatore del mutuo;
  • scadenza termine naturale del contratto del mutuo;
  • scadenza dei 20 anni di durata massima dell'ipoteca (deve essere rinnovata);
  • distruzione dell'immobile sul quale grava ipoteca;
  • esproprio dell'immobile da parte del tribunale.

ALTRI CASI DI CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA SULL'IMMOBILE: TABELLA

Qui di seguito si propone una tabella in cui si riassumono gli altri casi in cui la cancellazione dell'ipoteca avviene automaticamente e indipendentemente dalla richiesta del soggetto richiedente il mutuo:

CANCELLAZIONE IPOTECA SULL'IMMOBILE CASI DI CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA
ELIMINAZIONE DEGLI EFFETTI DELL'IPOTECA
  • ESTINZIONE DEL DEBITO PER IL QUALE SI E' SOTTOSCRITTA L'IPOTECA;
  • RINUNCIA DELL'IPOTECA DA PARTE DEL DEBITORE;
  • SCADENZA MUTUO;
  • SCADENZA NATURALE DELL'IPOTECA: 20 ANNI;
  • DISTRUZIONE DELL'IMMOBILE;
  • ESPROPRIO DELL'IMMOBILE DA PARTE DEL TRIBUNALE.

Differenze tra cancellazione ed estinzione dell'ipoteca su un immobile

L'operazione di estinzione e di cancellazione dell'ipoteca su un immobile non sono la stessa cosa anche se molto spesso sono scambiate nelle loro denominazioni. L'estinzione dell'ipoteca comporta il suo totale annullamento e avviene con la restituzione del finanziamento erogato con il mutuo; la cancellazione dell'ipoteca comporta l'eliminazione definitiva di tutte le formalità e le registrazioni burocratiche e avviene con modalità differenti in base alla tipologia di ipoteca sottoscritta in fase di stipula del mutuo.

CANCELLAZIONE IPOTECA SU L'IMMOBILE ESTINZIONE IPOTECA SULL'IMMOBILE
  • TOTALE ANNULLAMENTO DELL'IPOTECA E DEGLI EFFETTI;
  • TERMINE DEL PAGAMENTO REGOLARE DEL MUTUO.
  • ELIMINAZIONE DELLE FORMALITA' E REGISTRAZIONI BUROCRATICHE;
  • MODALITA' DIFFERENTI IN BASE ALLA TIPOLOGIA DI IPOTECA SOTTOSCRITTA.

Tipologia di ipoteca  sull'immobile: MODALITA' DI CANCELLAZIONE

Nella fase di sottoscrizione del mutuo per la prima casa vi è la possibilità di sottoscrivere un'ipoteca volontaria e un'ipoteca giudiziaria per le quali anche la modalità di cancellazione è differente. Se è stata stipulata un'ipoteca volontaria sull'immobile mutuato, l'operazione di cancellazione può avvenire con due modalità:

  • modalità automatica;
  • con notaio.

Nel caso di ipoteca volontaria e cancellazione con modalità automatica, l'operazione avviene tramite l'estinzione del mutuo, in seguito al quale l'Istituto bancario trasmette comunicazione all'agenzia del territorio; nel caso di ipoteca volontaria e cancellazione con notaio, questo produce un documento di autentica di cancellazione dell'ipoteca sull'immobile.

Se invece è stata stipulata un'ipoteca giudiziaria sull'immobile mutuato, questa è definita dal giudice e la sua cancellazione è possibile solo tramite una procedura del tribunale competente che dispone un ordine di cancellazione.

Cancellazione dell'ipoteca: RITARDI

Nonostante siano state avviate tutte le pratiche per la cancellazione ed estinzione dell'ipoteca sull'immobile è anche possibile che ci siano dei ritardi nella trasmissione delle comunicazioni. L'operazione di cancellazione completa dell'ipoteca ha, infatti, bisogno di tempi spesso lunghi che possono arrivare a raggiungere anche alcuni anni. Per avere la possibilità di controllare il proprio stato di cancellazione dell'ipoteca si può controllare l'apposito Registro delle Comunicazioni gestito dall'Agenzia delle Entrate.

CANCELLAZIONE IPOTECA SULL'IMMOBILE MODALITA' DI CANCELLAZIONE
IPOTECA VOLONTARIA

MODALITA' AUTOMATICA:

  • ESTINZIONE DEL MUTUO;
  • COMUNICAZIONE ALL'AGENZIA DEL TERRITORIO.

MODALITA' CON NOTAIO:

  • PRODUZIONE DI DOCUMENTO DI AUTENTICA CHE CERTIFICA LA CANCELLAZIONE.
IPOTECA GIUDIZIARIA

MODALITA' CON NOTAIO:

  • DEFINIZIONE DEL GIUDICE;
  • PROCEDURA AVVIATA DAL TRIBUNALE COMPETENTE CHE DISPONE LA CANCELLAZIONE.

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Maria Francesca Massa
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