Calcolo mutuo prima casa

Il calcolo del mutuo prima casa, e in particolare di rata mensile e importo massimo finanziabile, è molto importante, in quanto proprio dalla sua migliore definizione possono aumentare le probabilità che l'istituto bancario cui ci si rivolge fornisca il suo prezioso beneplacito.

Il mutuo prima casa continua a rappresentare un vero e proprio oggetto del desiderio per molti italiani. Se infatti prima dello scoppio della bolla dei mutui subprime le banche riuscivano a ricoprire in buona parte la richiesta di finanziamenti provenienti da un'utenza ansiosa di possedere finalmente il proprio focolare domestico, dopo la crisi economica il quadro è mutato del tutto. A testimoniare il mutamento di prospettiva è stato in particolare il credit crunch messo in atto dal sistema bancario, il quale è stato anche spinto a restringere i criteri di accesso a causa del problema sempre più drammatico dei cosiddetti crediti inesigibili. Di cosa si tratta? In pratica molti clienti che prima della crisi sembravano non avere problemi economici, e che avevano ottenuto proprio per questo un finanziamento, si sono all'improvviso ritrovati a non poter onorare il piano di rientro concordato in sede contrattuale.

Il calcolo del mutuo prima casa è molto importante


(Il calcolo del mutuo prima casa è molto importante)

La voragine creata in tal modo, è stata affrontata dal sistema bancario con l'erezione di un vero e proprio muro verso coloro che non sono in grado di dimostrare una posizione lavorativa inattaccabile e di produrre garanzie economiche tali da porre la banca al riparo da ogni problema. Una politica che ha avuto conseguenze di non poco conto, soprattutto sui soggetti che, per un motivo o per l'altro, non possono vantare un grande merito creditizio.

Ottenere un mutuo prima casa non è facile

Come si può facilmente comprendere da quanto è stato detto sinora, riuscire ad ottenere un mutuo prima casa in questo quadro non è assolutamente facile, anche alla luce delle recenti modifiche apportate al mercato del lavoro con l'introduzione del Jobs Act, che ha praticamente segnato la fine del posto fisso in Italia. Il contratto a tutele crescenti prefigurato dalla riforma, ha in pratica cambiato le carte in tavola per molti lavoratori, i quali nei loro rapporti con il sistema bancario non possono più contare sulle garanzie esistenti prima. Le modifiche in questione sono state subito prese in considerazione dalla controparte, per cercare di capire come fare per approntare una proposta in grado di andare comunque incontro alle esigenze dei consumatori, senza dilatare ulteriormente la soglia di rischio.
Come si può capire, quindi, ottenere un mutuo per la prima casa, soprattutto da parte delle giovani coppie, non è un'impresa facile, trattandosi di un terreno sul quale vanno ad agire molteplici fattori, tali da influire con grande forza sulla decisione finale.

Come si calcola la rata del mutuo prima casa?

Tra le questioni più importanti, relative alla concessione del mutuo prima casa, c'è anche quella riguardante l'importo che le banche sono disposte a concedere a chi elevi una richiesta in tal senso. Il fattore da prendere in considerazione, in questo caso, è naturalmente rappresentato dallo stipendio di cui gode colui che chiede il finanziamento. Non solo per l'ente erogante, ma anche per il potenziale mutuatario, il quale deve capire la sostenibilità finanziaria dell'operazione, proprio sulla base del peso che andrebbe ad accollarsi. In pratica, nell'aderire o meno alla proposta della banca, l'utente deve anche cercare di capire se l'entità della rata gli consentirebbe comunque di avere risorse per altre possibili evenienze o se sia invece il caso di puntare ad altre formule, prendendo magari in considerazione l'ipotesi di ripiegare su un meno impegnativo affitto, magari in attesa di tempi migliori.

A tal proposito, va sottolineato come prima di erogare il mutuo, la banca mette in campo una fase di istruttoria con la quale intende accertarsi che il richiedente sia in grado di rimborsarlo. In linea di massima, comunque, la rata del mutuo non dovrebbe mai superare la soglia di un terzo del totale delle entrate nette mensili. Ove il richiedente abbia uno stipendio di 1.500 euro al mese, la rata del mutuo non dovrebbe mai superare i 500 euro.  Nel caso di un ulteriore intestatario, capace di apportare una ulteriore entrata, vale lo stesso principio.

Calcolo del mutuo prima casa: la formula usata dalle banche

Il calcolo della rata di un mutuo non può che partire dal piano di ammortamento o di rimborso, il quale viene stabilito facendo ricorso a specifici algoritmi, formule matematiche che vanno ad attingere dai parametri variabili concordati tra banca e cliente, andando infine a rivelare l'importo di ogni singola rata. Va sottolineato come l'algoritmo sia stabilito a seconda del tipo di piano di rimborso prescelto, che può essere il sistema alla francese (a rata costante, il più diffuso) o all'italiana (che mantiene costante la quota capitale di ciascuna rata sommandovi l'interesse sul capitale residuo). Ogni algoritmo impiega comunque i parametri variabili stabiliti in sede contrattuale in accordo con il cliente, andando a determinare poi il piano di ammortamento e, di conseguenza, il valore di ogni singola rata. I parametri in questione sono:
1) il capitale mutuato;
2) la durata del periodo del rimborso;
3) il tasso di riferimento;
4) lo spread;
5) la periodicità della rata di rimborso.

Dal calcolo mutuo prima casa possono aumentare le possibilità di accoglimento della richiesta


(Dal calcolo mutuo prima casa possono aumentare le possibilità di accoglimento della richiesta)

C'è anche una formula ben precisa che può essere adottata dalle banche al fine di ottemperare a questa operazione, ovvero questa:
Rmax = (R - Q)/(3 x f)
Rmax è la rata massima che la banca può concedere, R indica il reddito annuale netto di tutti i contraenti del mutuo, Q la quota annuale che è già stata impegnata per eventuali finanziamenti in corso e f è il numero di rate annuali che si intende sostenere.
Per capire meglio il tutto, possiamo a questo punto fare un esempio pratico, ipotizzando che il richiedente sia un impiegato con uno stipendio mensile di 1.700 euro netti al mese, per 14 mensilità, che abbia già in corso finanziamenti per un totale di 200 euro mensili. Il risultato che ne consegue sarebbe questo:
[(1.700€ x 14) - (200€ x 12)]/(3 x 12) = 595 euro al mese

L'importo massimo finanziabile del mutuo: come viene calcolato?

Se è quindi estremamente importante il calcolo dell'importo della rata mensile massima che può essere caricata su un mutuatario, non di meno lo è quello relativo all'importo massimo finanziabile del mutuo richiesto. Un dato che è meglio sapere in anticipo proprio per poter capire verso quali istituti sia meglio indirizzare la propria richiesta con maggiori possibilità di vederla accolta.
Conoscendo il dato in questione, che può essere facilmente desunto partendo da alcuni fattori ben precisi, ovvero la rata massima e il TAN (Tasso Annuo Nominale), si è in grado di sapere con largo anticipo anche la cifra che la banca sarà disposta a concedere. In linea di massima, possiamo dire che avendo a propria disposizione una cifra intorno ai 50mila euro da poter mettere in qualità di anticipo e potendo avere una rata massima intorno ai 540 euro, con un finanziamento il cui TAN sia attestato a quota al 5% si potrebbe ottenere una cifra intorno agli 80mila euro da restituire con un piano ventennale, circa 90mila euro con un piano di rientro di 25 anni, o 100mila euro da restituire in un arco temporale di 30 anni.

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Dott. Dario Marchetti
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