Dubbi e domande in fase di acquisto casa: tutte le risposte sull'atto di acquisto vincolante, l'intestazione a minori, la proprietà al 50%

Durante la fase di acquisto casa ma anche dopo averla acquistata, molti dubbi assalgono la maggior parte delle persone, in base alla situazione in cui ci si ritrova. Per esempio l'impresa costruttrice ha fallito: l'atto di vendita è revocato? E' possibile intestare la casa a minori?

Acquistare un'abitazione, con o senza la richiesta di un mutuo per coprire le spese complessive del costo dell'immobile e delle imposte, prevede di avere le giuste informazioni non solo per quanto riguarda le fasi preliminari, la stesura dell'atto di acquisto, dell'atto notarile, etc., ma anche in seguito all'avvio del vero e proprio acquisto dell'abitazione è importante conoscere alcuni dettagli, che interessano voi e la vostra abitazione. Vediamoli insieme.

Casa acquistata da impresa costruttrice che fallisce: QUALI I RISCHI?

Se avete acquistato la vostra abitazione da un'impresa costruttrice e questa entra in fallimento, è importante sapere che è possibile che l'atto di acquisto della casa sia revocato, in base a una tempistica stabilita dalla data di dichiarazione di fallimento. L'atto di acquisto è revocato se:

  • è stato eseguito entro un anno dalla dichiarazione di fallimento dell'impresa;
  • è stato eseguito entro sei mesi prima dalla data di dichiarazione di fallimento, ma solo nel caso in cui vi è prova che il soggetto acquirente conosceva le difficoltà economiche dell'impresa.

Casa da impresa costruttrice che fallisce: ATTO DI ACQUISTO NON REVOCATO

Diversamente da questi casi, anche se si è acquistato un immobile da un'impresa che dichiara fallimento, l'atto di acquisto non può essere revocato nel caso in cui:

  • il costo dell'abitazione ha un prezzo adeguato al mercato immobiliare;
  • il costo dell'immobile ha un prezzo adeguato al mercato immobiliare e adibita ad abitazione principale, anche se l'acquirente conosceva le condizioni dell'impresa costruttrice.

La permuta: esclusa o meno dalla comunione dei beni?

Con la sottoscrizione di un atto di permuta di cosa presente con cosa futura, vi è la possibilità di cedere un'abitazione acquistata prima del matrimonio in cambio di una casa da costruire sullo stesso terreno dell'immobile ceduto. In questo caso, l'intestazione dell'immobile è esclusa dalla comunione dei beni in quanto un bene posseduto prima di contrarre matrimonio. In base all'art. 179 lett a del codice civile, un qualsiasi bene acquistato prima del matrimonio è personale, per cui anche in seguito al matrimonio, la casa acquistata anche con l'atto di permuta rimane di sua esclusiva proprietà.

L'ASSICURAZIONE OBBLIGATORIA SU UN IMMOBILE AL GREZZO: Sì O NO?

Spesso capita che con la richiesta della sottoscrizione di una polizza assicurativa su un immobile ci sia un po' di confusione, in quanto alcuni la reputano obbligatoria, altri no, ma ciò di pende dalla tipologia stessa dell'assicurazione che si richiede di stipulare. Attualmente la sola polizza casa obbligatoria è l'assicurazione scoppio e incendio che viene sottoscritta contestualmente al mutuo.

Nel caso di acquisto di un fabbricato al grezzo è, però, importante sapere che l'impresa costruttrice o comunque il venditore sono esenti dal fornire un'assicurazione postuma. E' comunque possibile sottoscrivere un'assicurazione casa o mutuo al termine dei lavori di realizzazione dell'abitazione, momento in cui davvero avrà valore la polizza assicurativa.

Proprietà del 50% di un'abitazione e acquisto dell'altra metà: PROCEDURA

Se si ha la proprietà del 50% di un immobile e si desidera acquistare l'altra metà della casa è necessario controllare nell'atto di acquisto l'assenza di clausole che limitano la vendita. E' infatti possibile che nel rogito ci siano delle voci in cui si prevede la vendita dell'immobile solo in seguito a un certo periodo di tempo.

Intestazione dell'immobile acquistato: è possibile se minori?

Se si desidera acquistare un'abitazione e intestarla ai propri figli, è possibile farlo anche se minori, dotandosi di autorizzazione del giudice tutelare. Nel caso in cui i soggetti minori intestatari dell'immobile non siano provvisti della somma necessaria per l'acquisto, i genitori possono provvedere all'erogazione della somma tramite un atto di donazione.

Acquisto della prima casa: a QUANTO ammontano le spese?

