Le domande e i dubbi più frequenti sull'acquisto della prima o seconda casa da un privato o da un'agenzia immobiliare

Conviene di più acquistare una casa da un privato o da un'agenzia? Corre voce che un agente immobiliare permetta di svolgere le pratiche senza grattacapi ma che sia necessario corrispondergli una quota elevata. Quale documentazione è necessario richiedere per essere in regola?

Nel momento in cui si ricerca di acquistare un'abitazione, sia che questa sia una prima o seconda casa, si è assaliti da numerosi dubbi che riguardano i costi differenti in base alla scelta del proprietario dell'immobile o da chi ci si farà aiutare per l'acquisto. Se alcuni amici si sono avvicinati da poco all'esperienza di acquisto della casa, sicuramente la prima cosa che vi avranno detto è quella che un'agenzia immobiliare permette di scegliere tra le migliori soluzioni di abitazioni  e di svolgere le pratiche in tranquillità e senza problematiche ma che è anche necessario corrispondergli una quota al termine della risoluzione delle pratiche di acquisto.

La quota da corrispondere a un agente immobiliare può essere alta, in base ai criteri e discrezione dell'agenzia immobiliare prevedendo dei costi e spese aggiuntive che devono essere valutate prima di decidere sull'acquisto di uno specifico immobile. Ma vediamo insieme le differenti situazioni in sede di acquisto di prima o seconda casa in base alle agevolazioni, detrazioni, caratteristiche della casa, tipologia di abitazione e proprietario e tanti altri dubbi frequenti e situazioni particolari da risolvere in sede di stipula del contratto di acquisto/vendita di un immobile.

Proprietari di un'altra abitazione: COME POSSO OTTENERE LE DETRAZIONI FISCALI?

Prima di optare per l'acquisto della prima casa è necessario possedere determinati requisiti che riguardano l'immobile in sé, e in linea generale proprio per ridurre le spese e fruire di maggiori agevolazioni: non si deve essere titolari di un secondo immobile, di una porzione di abitazione o di diritti di uso o usufrutto a titolo esclusivo o in comunione legale con altro coniuge.

Nel caso in cui si sia proprietari di una parte di immobile di cui vogliamo disfarci, che non utilizziamo o di cui non ci sentiamo nemmeno proprietari (magari abbiamo ereditato una parte di immobile dei nostri genitori ma non è di nostro esclusivo diritto d'uso), e proprio per questo motivo non possiamo fruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa o delle detrazioni fiscali, è necessario trovare una soluzione: vendere l'abitazione.

Solo in seguito alla vendita dell'abitazione o della parte di immobile ereditata o di diritti di uso o usufrutto è possibile richiedere un mutuo per l'acquisto della prima casa o ottenere le detrazioni fiscali del 19% legate agli interessi passivi da corrispondere durante il piano di ammortamento prescelto: il mutuo prima casa o mutuo ristrutturazione non permette infatti di accedere alle agevolazioni se si è già titolari di un immobile di qualsiasi tipo sia.

Vendere la prima casa acquistata con il mutuo: E' POSSIBILE?

In base alla normativa di richiesta e ottenimento mutuo prima casa, l'abitazione deve essere la sede in cui il soggetto mutuatario vive e non può venderla fino al termine del contratto di ammortamento e il pagamento di tutte le rate dovute. Può affittare la propria abitazione ma deve risiederci stabilmente in quanto decadono le motivazioni e i requisiti grazie ai quali ha ottenuto le agevolazioni per l'acquisto (se non si ha bisogno dell'abitazione, dal momento che la si vende, perché si dovrebbero avere delle agevolazioni per il suo acquisto?)

In altre situazioni non legate al mutuo prima casa si è stabilito che è sempre possibile vendere o cedere la prima casa in seguito a un periodo di 5 anni dal suo acquisto. Se l'immobile viene venduto o ceduto prima del tempo prestabilito l'operazione di vendita è considerata un'attività speculativa incorrendo nel versamento di una tassa sulla plusvalenza in base alla Manovra Bersani-Visco che prevede un'imposta sostitutiva del 20% sul rogito.

