Dritte, consigli e furbizie da conoscere prima di comprare casa: I DOCUMENTI DA CHIEDERE AL VENDITORE

Ci si crede pronti per affrontare la missione di acquisto casa, ma non è detto: non sempre basta conoscere l'iter burocratico. Molto spesso la furbizia e conoscere alcuni dettagli è importante per non rischiare di acquistare un immobile che presenta qualche pendenza. Come fare allora?

Prima di acquistare la prima casa, solitamente ci si informa sull'iter burocratico da seguire per evitare di ritrovarsi impreparati a riguardo della richiesta di firma di alcuni documenti, richieste particolari per il versamento della caparra, o ancora ulteriori problematiche per la richiesta del mutuo o del finanziamento per l'acquisto materiale dell'immobile; e ancora la ricerca del notaio e la sua consulenza di particolare importanza fin dall'inizio della trattativa, in quanto la sottoscrizione da parte sua dell'atto di compravendita appare come l'unica garanzia nella sicurezza di poter acquistare l'abitazione scelta e che nessuno possa avanzare pretese.

Conoscere bene tutti i passi da seguire dalla scelta della prima casa fino alla sottoscrizione del rogito potrebbe però non essere abbastanza per non trovarsi impreparati, in quanto le situazioni sono molteplici e differenti in base alla modalità di acquisto dell'immobile, con accesso al mutuo, affitto con riscatto, con rent to buy, ma anche se avete intenzione di stipulare degli accordi in privati o con la mediazione di un'agenzia immobiliare. In base infatti alla scelta di acquistare da un privato, con o senza un agente immobiliare, o di acquistare da un'impresa costruttrice, vi sono delle informazioni importanti da conoscere: ecco a tal proposito alcune dritte per acquistare casa senza incappare in errori o pentirvi delle scelte fatte sul momento.

1. PRIMA RICHIESTA AL VENDITORE: l'ATTO DI ACQUISTO

La prima richiesta da fare al venditore è quella di mostrarvi e farvi una copia dell'atto di acquisto dell'immobile che intende vendere, conosciuto anche come "titolo di provenienza". Questo documento è importante per valutare se l'abitazione è effettivamente di proprietà di cui che intende vendere.

2. Verifica della presenza di IPOTECHE: AFFIDARSI AL NOTAIO

La seconda cosa da fare, in seguito all'avere avuto la copia dell'atto di acquisto dell'immobile, è quella di informarsi sulla insussistenza di ipoteche, che potrebbero gravare sull'abitazione. Solitamente questa operazione viene eseguita dal notaio, il quale effettua un controllo della visura catastale presso l'Agenzia del territorio. Se nell'immobile non sono presenti ipoteche, è possibile concordare la vendita dell'abitazione. Nel caso in cui si trovi un'ipoteca, come quella sottoscritta con un mutuo, è necessario chiedere al venditore la cancellazione, laddove sia possibile. In caso contrario la vendita non può essere portata a termine.

La figura del NOTAIO: il video di una seduta, giusto per farsi un'idea!

Qui di seguito, si propone un video informativo di una seduta tra notaio e le due figure di acquirente e proprietario di un immobile, giusto per farsi un'idea sull'atto di compravendita. Il video è anche piuttosto "allegro", grazie alla figura del notaio, ma utile per poter farsi un'idea sull'operazione di compravendita di un immobile eseguita davanti al notaio:

3. SECONDA RICHIESTA AL VENDITORE: SCHEDA CATASTALE

La terza richiesta da fare al venditore è la scheda catastale per effettuare i controlli sulla corrispondenza dei dati alla realtà delle caratteristiche dell'immobile. Nella scheda catastale sono infatti riportati i punti fondamentali dell'abitazione che consentono di verificare se l'immobile è abitabile, è agibile, è regolare e conforme alla legge nella sua costruzione, permettendovi di consultare direttamente in Comune la veridicità delle informazioni contenute nel documento, in base alla tabella sottostante:

SCHEDA CATASTALE DATI RICHIESTI INFORMAZIONI SULL'IMMOBILE
ESTREMI E COPIA TITOLI ABILITATIVI EDILIZI INDISPENSABILE PER LA DISPOSIZIONE ALLA VENDITA
CONCESSIONE EDILIZIA
PRODUZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE PER LA VERIFICA IN COMUNE CONDONO EDILIZIO SE PRESENTE
COPIA CERTIFICATO DI AGIBILITA' SE RILASCIATO

4. Acquisto casa con MUTUO: RIVOLGERSI PRIMA ALLA BANCA

Se si ha intenzione di acquistare la prima casa con il mutuo, la cosa migliore da fare è quella di presentarsi preventivamente presso l'Istituto di credito al quale intendete fare richiesta di finanziamento, E' consigliabile dirigersi primariamente presso l'ente di credito di fiducia, quello in cui avete il vostro conto corrente, in modo da poter spiegare la vostra idea di acquistare casa con accesso al mutuo e di poter valutare la sostenibilità di accettazione del finanziamento da parte della stessa banca. Ciò non significa che non si devono valutare anche le altre proposte di mutuo offerte dagli altri Istituti di credito, ma è importante prima interpellare la propria banca che, per non perdere il proprio cliente, potrebbe farvi delle buone proposte.