Se si ha intenzione di acquistare un immobile con destinazione prima casa è importante sapere che per ottenere la proprietà è necessario corrispondere le seguenti quote:

  • 3% del valore catastale dell'immobile, ovvero l'imposta di registro:;
  • imposta di trascrizione e voltura pari a 168 euro ciascuna;
  • imposta di bollo pari a 230 euro;
  • tasse trascrizione e voltura pari a 90 euro;
  • spese di visura pari a 200 euro circa;
  • costi generali studio pari a 70 euro circa.
  • onorario notarile in rapporto al prezzo di vendita dell'immobili in aggiunta all'iva del 20%.

Il notaio:  A COSA SERVE?

L'intervento del notaio nell'atto di acquisto di un'abitazione ha una valenza fondamentale, in quanto permette di eseguire tutti i controlli del caso e apportare tutte le garanzie necessarie sull'immobile che si sceglie di acquistare:

  • controllo del diritto di famiglia del venditore;
  • verifica della necessità dell'intervento in atto del coniuge;
  • verifica della regolarità edilizia dell'immobile e della presenza sanatorie;
  • verifica dell'insussistenza di aventi diritto a prelazione.

Acquistare casa da un privato: QUALI DOCUMENTI CHIEDERE?

Se si è scelto di acquistare un immobile da un privato, senza il tramite dell'agenzia, che permette di avere una maggiore garanzia nelle pratiche e nella ricerca della documentazione – non siete voi a farlo ma è un agente immobiliare a farlo per voi – è necessario sapere che per evitare rischi nell'acquisto dell'immobile o vedersi rifiutare la domanda di mutuo per qualche incongruenza o difetto nell'abitazione si deve richiedere la seguente documentazione:

  • mappa catastale;
  • certificato di abitabilità dell'immobile;
  • atto di provenienza o rogito venditore;
  • proposta di acquisto o il preliminare di vendita;
  • concessione edilizia per gli immobili di nuova costruzione.

Acquistare casa da un privato: FAC-SIMILE DEL ROGITO NOTARILE

Qui di seguito, per farsi una più chiara idea, si presenta una parte di fac-simile del rogito notarile, o anche del contratto di compravendita dell'immobile, che costituisce una scrittura privata vincolante nell'acquisto della vostra abitazione: le parti importanti sono evidenziate in giallo

FAC-SIMILE

Rep. n.
___________

CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
REPUBBLICA ITALIANA

L'anno duemila___,il giorno _______________ del mese di _________________(__/__/____), in ___________, via ___________ n. ___, presso la sede della Filiale di
__________ dell'Agenzia del Demanio, avanti a me, NOTAIO ___________, senza l'assistenza di testimoni, avendovi le parti, me consenziente, di comune accordo rinunciato, si sono costituiti i Signori:

1) il ________________, nato a ___________ il __________, Responsabile dell'Area Acquisizioni e Alienazioni della Filiale di ___________ dell'Agenzia del Demanio, il quale interviene, giusta delega del Direttore della Filiale medesima prot. n. _____ del ________, che si allega al presente atto alla lettera "_", non in proprio ma in rappresentanza dell'Agenzia del Demanio, la quale, costituita a norma del D.Lgs. 30/7/1999 n. 300, agisce in nome e per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze - C.F.: 80207790587;

2) il Signor ____________, nato a ___________ il __________ e domiciliato in___________, via ___________ n. ___, il quale interviene al presente atto in proprio (non in proprio, ma in rappresentanza della Società _____________________ C. F.: _____________________.

Il Signor ___________, con riferimento alla normativa in materia di dichiarazioni sostitutive, ed in particolare a quanto previsto dagli articoli 46 e 47 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, nonché consapevole delle responsabilità e delle sanzioni penali stabilite dalla legge per le false attestazioni e le mendaci dichiarazioni, espressamente dichiara:
a) di non aver subito condanne penali che comportino la perdita o la sospensione della capacità di contrarre;
b) di non essere stato interdetto o inabilitato;
c) di non aver in corso procedure per nessuno di tali stati.

Detti comparenti, delle cui identità personali io Notaio sono certo, avendone i requisiti di legge, premettono:

-che l'art.5 bis della legge 1 agosto 2003 n.212 di conversione in legge, con modificazioni, del decreto legge 24 giugno 2003 n.143, testualmente prevede: "Le porzioni di aree appartenenti al patrimonio e al demanio dello Stato, escluso il demanio marittimo, che alla data di entrata in vigore del presente decreto risultino interessate dallo sconfinamento di opere eseguite entro il 31 dicembre 2002 su fondi attigui di proprietà altrui, in forza di licenze o concessioni edilizie o altri titoli legittimanti tali opere, e comunque sia quelle divenute area di pertinenza sia quelle interne a strumenti urbanistici vigenti, sono alienate a cura della filiale dell'Agenzia del demanio territorialmente competente mediante vendita diretta in favore del soggetto legittimato che ne faccia richiesta.";

-che la norma in questione detta tempi e modalità inerenti detta procedura di regolarizzazione;

