Cambiare banca con mutuo in corso: come fare?

State pensando di cambiare banca ma dovete finire di pagare il mutuo? Scopri come fare.

Cambiare banca è possibile. Sia nel caso voi siate dei semplici correntisti, sia nel caso in cui aveste un mutuo in corso. Quali sono le procedure da seguire per verificare se sia possibile affidarsi ad un nuovo istituto di credito?

Quando parliamo di portabilità del mutuo ci riferiamo a quella normativa introdotta a partire dal 2007 con il decreto legge numero 7 del 31 gennaio del medesimo anno (e successivamente trasformata nella legge 40/2007 all'interno della normativa "Bersani bis") grazie a cui il Governo ha deciso di promuovere la concorrenza tra le banche dando la possibilità ai clienti di sostituire il proprio mutuo esistente con un nuovo finanziamento, che risultasse meno esoso rispetto al precedente. In questo modo, si è deciso di agevolare i consumatori, rendendo loro più facile lo svolgimento delle pratiche burocratiche che rendano possibile il cambiamento del proprio istituto di credito.

Per ottenere un risultato più efficace e meno burocratico, il legislatore ha deciso di affidarsi all'articolo 1202 del Codice Civile che contempla il procedimento della surrogazione per volontà del debitore. Grazie a questo sistema, il cliente di una banca presso cui ha aperto un mutuo ha la possibilità di staccarsi dagli accordi precedentemente firmati dalla vecchia banca e affidarsi ad un nuovo istituto di credito attraverso i seguenti passaggi:

  1. firmare un contratto di mutuo con un nuovo istituto di credito;
  2. stipulare un nuovo "mutuo di scopo", ossia richiedere un finanziamento che abbia come obiettivo primario quello di ottenere la liquidità necessaria ad estinguere il vecchio mutuo;
  3. utilizzare i soldi ottenuti dall'apertura di un nuovo prestito per estinguere il mutuo precedentemente stipulato;
  4. richiedere alla vecchia banca dove era stata richiesta l'apertura del mutuo di estinguere il prestito e comunicare all'istituto di credito che tale procedimento può essere fatto solamente attraverso i soldi che arrivano dall'apertura di un nuovo mutuo;
  5. richiedere al vecchio istituto di credito l'ottenimento di una quietanza di estinzione del vecchio mutuo, all'interno della quale dovrà essere specificato che il cliente ha provveduto ad ottenere un nuovo mutuo e che, grazie ad esso, è in una situazione finanziaria che gli permette di estinguere il prestito precedentemente stipulato;
  6. firmare l'atto di surrogazione che prevede la richiesta da parte del debitore di sostituire la vecchia banca con una di nuova mantenendo le garanzie concordate nel precedente contratto (come ipoteca o fideiussione).

La surrogazione del mutuo, quindi, contempla in realtà il passaggio di diritto di ipoteca dell'immobile da un istituto di credito ad un altro. Vista in quest'ottica, si comprende meglio come tale procedimento differisca completamente dall'ipotesi di rinegoziazione di un prestito: nel secondo caso, infatti, viene si procede alla richiesta di modifica delle condizioni del mutuo esistente con la stessa banca presso cui è stato stipulato (se la banca dovesse concedervi la possibilità di rinegoziazione, potrete richiedere un cambiamento delle percentuali relative ai tassi di interesse, oppure la durata del finanziamento, o l'importo relativo alle commissioni, etc...).

In tempi di crisi come questi, in cui la liquidità potrebbe rivelarsi essere un vero e proprio problema, sono sempre meno le banche che decidono di mettere a disposizione dei propri correntisti la possibilità di rinegoziare un mutuo: trattandosi di un contratto già firmato, l'istituto di credito tende generalmente ad evitare di toccarlo. Grazie alla surrogazione del mutuo, però, il cliente è in grado di prendere in mano le redini della situazione e di proseguire i propri affari nel modo in cui ritiene più opportuno. Anche se questo volesse dire cambiare banca ed affidare a quest'ultima la gestione del proprio finanziamento.

L'introduzione della legge Bersani bis ha permesso l'introduzione di alcune nuove regole che permettono al correntista delle agevolazioni di tutto rispetto, come il mantenimento dei benefici fiscali acquisiti nel precedente contratto nel caso in cui venga stipulato in una situazione che renda possibile la detrazione degli interessi passivi o delle altre spese. Grazie a questo sistema, inoltre, non si dovrà pagare l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (di importo che oscilla tra lo 0,25 e il 2% della somma erogata) nè tantomeno le altre spese (quali l'imposta di bollo, quella di registro e quella ipotecaria). Nel caso in cui vi doveste trovare a cambiare banca con un mutuo in corso, inoltre, ricordate che il nuovo istituto di credito non dovrà assolutamente mettervi in conto i costi relativi al trasferimento. In poche parole: la surrogazione del mutuo non deve comportare l'introduzione di alcun costo per il debitore che, anzi, deve sentirsi libero di affrontare tale cambiamento senza il rischio di vedersi rifiutare la domanda. 

Se avete intenzione di procedere con la richiesta di surrogazione del vostro mutuo, avete tre possibili alternative da seguire:

  1. firma di un contratto: si tratta della stipula di un unico documento dove sono presenti tutte le parti (debitore, vecchio istituto di credito e nuova banca);
  2. tre contratti: questo procedimento è in assoluto quello più complesso e articolato; nel caso doveste optare per questa strada, dovrete procurarvi il contratto relativo al nuovo mutuo, l'atto di quietanza stipulato con la vecchia banca e quello di surrogazione;
  3. due contratti: si tratta di un procedimento intermedio, che vede la stipula di un nuovo mutuo e la firma di un documento dove all'interno siano presenti l'atto di quietanza e la richiesta di surrogazione.

Ovviamente, se aveste la possibilità di scegliere tra queste diverse tipologie di procedimento, sarebbe meglio preferire la prima: in questo modo avrete raccolto tutti i documenti in uno unico e la stipula del contratto risulterebbe molto più semplice. Tuttavia, ogni caso è a sè stante, così come ogni banca ha delle politiche aziendali diverse dalle altre: vi conviene informarvi presso il nuovo istituto di credito a cui volete affidarvi per capire quale sia il percorso burocratico da seguire. 

Il contratto di surrogazione del mutuo ha l'obbligo di essere registrato all'interno dei registri immobiliari e deve essere autenticato. A tal proposito la legge 2/09 che si basa sul decreto legge 185/2008, spiega che viene imposto al notaio di non addebitare la propria parcella relativa all'autenticazione di tale contratto al mutuatario, e che anzi dovranno essere di competenza esclusiva della banca.

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Giulia Ceschi
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