Presentarsi primariamente in banca per verificare la fattibilità di richiesta del mutuo è anche importante per valutare il capitale massimo erogabile, in rapporto alla vostra condizione reddituale e altri fattori legati alla tipologia del mutuo che si intende richiedere. Tanto per intenderci, se l'Istituto di credito, attraverso un breve calcolo, vi informa che il capitale massimo erogabile in base alla vostra retribuzione è di 100.000 euro, se avete intenzione di acquistare una casa di 200.000 euro, e non avete la somma per coprire il capitale residuo, non avete ragione di pensare di poter acquistare questa tipologia di immobile. Per questo motivo è sempre molto importante verificare quale somma la banca è disposta a concedervi per l'acquisto del vostro immobile.

5. Acquisto casa con AGENZIA IMMOBILIARE: detrazione delle spese di mediazione!

Una cosa importante da ricordare è che le spese di mediazione immobiliare sostenute hanno la possibilità di avere una detrazione Irpef del 19%, a condizione che l'immobile sia adibito a prima casa, ovvero che il soggetto che acquista l'abitazione trasferisca la sua residenza nell'abitazione. I limiti della detrazione Irpef sono applicati su importo non superiore ai 1.000 euro, che nella loro restituzione si esauriscono in un unico anno di imposta.

Per poter richiedere la detrazione Irpef, tutte le spese sostenute per i compensi erogati all'agenzia immobiliare devono essere documentate tramite fatture emesse dallo stesso mediatore immobiliare, una copia del rogito con l'ammontare della spesa sostenuta, il numero di partita Iva dell'agente immobiliare. nel caso in cui invece si sia firmato il contratto preliminare di acquisto e la vendita non sia andata a buon fine, che cosa di deve fare? Si deve, forse, restituire la detrazione avuta? Vediamo insieme il dettagliato video che si occupa proprio dei costi dovuti all'agenzia immobiliare e la detrazione di tali spese:

6. CONTROLLARE L'IMMOBILE: è TUTTO A POSTO?

Nelle operazioni di acquisto della prima casa è importante anche fare delle valutazioni sull'immobile stesso, in modo da poter verificare che non ci siano pendenze di vario tipo e che gli impianti domestici siano installati a norma di legge, richiedendo il certificato di conformità. In caso di acquisto di un immobile facente parte del condominio, è importante richiedere al venditore la documentazione relativa al saldo delle spese condominiali - che altrimenti andrebbero a carico del nuovo acquirente.

Per comprendere meglio e ricapitolare, qui di seguito si propone una tabella, che facilita la memorizzazione dei punti fondamentali da conoscere per non rischiare di acquistare un'abitazione nella quale si dovranno pagare i debiti di altri. Per evitare tale disagio è possibile richiedere la documentazione necessaria alla valutazione della pendenza di debiti, delle parti comuni o a uso esclusivo dell'abitazione che si sta acquistando, e la conformità degli impianti domestici nell'immobile, scongiurando la possibilità di spendere ulteriori somme per eseguire dei lavori all'interno della casa. Si ricorda che tutta la documentazione va sottoposta alla valutazione del notaio:

VALUTARE L'IMMOBILE
DOCUMENTAZIONE DA RICHIEDERE
INFORMAZIONI SULL'IMMOBILE
PENDENZE DI VARIO TIPO
DICHIARAZIONE DELL'AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO CHE CERTIFICA SULL'IMMOBILE NON GRAVANO DEBITI O PENDENZE DI NESSUN TIPO
COPIA
REGOLAMENTO CONDOMINIALE
DEBITI CONDOMINIALI NON SALDATI
CERTIFICAZIONE SULL'USO DELLE PARTI COMUNI E INDIVIDUALI
VERIFICARE GLI SPAZI COMPRESI NELL'ACQUISTO DELL'ABITAZIONE
CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI DOMESTICI
CERTIFICATO DI CONFORMITA'
COPIA

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Maria Francesca Massa
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