-che lo Stato è proprietario dell'area ubicata nel comune di _____________, in località_____, rappresentata alN.C.T. (N.C.E.U.) del Comune di ______________ nel foglio di mappa _____dalla particella ______ categoria______superficie cat. _____ rendita catastale € ______, intestato a _____________.Il terreno confina_________;

- A) che sull'area insiste porzione di fabbricato, facente parte di più ampio manufatto costruito alla data _______________ in forza di licenzia edilizia n._________ del _____ (di concessione edilizia n.____ del___ / autorizzato con sanatoria n.___ del___), identificato al N.C.E.U. del Comune di_____ nel foglio _ p.lla___sub____vani
_____ cat. _____ rendita cat. € _____________ intestato a ______________;

-B) che tale area risulta pertinenza dell'immobile costruito alla data _______________in forza di licenzia edilizia n._________ del_____(di concessione edilizia n.____
del___ / licenziata con sanatoria n.___del___) identificato al N.C.E.U. del Comune di _____ nel foglio p.lla ___ sub ____ vani _____ cat. _____ rendita cat. €

[...]

Il presente contratto è valido e vincola per ogni effetto di legge l'acquirente da oggi, mentre sarà esecutivo per l'Agenzia del Demanio solo dopo essere stato approvato da parte del Direttore della Filiale.

- ARTICOLO 8 -

Ad ogni effetto le parti eleggono il proprio domicilio rispettivamente: l'Agenzia del Demanio presso la sede della propria Filiale di ________________ in via_______________, la parte acquirente a _______________ in ___________. Le parti di questo atto consentono il trattamento dei loro dati personali ai sensi della
legge 31/12/1996 n. 675; gli stessi potranno essere inseriti in banche dati, archivi informatici e sistemi telematici solo per fini connessi al presente atto, dipendenti formalità ed effetti fiscali connessi.

I comparenti mi esonerano dalla lettura degli allegati. Richiesto io, Notaio, ho ricevuto il presente atto che, letto ai comparenti, a mia domanda lo dichiarano conforme alle loro volontà e con me lo sottoscrivono come appresso e nel margine degli altri fogli, unitamente agli allegati. Scritto da persona di mia fiducia con mezzi elettromeccanici ai sensi di legge, e da me Notaio completato consta di n. ___ fogli ed occupa n. ___ pagine intere e quanto della presente.

Per l'Agenzia __________________________________
L'Acquirente __________________________________
Il Notaio _____________________________

Acquistare la prima casa: la PROPOSTA DI ACQUISTO è vincolante?

In seguito alla scelta dell'abitazione, è importante valutare bene che cosa si firma. E' vero che per poter comprare un immobile è importante sottoscrivere una proposta di acquisto ma è anche necessario sapere che in alcuni casi è vincolante per un certo periodo di tempo in cui le due parti si impegnano una a non vendere ad altri l'immobile, l'altra a procurare gli strumenti necessari per l'acquisto – mutuo, notaio, quant'altro. Da l'altra parte una proposta di acquisto diventa realmente un contratto di vendita, vincolante all'acquisto, per cui:

  • proposta di acquisto per iscritto, vincolante solo per il periodo stabilito e rafforzata da una caparra;
  • la proposta di acquisto firmata "per accettazione" costituisce un vero e proprio contratto.

La proposta di acquisto casa per accettazione è un contratto preliminare vincolante che impegna chi lo sottoscrive a rispettare l'acquisto dell'immobile. Inoltre, è importante saper che per evitare che nella prima soluzione di proposta di acquisto casa, il venditore possa vendere la casa ad un altro acquirente, è consigliabile registrare il documento presso uno sportello dell'Agenzia delle Entrate, tramite un atto pubblico, trascritto nei registri immobiliari.

Acquistare un'abitazione che al momento è affittata: QUALI I RISCHI?

Se si è deciso di acquistare un immobile che si presenta affittato con regolare contratto è importante prima di sottoscrivere qualsiasi proposta di acquistare valutare le clausole contenute nel contratto di locazione. E' importante sapere che nel preliminare di vendita si deve subordinare la stipula del contratto definitivo alla risoluzione del contratto di locazione e alla consegna dell'immobile.

Quando non è possibile acquistare casa: IL VIDEO INFORMATIVO sul ritardo del ROGITO

Se non è possibile acquistare l'immobile che si desidera a causa delle basse possibilità economiche - si ricorda che per la richiesta del mutuo è necessario avere il 20% del valore dell'immobile per coprire il costo residuo e le spese aggiuntive, che comprendono le imposte e l'onorario notarile - è anche possibile ritardare la sottoscrizione del rogito. Nel video seguente è Cinzia Rossini, responsabile marketing di Filca cooperative a illustrare la procedura e a fornire in pochi minuti le informazioni utili:

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Maria Francesca Massa
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