Vendere la prima casa acquistata con il mutuo e ACQUISTARNE UN'ALTRA

Se si è acquistata un'abitazione con un mutuo e si intende rivenderla per acquistarne un'altra è necessario farlo entro 5 anni: in questo modo è possibile mantenere le detrazioni fiscali e le agevolazioni.

Nel caso invece in cui si è deciso di vendere la casa acquistata con il mutuo ma non si acquista un altro immobile si incorre nell'obbligatorio versamento all'Agenzia delle Entrate della somma della differenza di imposta tra il primo e il secondo immobile acquistato.

ATTO DI DONAZIONE della prima casa: quanto costa?

In caso di stipula di un atto di donazione della vostra prima casa acquistata con il mutuo, il procedimento delle somme da corrispondere all'Agenzia delle Entrate è lo stesso: se il proprietario o il soggetto mutuatario decide di donare il proprio immobile prima del termine di 5 anni, egli perde le detrazioni fiscali e le agevolazioni ottenute durante la sottoscrizione del contratto di mutuo.

Se si ha la necessità di donare la propria abitazione acquistata con la soluzione di mutuo bancario prima dei 5 anni dalla stipula del contratto, il soggetto beneficiario del finanziamento deve corrispondere una somma pari alla differenza delle imposte versate per l'acquisto delle immobile con le agevolazioni fiscali a lui riservate per l'acquisto della prima casa in aggiunta all'importo delle sanzioni applicate.

PER RICAPITOLARE: TABELLA DI ACQUISTO, CESSIONE E DONAZIONE DELLA PRIMA CASA

Per ricapitolare la possibilità di vendere l'abitazione acquistata con il mutuo, l'eventualità di acquistarne un'altra, stipulare un atto di donazione, le sanzioni in cui si incorre e la tempistica per mantenere le agevolazioni fiscali ottenute per l'acquisto della prima casa, osserva la tabella seguente:

MODALITA' DI VENDITA PRIMA DI 5 ANNI DALLA SOTTOSCRIZIONE DEL MUTUO DOPO 5 ANNI DALLA SOTTOSCRIZIONE DEL MUTUO
VENDERE LA PRIMA CASA IMPOSTA SOSTITUTIVA DEL ROGITO DEL 20% MANTENIMENTO DELLE DETRAZIONI FISCALI
VENDERE LA PRIMA CASA PER ACQUISTARNE UN'ALTRA SOMMA DELLA DIFFERENZA DI IMPOSTA TRA LA PRIMA CASA - CON DETRAZIONI FISCALI - E LA SECONDA - SENZA DETRAZIONI. MANTENIMENTO DELLE DETRAZIONI FISCALI
ATTO DI DONAZIONE DELLA PRIMA CASA SOMMA PARI ALLA DIFFERENZA DI IMPOSTA DELL'IMMOBILE SENZA DETRAZIONI FISCALI MANTENIMENTO DELLE DETRAZIONI FISCALI

Cosa accade se NON TRASFERISCO LA RESIDENZA entro 18 MESI?

Uno dei requisiti fondamentali per accedere alle agevolazioni e detrazioni fiscali per l'acquisto della prima casa è che l'abitazione sia una dimora necessaria per il soggetto mutuatario e questa deve essere sita nella sua zona di appartenenza e/o nella propria sede di lavoro. In base a tale criterio, il soggetto beneficiario del mutuo deve necessariamente trasferire la propria residenza entro 18 mesi nell'abitazione che acquista.

Nel caso in cui non si possa effettuare il cambio di residenza e andare stabilmente a vivere nell'abitazione mutuata - può infatti accadere nell'esecuzione degli interventi di ristrutturazione con tempistica superiore ai 18 mesi - è possibile in ogni caso spostare la propria residenza nel comune in cui è sito l'immobile pur non risiedendo nell'immobile in oggetto.

Nel caso invece in cui la residenza non sia stata spostata entro 18 mesi dalla stipula del contratto del mutuo  e non si sia data nessuna comunicazione o certificazione dell'impossibilità di risiedere nell'abitazione o altro, il soggetto beneficiario del mutuo è obbligato a corrispondere un'imposta ordinaria del 7% e le sanzioni del 30% sugli interessi legali maturati sull'importo dell'imposta versata con le agevolazioni fiscali.

TRASFERIMENTO RESIDENZA OBBLIGATORIO MANTENERE LE DETRAZIONI FISCALI IN CASO DI MANCATO TRASFERIMENTO MANCATO TRASFERIMENTO DELLA RESIDENZA
DOPO 18 MESI CON ACQUISTO CASA CON MUTUO
  • IMPOSSIBILITA' DI ABITARE L'IMMOBILE IN CASO DI RISTRUTTURAZIONE:
  • SPOSTARE LA RESIDENZA ANCHE SENZA ABITARE L'IMMOBILE;
  • DARE COMUNICAZIONE AL COMUNE DI RESIDENZA.
  • PAGAMENTO IMPOSTA ORDINARIA DEL 7%;
  • SANZIONE DEL 30% SUGLI INTERESSI MATURATI DALL'IMPOSTA MINORE CORRISPOSTA CON INTERESSI AGEVOLATI.

ACQUISTARE DA UN'AGENZIA IMMOBILIARE: cosa valutare

Se si acquista l'abitazione da un'agenzia immobiliare è necessario sapere fin dal principio che sarà necessario versare un corrispettivo all'agenzia che "ci ha trovato la casa" e per il disbrigo delle pratiche amministrative all'atto della sottoscrizione della vendita dell'immobile.  In secondo luogo è necessario valutare la presenza di alcuni fattori per garantirsi equità e sicurezza nella sottoscrizione dell'atto di compravendita:

  • accordarsi per iscritto del compenso da corrispondere all'agente immobiliare;
  • la documentazione firmata corrisponde a un modulo fac-simile disposto dalla Camera di Commercio;
  • la documentazione deve contenere in oggetto la proposta di acquisto e i nomi del venditore e acquirente;
  • la documentazione deve essere controfirmata dall'agente immobiliare;
  • controllare che la caparra sia intestata al venditore dell'immobile;
  • l'agente immobiliare deve essere iscritto al ruolo mediatore presso la Camera di Commercio in base alla Legge n. 39/89 o ad un'associazione di categoria;
  • richiedere all'agente immobiliare se questi fornisca un'assicurazione in caso di mancata vendita in fase preliminare o in seguito alla stipula dell'atto di vendita.

Per chi volesse avere maggiori informazioni, può consultare anche il dettagliato sito della Camera di Commercio di Varese, la quale presenta un documento con le più importanti linee guida sulla modulistica e i fac-simile che il mediatore immobiliare deve utilizzare in fase di stipula del contratto.

PER RICAPITOLARE: COSA VALUTARE SE SI ACQUISTA DA UN'AGENZIA IMMOBILIARE:

Per ricapitolare e comprendere meglio quali sono i fattori da valutare e controllare in fase di acquisto di un'abitazione con l'aiuto di un agenzia immobiliare e di un agente, osserva anche la seguente tabella:

ACQUISTA CASA DA UN'AGENZIA IMMOBILARE COSA CONTROLLARE COSA VALUTARE
AGENTE IMMOBILIARE
  • FAC-SIMILE DEI MODULI SOTTOSCRITTI IN BASE A QUELLI DISPOSTI DALLA CAMERA DI COMMERCIO;
  • OGGETTO DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO;
  • INTESTAZIONE AL VENDITORE DELL'IMMOBILE DELLA CAPARRA;
  • DOCUMENTAZIONE CONTROFIRMATA DALL'AGENTE IMMOBILIARE.
  • ACCORDO SCRITTO DEL COMPENSO;
  • ISCRIZIONE DELL'AGENTE IMMOBILIARE ALLA CAMERA DI COMMERCIO O AD UN'ASSOCIAZIONE DI CATEGORIA;
  • POSSIBILITA' DI ASSICURAZIONE IN CASO D MANCATA VENDITA.

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Maria Francesca Massa
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